아파트 청약을 하기 위해서는 청약통장을 개설하고, 청약조건 및 청약절차를 확인해야하는 등의 당야한 일들이 많이 있습니다. 한번 해보면 어렵지 않지만 처음 하는 분들에게는 다소 낯설고 생소한 부분들이 있습니다. 입주자 모집공고안에는 정말 많은 내용들이 들어있습니다. 그러나 자동차 보험약관을 다 읽어보는 사람들이 없듯이 너무나도 방대한 양과 잘 보기 힘든 알 수 없는 숫자와, 너무나도 작은 글씨로 적혀있어서 읽어볼 엄두를 내지 못하게 합니다. 오늘은 입주자 모집공고를 보면서 꼭 체크해야할 몇가지를 확인해보고 살펴보도록 하겠습니다. 

공급내역 및 공급금액 > 신청자격 및 당첨자 선정방법 > 신청일정 및 장소 > 구비서류 > 당첨자 발표 및 계약 > 발코니 확장 추가 선택품목 및 마이너스 옵션 > 기타 유의사항 

입주자 모집공고의 구조는 거의 다음과 같이 대부분 이루어져있습니다. 순서에 따라서 필요한 부분을 읽어보면 됩니다. 그러나 아직까지도 많은 사람들이 계약서도 읽어보지 않고 청약을 접수하는 경우가 있습니다. 이러한 것을 악용하는 사례도 있으니 반드시 살피고 넘어가야합니다. 

공급내역 및 공급 금액

공급 내역 및 공급금액은 면적이랑 분양가를 이야기 합니다. 특히 면적에대해서 들여다 보아야합니다. 아파트 코드 및 주택관리번호는 국가에서 부여되는 코드입니다. 입주자 모집 공고에서는 3개의 면적 유형의 아파트를 분양하며 크게 59타입 두개와 75타입 2개 평면 마지막으로 84타입 1개 평면이 분양됨을 알 수 있습니다. 

그리고 자세히 보면 공급면적이 있습니다. 주거전용 면적을 보셔야합니다. 세대별 공급면적 소계는 우리가 일반적으로 일컫는 아파트 분양면적입니다. 소계는 크게 의미가 없는 수치이므로 신경쓰지 않아도 됩니다. 의외로 중요한것은 기타 공용면적입니다. 주차장이 얼마나 크냐를 볼 수 있기 때문입니다. 기타 공용면적의 경우 40m제곱이면 법적기준을 충족한 수준이지만 요즘처럼 1사람당 1대의 차를 갖고 있는 세대들이 많은 곳은 그 이상일 수록 넓고 여유로운 주차공간을 확보 할 수 있습니다. 

대지지분또한 조금 봐야합니다. 대지지분이란 나중에 이 땅에 대한 지분을 갖게되는 것을 뜻하는데요. 건물이 높을수록 갖게되는 대지지분이 줄어듭니다. 재건축이 들어갈 아파트가 아닌 이상은 크게 신경쓰지 않아도 됩니다. 건축비는 일반적으로 12층에서 15층의 ㄱ규모가 가장 저렴합니다. 5층 이하의 경우에는 오히려 공사 단가가 올라서 평당 건축비가 상승하며 20층이상의 경우는 공사기간이 늘어나서 평당 공사비는 오르게 됩니다. 30층 이상의 고층아파트의 경우에는 대지지분이 낮고 건축비가 비싸기 때문에 나중에 불리할 수 있지만 재건축이 분양 이후 30~40년은 걸린다는 것을 감안해 보았을때에는 크게 신경쓰지 않아도 될 문제라고 생각됩니다. 

선정자격과 당첨자 선정방법

 신청자격은 크게 특별공급과 일반공급으로 나뉩니다. 특별공급은 사회적 약자를 우선적으로 배정하기 위한 정부 차원의 정책입니다. 특별공급 대상자 및 비율은 택지개발지구의 성격에 따라 구분됩니다. 일반적으로는 기관추천 특별공급과 다자녀가구 특별공급, 신혼부부 특별공급, 노부모부양 특별공급등으로 나뉩니다. 이 중 기관추천의 경우는 국가보훈대상자와 중소기업근로자, 도지사 추천 등으로 나뉩니다. 기관추천은 입주자 모집 발표 전부터 지자체에서 접수를 받습니다.

