지역주택조합 문제점과 위험성 5가지

 

최근에 지인의 부모님께서 지역 주택 조합에 가입했다는 이야기를 들었습니다. 그마저도 지인의 돈을 빌려서 말이죠. 제 지인은 그렇게 우둔한 사람이 아니며 3개월 이상을 말렸지만 결국에는 부모님의 고집을 꺾지 못하고 4천만 원을 해주었다고 합니다. 

 

저도 참 많이 걱정스럽긴 하지만 부디 지역주택 조합이 잘 진행되기를 바라는 마음뿐입니다. 지역 주택조합이 무엇이며 지역 주택조합의 문제점과 위험성에 대해서 이야기해보려고 합니다.

 

지역 주택조합이란?

 

 

지역 주택조합이란 일정 지역에 집을 짓겠다고 사람들이 모여서 만든 조합입니다. 지역주택 조합에 가입하기 위해서는 6개월 이상 해당 지역에 거주한 무주택자나 85제곱미터 이하의 1 주택자들이 가입할 수 있습니다.

 

LH나 SH 같은 국가 주도나 건설사 주도로 하는 게 아닌 민간이 주도하여 시행됩니다. 조합에서 직접 토지를 확보하고 건축비를 모아서 건설하게 되어 분양까지 이루어지게 됩니다.

 

 

지역 주택 조합을 들려고 하는 이유

 

결국 시세 대비 싸고 쉽게 내 집을 마련하고 싶다는 욕심이 지역 주택 조합을 들고싶게 만듭니다. 일반적으로 해당 지역에 이미 지어진 아파트나 주택을 구매하려면 비싼 시세를 그대로 내야하고, 그렇다고 해서 신규 분양되는 아파트에 분양당첨되기에는 하늘에 별따기이기 때문입니다. 

 

지역주택 조합은 인허가가 간편하고 청약통장이 없어도 분양이 가능하다는 장점이 있습니다. 조합원 자격으로 건축이 완료만 되면 시세 대비 3~40% 정도는 저렴한 가격으로 입주가 가능합니다. 

 

지역 주택조합 사업절차

 

 

1) 추진위원회 설립

지역주택 조합을 만들어서 주택을 짓겠다는 추진위원회가 만들어집니다. 소위 말하는 부동산 개발업자들입니다.

 

2) 조합원 모집

지역주택조합 모집을 위해서는 토지사용 동의서가 50% 이상만 확보돼도 조합원 모집을 할 수 있습니다

 

3) 조합설립인가

토지사용 동의서 80% 이상 확보되어야 하며 토지소유권의 15% 이상 확보되어야 조합설립 인가가 납니다.

 

4) 사업계획 승인

토지소유권이 95% 이상 확보되면 해당 관할 시에서 사업계획이 승인됩니다.

 

5) 착공

토지소유권이 100% 확보되고 사업계획 승인일로부터 5년 이내에 공사에 착공해야 합니다.

 

6) 분양

착공이 완료되면 동호수가 지정되고 분양이 시작됩니다.

 

 

지역 주택조합 실제 건설까지 어려운 난관들

 

1) 조합원 모집

가장 큰 문제는 바로 조합원을 모집하는 일입니다. 소위 말해서 투자자들을 모집하고 집을 짓고 살겠다는 사람들을 모아야 하는데, 조합원이 잘 모이지 않아서 무산되는 경우가 많습니다. 잘 모이지 않다 보니 허위나 과장을 통해서 조합원을 모집하려고 하는 무리수를 던지기도 합니다.

 

2) 토지확보 문제

대부분 주택을 지으려고 하는 노후화된 빌라촌을 생각해보면 모든 사람들의 이해관계가 다 똑같지 않습니다. 어떤 사람들은 아무리 노후화되었어도 계속 살려고 하는 사람이 있고, 또 어떤 사람은 다 부수고 새로 건물을 올리고 싶어 합니다. 이 모든 사람들을 설득하는 것이 워낙에 어렵습니다. 대부분의 재건축개발구역에 10년 이상 지지부진한 것도 이 토지확보 문제입니다.

 

또한 건물주나 땅주인에게 보상을 해주는 문제에 있어서도 상당한 시간과 난관을 부딪힐 수밖에 없습니다. 소위 말해 알 박기하는 사람도 생깁니다. 시간을 끌수록 알박기 한 사람들에게 유리해지기 때문에 더 많은 보상금을 타낼 수 있기 때문입니다.  

 

3) 추가분담금

사업을 진행하게 되면 또 계속해서 돈이 들어갑니다. 시간이 길어질수록 소위 말하는 추진위원회들이 각종 자신들의 인건비라고 하면서 조합원들의 돈을 계속 갉아먹게 되고 이로 인해서 또 추가부담금을 요구할 수 있습니다.

이외에도 각종 사업을 진행하게 되면서 추가적인 돈이 필요해서 추가분담금을 요구하게 되는데 이때 돈을 모든 조합원이 가지고 있는 게 아니죠. 일부 조합원은 도저히 돈을 마련할 수 없는 상황에 빠지게 되기도 합니다. 

 

4) 불투명성

지역 주택 조합은 민간의 영역이다 보니 투명성이 재고되기가 어렵습니다. LH나 SH라면 그래도 국가기관이다보니 감사를 받고 정상적으로 운영하게 됩니다. 건설사들도 불투명한게 많다고는해도 그럼에도 계속 건설을 진행해야하다보니 분양금을 받고 날라버리는 사기를 치지는 못합니다. 하지만 지역주택조합은 민간의 영역이다보니 더더욱 불투명할 수 있는 여지가 많습니다. 

 

5) 민간은 힘이 없다

앞서 살펴본 자금적인 문제, 토지확보적인 문제, 조합원 모집의 문제 모두 사실 지역 주택조합이 아닌, 큰 시행사에서 진행하게 된다면 막강한 자금력과 노하우로 진행할 수 있지만 일반적인 민간 주도의 지역 주택조합은 이럴 능력이 없습니다. 

 

 

지역 주택조합의 성공사례

 

 

지역 주택조합에서 드물지만 성공사례도 있습니다. 보통 땅값이 비싸고 사람들이 밀집한 곳이 아니라 땅을 구하기가 쉬워서 토지확보 문제에 큰 어려움을 겪지 않는 곳에서 지역주택조합 개발이 성공하고 있습니다. 게다가 올라간 땅값과 계속되는 부동산 가격 상승으로 지역 주택조합의 성공사례가 근 몇 년간 계속 있었습니다.

 

하지만 이러한 성공사례보다 여전히 개발이 지연되고 실패되는 경우가 훨씬 많으니 최대한 많이 알아보시고, 꼼꼼히 따져보고 진행해야 하겠습니다.

 

결론 

 

지역 주택조합이란 무엇인지 살펴보고, 지역주택조합개발을 통한 분양 절차와 문제점과 위험성까지 알아봤습니다. 분명 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있다는 점은 매력적으로 다가옵니다만 그만큼 위험성이 큰 투자입니다.

 

지역주택조합 개발은 분양권과는 아예 다른 부분이기 때문에 꼼꼼하게 따져보시고 가급적이면 일반 분양을 받으시기를 바라겠습니다. 부디 제 지인의 부모님이 신청한 지역주택조합 개발이 성공하기를 바라겠습니다.