전세제도를 통해 소액을 갖고도 집을 살 수 있는 구조

우리나라에는 특이한 부동산 제도가 하나 있다면 전세제도입니다. 모르시는 분이 없을 겁니다. 집을 살 수 있는 형편이 안될 때 집값만큼은 아니지만 최소한 절반 이상 많게는 80~90% 가까이 전세금을 2년 동안 맡겨두면서 2년 동안 그 집에서 살다가 2년 뒤에 원금 그대로를 찾아가는 제도 말이지요. 

이러한 전세제도가 있기 때문에 우리나라에서는 특이한 부동산 투자 방법이 있습니다. 부동산 투자자들은 전세가에 따라서 큰 목돈을 들이지도 않고 부동산에 투자할 수 있습니다. 예를 들어 1억짜리 아파트의 전세가가 매매가의 80%라고 가정했을 때 1억짜리 부동산을 2000만 원만 가지고도 구매할 수 있다는 것이지요. 

2000만 원을 가지고 부동산을 구매 한 뒤 나머지 잔금은 전세 8000만 원을 받았을 때 빚을 갚아두고 2년 뒤에 전세 계약이 만료되는 시점이 오면 올라간 부동산 전세 매매 시세 가격이 올라가면 해당 부동산을 팔아 시세차익을 얻거나, 아니면 전세 가격을 올려 받고 2년을 더 기다릴 수도 있지요.

매매가 대비 전세가는 향후 부동산 가격의 가장 중요한 지표

주택에 대한 수요에는 정말 그 집이 필요해서 들어오는 "실수요"와 "투자수요" 이렇게 둘이 있다고 했습니다. 집 가격이 상승하는 것은 실수요가 먼저 올리고 투자수요가 따라서 더욱 올리지요 

2019/10/10 - [분류 전체보기] - 부동산초보 기초강의 부동산 가격의 원리

집을 사고자하는 매매수요에는 실수요와 투자수요 둘 다 존재하지만, 전세를 사고 자하는 전세수요에는 오직 살고자 하는 실수요 밖에 없습니다. 여기서 우리는 아주 부동산 투자에서 아주 중요한 힌트를 얻을 수가 있는데요. 보통 매매가 대비 전세가 비율을 본다면 실수요 대비 투자수요 사이의 갭을 확인할 수 있다는 것입니다.

한 지역에서 매매가대비 전세가 비율이 높은 경우가 있습니다. 2억 원짜리 아파트의 전세 가격이 1억 8천에 육박한다거나 하는 일들 말이지요. 이런 경우에는 그 지역에 거주하고자 하는 실수요가 상당히 많기 때문에 전세 가격이 그 정도로 많이 올라간 경우입니다. 실수요가 있는 지역에는 매매수요가 들어오면서 투자수요까지 들어올 것이 예상되므로 해당 지역의 집값은 올라가는 것이 대부분입니다. 

전세가가 너무 많이 올라 매매가랑 차이가 줄어들면 전세 대신 그냥 대출 더 받아서 내 주택을 사려고 하는 사람들이 더 생기기도 합니다. 소위 전세수요가 매매수요가 전환되는 경우지요. 앞으로 집값이 오를지 안 오를지를 보여주는 가장 중요한 지표는 매매가 대비 전세가입니다. 전세가 비율에 따라서 상대적으로 저평가된 물건을 찾아볼 수 있습니다. 이에 따른 전략은 다음과 같습니다.

전세가 대비 매매가 보는법?

간단합니다. 네이버 부동산보다는 사실 저는 다음 부동산이 더 직관적으로 볼 수 있어서 좋습니다. 관심 있는 매물을 검색하신 후 오른쪽에 작은 창을 보시면 이렇게 볼 수가 있습니다. 원당동의 풍림 아이원을 검색한 것인데요 현재 매매시세가 756만 원인데 전세시세가 600만 원입니다. 현재 전세가가 매매가의 80%에 육박하는 것을 볼 수가 있습니다. 

