전세자금대출 조건

오늘은 전세자금대출에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 최근 2020년 들어서 개정된  전세자금대출 정책 부분까지도 함께 알아보는 시간을 함께 가져보도록 하겠습니다. 

전세자금대출을 보통 받을때 은행에서 나가는 것이 많지만 대부분 주택금융공사(HF), 도시보증공사 (HUG), 서울보증보험 (SGI) 이 세곳에서 보증서라는 것을 발행해서 은행에서 다시 대출이 나가는 형태로 이루어지게 됩니다.

은행에서 이 3곳을 이용할 수 있는데 약간의 차이가 있습니다. 오늘은 이 차이에 대해서 알아보겠습니다.

전세자금대출 공통자격

각각의 상품들을 알아보기전에 2020년들어서 개정된 전세자금대출 자격 개정안에 대해서 잠시 살펴보도록 하겠습니다. 

당연히 예전과 같이 무주택자는 가능하고 다주택자는 불가능합니다. 근데 여기서 좀 주의해서 보아야 할 것이 1주택자의 경우입니다. 

1주택자의 경우에는 9억원 이하의 주택을 보유시에는 전세자금 대출을 바로 상환해야합니다. 무주택자가 전세대출 진행 이후에 9억 이상 고가주택 취득시에도 대출을 즉시 상환해야합니다. 1주택자가 전세대출 진행 후 추가주택 취득시에도 전세대출 상환해야합니다.

소득기준은 무주택자는 연봉이 아무리 높아도 전세자금 대출이 가능합니다. 그런데 1주택자의 경우는 연봉의 제한과 각 보증사의 차이가있습니다.

부부합산 연봉 1억이하의 경우 주택금융공사, 도시보증공사, 서울보증보험 세곳 모두 이용 가능하지만 부부합산 연봉 1억원 이상인 경우 서울 보증보험에서만 가능합니다. 

주택금융공사 전세자금대출

주택금융공사 전세자금대출 자격: 주택금융공사는 소득으로 대출한도를 계산하기 떄문에 4대보험이 되는 직장인이 유리합니다. 프리랜서나 자영업자는 소득금액 증명이 아무래도 적게 잡히기 때문에 불리합니다. 

주택금융공사 전세자금대출 가능 보증금 한도 : 서울과 수도권 5억원 / 지방 3억원 이하의 주택

주택금융공사 전세자금대출 한도: 최대 2억 2천 2백만원

이 한도를 설정하는 것은 어떻게 설정될까요? 주택금융공사의 경우에는 대출금 한도를 결정할 때 세입자의 연봉이 아주 중요합니다. 

(세입자 연봉 x 3.5배 ~ 4배) - 세입자 기존부채 27%) 이런 계산으로 한도가 결정됩니다. 

만약에 내가 2억 2천만원까지 다 최고한도로 대출을 받으려면 내 연봉이 6천만원정도는 되어야 한다는 것입니다. 

대상주택 : 모든주택이 다 가능합니다.

그런데 집주인채권최고액 + 전세대출액 < 주택가격100% 의 주택만 가능합니다. 

임대인 동의 여부 : 주택금융공사는 임대인 동의가 필요 없다는 장점이 있습니다. 질권설정이나 채권양도를 해서 집주인에게 따로 전화가 가지 않습니다. 

도시보증공사 (HUG) 전세자금대출

도시보증공사 전세자금대출 자격: 소득이 무관합니다. 신용만 된다면 노려볼만한 곳이 바로 도시보증공사 전세자금대출입니다. 만약에 임대인이 소유권 이전 3개월 미만의 경우 임차인은 4대보험 가입 직장 1년 이상의 재직자만 가능합니다. 

도시보증공사 전세보증금 한도 : 수도권 5억 / 지방 4억원 이하의 주택

지방 부분에 있어서 주택금융공사보다 1억원 높은 집에 대한 전세보증금을 받을수가 있다는 장점이 있습니다. 

