깨끗한 집을 만들자

 일단 집은 깨끗해야 합니다. 집을 보러 다니다 보면 정말 들어가기 싫은 집들이 있습니다. 대부분 집 청소를 안 하고 물건들이 너무 많은 집들이 그렇습니다. 오랫동안 청소하지 않아서 먼지가 쌓여있고, 음식물 썩는 퀴퀴한 냄새까지 나는 집에 들어가게 된다면 사람들은 심리적으로 이 집에 살고 싶다 라는 생각을 하지 않습니다.

똑같은 집이라도 정리 정돈하고 깨끗하게 청소한 집과 그렇지 않은 집의 느낌은 완전히 다릅니다. 집 살 사람이 싫어할만한 모습을 그대로 보여주는 것은 거래를 불가능하게 만들거나 가격 하락의 이유가 됩니다. 청소와 정리 정돈이 잘된 집에서 이야기하면 매수인은 새집을 들어간다는 기분으로 더 좋은 마음을 갖고 매수할 수 있습니다. 최대한 깔끔한 상태의 집을 보여주어서 협상에서 손해를 보는 일이 없어야 합니다.

가성비 좋은 인테리어로 더 좋은 가격을 받자

우리나라 사람들이 인테리어에 대한 인식이 많이 달라졌습니다. 예전에는 가구 같은 것도 한번 사면 수십 년씩 써야 하는 것이었습니다. 그러나 최근은 의식주 중에서 점점 더 주거에 대해서 더 많은 신경을 쓰는 것 같습니다. 천문학적인 가격의 주택을 구입하면서 집을 꾸미는 것에도 점점 더 신경을 쓰고 있습니다. 소득 대비 우리나라가 집 인테리어에 쓰는 비용은 2% 정도로서 다른 나라와 비교했을 때 현저하게 낮다고 합니다. 미국은 6%, 심지어 터키도 7%가 되는데 말이지요. 

누구나 깨끗하고 예쁜집에서 살고 싶어 합니다. 그리고 사람들은 첫인상을 굉장히 중요하게 여기고 이것은 잘 바뀌지 않지요. 임대하거나 매도하려는 집에 왔는데 집이 낡아 있으면 위에서 이야기했던 것처럼 단순히 정리정돈을 잘하고 청소를 깨끗하게 해 놓는 것만으로는 부족합니다. 이럴 때는 리모델링이나 인테리어를 한다면 들인 비용 대비 더 높은 가격을 받을 수 있습니다.

 인테리어 비용도 사실 만만치 않습니다. 조금만 해도 천만 원이 넘어가기 쉽지요. 그러면 사람들은 인테리어비용보다 나중에 받을 수 있는 가격이 더 낮다고 생각해서 아예 투자하지 않는 경우가 많습니다. 그러나 실제로는 조금만 발품을 팔고 직접 노력을 들인다면 가격 대비 훌륭한 인테리어 효과를 얻을 수 있습니다. 가장 큰 효과를 낼 수 있는 건 일단 도배라고 생각합니다. 특히 벽지는 세월의 흔적을 피할 수 없기 때문인데요. 추천하는 것은 벽지 전용 친환경 페인트가 있습니다. 그리고 이것은 흰색을 추천합니다. 누구나 선호하고 유행을 타지 않기 때문입니다.

비싼 페인트라고 해봐야 그렇게 10만 원 이하이기 때문에 이것으로 새롭게 칠해주는 것만으로도 훨씬 화사하고 깔끔한 이미지를 줄 수 있습니다. 그리고 주방 싱크대가 너무 낡았다면 이것을 통째로 교체하기보다는 시트지를 활용한다면 더 저렴하고 깔끔하게 만들 수 있습니다. 

말 한마디도 예쁘게 하자

우리나라 사람들은 집의 기운에 대해서 굉장히 중요하게 여겨 왔습니다. 예전에는 풍수지리라는 것이 미신이 아니라 학문으로 있을 정도였으니, 사람들이 터를 잡고 사는 것에 대해서 많은 가치를 두고 있습니다. 예전만큼 종교적이지는 않지만 여전히 살고 있는 곳의 기운이나 분위기에 대해서 중요하게 여기고 있습니다. 

 특히 부동산 매도를 하기 전 몇 년간은 그 집에서 세입자를 두었던 적이 있을 겁니다. 세입자가 젊은 부부 거나 한다면 그들의 이야기를 잘 들어두었다가 이 집에 살던 사람들이 여기 살면서 돈 많이 벌어서 더 좋은 곳으로 이사 갔다고 이야기한다면 의외로 많은 사람들이 긍정적으로 생각하는 것을 볼 수 있을 겁니다. 

 미신일 수도 있지만 그 집에서 살던 사람들이 행복하게 살았고 또 돈을 많이 벌었다고 하는 소식을 싫어할 사람은 없습니다. 반대로 그 집에서 누군가가 자살을 했거나, 사고가 있었던 집은 그만큼 주변에 소문이 나쁘게 나서 주변 시세보다 싸게 팔아야 하는 이유가 생길 수 도 있습니다. 크게 애쓰지 않아도 말 한마디를 예쁘게 해서도 그 집에 대한 호감도를 높이는 방법으로 좋은 가격을 받아낼 수 있습니다.