매매가 대비 50~60% 전세가 보통 일반적인 전세가 비율

큰 흐름을 보고 때를 기다려보자

보통은 전세가가 매매가 대비 50~60% 정도입니다. 전세가 가 크게 낮지 않기 때문에 이때는 사실 전세가가 부동산 매매 가격에 미치는 영향이 상당히 미미합니다. 오히려 주변에 역이 들어오거나, 쇼핑몰 등 편의시설이 들어오는 등의 입지 조건이 더욱 신경을 쓰시는 편이 좋습니다.

전세가 비율 그 자체보다는 전체적으로 전세 공급이 부족한지, 혹은 전세가 비율이 오르고 잇는지 정도의 흐름 정도를 파악하고 있다가, 추후에 전세가 비율이 상승할 때에 투자 시기를 기다려 보는 것이 좋습니다.

매매가 대비 70~80% 상승하는 시장

이제는 움직여야 할 때 실투자금이 적으면서도 입지가 좋은 곳

이때에는 전세가 비율이 상승하면서 소액으로도 투자할 수 있는 아파트가 증가합니다. 전세 가격이 먼저 오르는 곳이 있고 또 나중에 오르는 곳이 있습니다. 역세권이나 주변에 인프라가 잘 확충되어 있는 지역을 위주로 먼저 전세 가격이 오르고 그 주변으로 점점 따라서 올라가게 됩니다. 전세가격이 매매 가격을 올릴 때도 마찬가지로 입지가 좋은 곳부터 매매 가격이 올라가게 됩니다. 투자자라면 갖고 있는 금액에 한계가 있기 때문에 실투자금이 적게 들어가야 하며, 인프라가 좋은 곳에 투자하고 상승을 기다려 봐야 합니다

매매가 대비 80~ 90% 

실투자금이 적은 곳만 무조건 찾지 마라 

이때에는 입지에 상관없이 전 지역의 전세 가격이 올라갑니다. 역세권 근처뿐만 아니라 전 지역이 전세 가격이 크게 올라서 매매가격을 위협하면서 사람들이 슬슬 전세살바에야 내집 살까? 라는 생각을 하게 될때입니다. 전세가격이 오르기 전에 투자한 사람이 가장 많이 벌게 됩니다.

이때에 가장 조심할 것은 투자수요도 함께 몰린다는 것입니다. 부동산 투자에 관심 없는 사람도 아주 적은 금액만으로도 투자가 가능하기 때문입니다. 이때에 들어가려고 하는 투자자들은 실투자금이 가장 적은 곳만 찾는 경우가 있는데 크게 낭패를 볼 수가 있습니다. 

투자수요가 많아진 주택시장은 다시금 전세수요가 많아질 것이니까요. 입지가 별로 안 좋았던 지역인데 전세가가 많이 올랐던 지역은 실수요가 없는데도 매매가와 전세가의 차이가 별로 없다고 들어온 지역에서 전세 물량들이 나올 테니 오히려 전세가가 하락하고 이 말은 결국 매매가 또한 떨어지거나 정체된다는 이야기입니다. 우리가 보통 한 번쯤 들어봤을 법한 역전세난이 이러한 일이지요. 집주인들이 세입자를 찾지 못해서 매월 대출이자로 몇백만 원씩 내야 할 수도 있습니다. 

결론

부동산 투자를 할 때 전세가 비율을 잘 보면서 부동산 시장을 잘 살펴야 하실 겁니다. 전세가와 매매가의 차이가 줄어든다는 것은 곧 매매 가격도 동반 상승을 할 징조이며, 또한 그 갭이 너무 줄어들었을 때에는 투자수요가 많이 몰려서 전체적인 가격을 상승시킬 수 있습니다.

답은 뭐다? 입지다. 그럼에도 불구하고 입지가 좋은 지역은 실수요층이 버텨주기 때문에 크게 하락할 염려가 없습니다.

반대로 입지를 제대로 보지 않고 무조건 실투자금이 적다고 들어가게 되면 역전세난과 같은 후폭풍을 맞이할 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.