도시보증공사 전세자금 대출한도 : 최대 4억원까지 대출이 가능합니다. 주택금융공사에 비해서 2배가 넘는 금액입니다. 여기서 또 전세 보증금의 80%까지 만 대출이 가능합니다. 

도시보증공사는 신용등급이 중요합니다. 나이스 or KCB중 하나만 4등급 이내라면 최대한도 4억원까지 대출이 가능하나 5~6등급인 경우에는 1억 5천만원, 7~8등급인 경우에는 7천만원까지 한도가 설정되어 있습니다.

대상주택 : 아파트, 다세대, 연립, 주거용오피스텔, 단독주택, 다가구 주택 거의 대부분의 주택이 가능합니다. 집주인채권최고액 + 전세보증금 < 주택가격100%

임대인 동의여부 : 도시보증공사 전세자금대출의 경우는 임대인 동의가 필요합니다. 질권설정이나 채권양도를 해서 집주인에게 따로 전화가 가고 전세계약서를 작성할때 전세자금대출을 받는것에 협조해야한다는 특약사항을 넣어야만 합니다.

도시보증공사의 경우에는 세입자의 연봉이 그리 중요하지 않습니다. 신용등급만 갖춰진다면 간단히 대출이 가능하기 떄문에 5억원 이내의 주택이라면 도시보증공사의 상품을 많이 사용합니다. 

서울보증보험 (SGI) 전세자금대출

서울보증보험 전세자금 대출자격: 매월 이자 상환액이 월간 소득 40%이내여야 가능합니다. 아무래도 이 또한 직장인이 유리합니다. 

하지만 자영업자도 신용카드 사용금액또한 소득환산으로 인정받을 수 있는 금액이 있습니다. 

신용카드는 소득공제용 1년사용금액 x2.2배를하고 건강보험 월납부금액 x 365배를 하면 환산소득입니다.  환산소득 최대 인정금액은 최대 5천만원까지입니다. 

서울보증보험 전세자금 대출가능 전세금 가격 : 제한 없음. 서울보증보험의 경우에는 주택의 전세보증금한도가 상관이 없습니다. 요즘 서울의 전세가격이 5억원 이상인 경우도 많기 떄문이 이런 경우 서울보증보험의 상품을 많이 이용합니다. 게다가 아무래도 최대 한도도 상당히 높은 편입니다. 

서울보증보험 전세자금 대출한도: 최대 5억원까지 나옵니다. 오늘 소개드린 3상품중에서 가장 많이 나오고 소득에 관한 자격도 널널합니다. 대출한도는 마찬가지로 전세 보증금의 80%까지만 대출이 가능합니다. 

여기서 한도를 결정할때 신용등급이 마찬가지로 중요합니다. 나이스 or KCB중 둘 다 4등급 이내에 들어 가야만이 최대한도 5억원까지 대출이 가능합니다. 

만약에 둘 중에 하나만 4등급이라면 3억원까지 대출이 가능하며 5~6등급인 경우에는 2억원, 7~8등급인 경우에는 1억 5천만원까지 한도가 설정되어 있습니다.

서울보증보험 전세자금 대상주택 : 아파트, 다세대, 연립, 주거용 오피스텔

집주인채권최고액 + 전세대출액 < 주택가격 80% 의 주택만 가능합니다. 

임대인 동의 여부 : 서울보증보험의 경우에도 전세자금 대출을 받을때 임대인 동의와 전세계약서 작성 시 전자금대출에 관한 협조 특약사항을 넣어야 합니다.

전세자금대출 이야기를 마치며

오늘은 가장 많이 사용하고 있는 전세자금 대출에 대해서 알아보는 시간을 가져보았습니다. 각각의 대출상품마다 대출 자격과 한도, 금리가 다릅니다. 

지금 소개드린 내용들을 상품들을 제외하고서도 정말 많은 전세자금대출상품들이 있으니  최대한 많은 상품들을 확인해보면서 나의 조건에 가장 잘 맞는 대출 상품을 찾으시는 것을 추천 드립니다. 

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