특별공급

일반공급과 특별공급을 비교한다면 당연히 특별공급의 당첨 확률이 높습니다. 무주택 세대주라면 자신이 어떤 요건에 해당되는지 확인하고 특별공급을 활용 하는 것도 좋은 전략입니다. 먼저 특별공급 중 가장 문턱이 낮은 신혼부부 특별공급의 경우에는 출산장려정책으로 인해 결혼한지 5년 이내 아이가 있을 경우 혹은 임신의 경우에도 청약 신청이 가능합니다. 그러나 소득이 높으면 이 또한 불가능합니다. 

3인이하의 경우 외벌이 4816665원 이하, 맞벌이 57799998원 이하여야만 합니다. 4인과 5인 이상의 경우는 약 500만원정도 더 소득이 있어도 가능합니다. 또한 출산장려정책의 일환으로 다자녀가구 특별공급을 진행하기도 합니다. 미성년 3자녀 이상의 세대주의 경우에는 소득제한이 없고 과거 주택보유경험이 있어도 현재 무주택이라면 신청 가능합니다.

노부모부양 특별공급이 있는데 65세 이상 부모를 3년 이상 모시고 사는 경우에는 신청이 가능하며 역시 무주택 세대주여야 합니다. 진입장벽이 상당히 낮은 경우가 많이 생깁니다. 아이들을 돌봐주기 위해서 부모님이 와계신 경우가 있는데 주민등록주소지를 옮겨두고 계신다면 노부모부양 특별공급 혜택을 받을 수 있습니다. 단 부모님이 두분 다 무주택이어야 한다는 제약이 있습니다.

일반공급

특별공급은 무주택 세대주여야만 가능합니다. 그렇기 때문에 경쟁률도 비교적 낮습니다. 그러나 비싼 신규분양 아파트 분양에는 유주택자가 몰릴 가능성이 더 큽니다. 인기 청약아파트의 경우에는 일반공급 경쟁률이 몇백대 1이 되기까지도 하니까요. 일반공급은 1순위와 2순위로 나뉩니다. 청약통장ㅇ은 가입지역과 접수하려는 면적대에 따라서 예치금이 달라집니다. 표에는 청약접수 가능 지역 및 지역별 통장예치금과 면적별 예치금이 표기되어 있습니다. 내가 거주하는 지역에 맞는 예치금이 입주자 모집공고 발표 이전까지는 청약통장에 있어야합니다.

중요한 부분은 청약관련 신청자격입니다. 가점제와 추첨제에 대한 부분인데 이 지역의 경우 국민주택규모 이하 기준 감점제 40% 추첨제 60%를 적용하고 있으며 국민주택규모 초과 아파트는 100% 추첨제에 의해서 진행됩니다. 과거 보금자리주택지구의 경우 국민주택규모 이하 주택은 100% 가점제로 진행되었는데, 이는 해당 아파트의 프리미엄을 올려주는 효과를 가져왔습니다. 물론 보금자리 주택지구에서 100%가점제를 진행한 이유는 보금자리 주택의 토지 공급가가 저렴하기 때문이었습니다. 수요와 공급의 원리에 따라 가점제는 실수요의 유입확률을 높이고 실수요 비율이 높다는 것은 전매를 희망하는 물량 자체가 줄어든다는 의미입니다. 

청약통장 가점이 높은 실수요자들은 100%가점제를 진행하는 현장보다는 그렇지 않은 곳이 집값이 떨어질 수 있는 가능서이 낮기 떄문에 가점 비율이 높은 현장들을 확인해 보아야합니다.

기타 유의사항

신청일정 및 장소 > 구비서류 > 당첨자 발표 및 계약 > 발코니 확장 추가 선택품목 및 마이너스 옵션 이내용들은 크게 어렵지 않은 내용입니다. 마이너스 옵션은 크게 추천드리지 않습니다. 입주자 모집공고에서 봐야할 마지막 내용은 유의사항입니다. 아파트의 가장 취약한 부분들을 다루고 있기 때문입니다. 주변의 혐오시설이 있다거나, 공바선이 지나간다거나 하는 등의 내용입니다. 이걸 잘 보지 않으면 나중에 준공 이후에 책임을 물을 수가 없습니다. 정말 작은 글씨지만 해당내용들을 확인하면서 문제를 확인해주어야 합니다.

그리고 송전탑도 문제입니다. 송전탑이 주변에 있으면 시세가 확 떨어집니다. 얼마전에 해남의 한 신규분양아파트에서는 분묘가 베란다 바로 앞에 있어 항의가 들어오기까지 했지요. 결론적으로는 가장 중요한 부분은 다른 것보다도 유의사항입니다. 다소 길고 어렵더라도 추후 가격에 영향을 미칠 수 있는 부분이 많습니다.