왜 우리는 저평가된 아파트를 찾아야 하는가?

부동산 투자의 기본은 이겁니다. 싸게 사서 비싸게 판다. 물론 부동산 가격이 올라가는 것이 중요합니다. 미래에 가격이 올라가는 것이지요. 그러나 애초에 가격이 올라간 부동산을 사게 된다면 결국 많은 시세차익을 노리기는 어려울 것입니다. 반대로 부동산 가격이 정체되거나 혹은 떨어지기라도 한다면 투자한 입장에서는 목돈이 묶이는 것과 은행이자를 감당하면서 손해를 봐야 합니다.

그러나 상대적으로 저평가된 부동산을 찾는다면 이야기는 다릅니다. 시장의 실수요는 결국에는 저평가된 지역을 알아보고 저평가된 지역의 가격은 오르게 될 수밖에 없습니다. 여러 포스팅에서 조금씩 다루었지만 오늘은 저평가된 아파트를 찾는 5가지 방법에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

첫 번째 급매물을 찾는다

급매물이라는 것은 집주인의 사정에 따라서 빠르게 처분하기 위해서 나온 매물입니다.

빠르게 처분하려면 어떻게 해야 할까요? 당연히 시세보다 싸게 나오면 빠르게 나갑니다. 적게는 1000만 원 싸게 나오기도 하지만 많게는 2~3천만 원 이상 싸게 나올 때도 많이 있습니다. 

 보통 직장을 옮기거나 결혼을 하거나, 상속문제 아니면 급전이 필요해서와 같은 개인적인 사정으로 인해서 나오기도 하지만, 더 큰 이유 때문에 나오기도 합니다. 보통 신규 분양 이후에 전매제한이 걸려있다가 전매제한이 풀리는 시점에서 많은 투자자들이 그동안 자금의 압박을 견디다가 빠르게 팔려고 내놓는 경우가 있습니다. 그리고 정부 정책이 전환되는 시점 또한 급매물이 나오게 되는 경우입니다. 예를 들면 최근에 투기과열지구에 선정되었다거나, 분양가 상한제가 실시되게 되는 지역 같은 경우는 투자자들이 매물을 빠르게 팔기 위해 나옵니다. 

급매물이 나온 타당한 이유를 잘 들어본어보고 사시기를 추천합니다. 개인적인 사정에 의한 급매물은 살만하지만 그 외에 부동산 정책의 문제 같은 경우는 장기적으로 부동산 투자를 한 매물에도 영향을 미칠 가능성이 크기 때문에 한번 더 신중하게 고려해야 합니다. 

급매물을 찾기 위해서는 부동산 아저씨들과 친하게 지내면서 계속 좋은 물건이 들어오면 알려달라고 강하게 어필해야 합니다. 내가 찾는 것보다 아무래도 해당 지역의 부동산 공인중개사들이 더 잘 알기 때문이지요. 좋은 관계르 유지하시고 기회가 오면 잡을 수 있도록 준비한다면 급매물로 저평가된 아파트를 구입할 수 있습니다.

두 번째 미래의 지역변화를 예상하면서 찾는다

두 번째 저평가된 아파트를 찾는 것은 미래의 지역변화를 예상하는 것입니다. 주변에 어떠한 인프라들이 들어올 것인지를 예상하고 단순히 예상이 아니라 확실한 근거를 찾으시기를 바랍니다.

주변에 지하철 역과 수도권이라면 서울 중심지로 한 번에 갈아타지 않고 갈 수 있는 버스노선들이 있는지 이 시간이 얼마나 걸리는지를 잘 살펴보셔야 할 것이고, 혹시 아직 없다면 들어설 예정이라도 보아야 합니다. 그리고 학교와 병원 쇼핑센터와 같은 택지의 개발이 예정되어 있는지를 확인하여야 합니다. 최근 제가 관심 있게 보고 있는 지역 중 하나는 미사 강변도시입니다. 분양 시에는 정말 아무것도 없었습니다. 분양 시에는 3~4억 하던 아파트들이 3년 만에 6~7억을 돌파하였는데 가장 중요한 건 역이 생긴다는 확정과, 대중교통과 쇼핑몰들과 같은 인프라의 입점이 되기 시작하면서 가격이 상승하였습니다. 

지난번에 말씀드렸던 국가철도망 구축계획을 살펴보고 역세권이 조성되는 아파트를 찾는 것도 한 예 중 하나입니다.

그리고 분양가를 주변의 시세와 비교하여 들어가는 것도 지역변화를 예상하면서 찾는 것 중 하나입니다. 예를 들면 최근에 지어지고 있는 서울 및 주변의 택지개발 지구들은 분양가 상한제가 적용되는 지역이 많이 있습니다. 이런 지역에는 분양가 상한제가 걸려있기 때문에 주변 지역의 시세와 비교한다면 분양가가 낮을 가능성이 많이 있습니다. 이런 지역에 분양을 통해 들어가는 것도 좋은 선택이 될 것입니다.

세 번째 경매를 통해서 저평가된 부동산을 만든다

 앞서서 이야기한 것보다 더 리스크가 적지만 더 많은 발품과 노력을 들여야 하는 것이 있습니다. 그건 바로 국가의 부동산 경매를 통해서 부동산을 구입하는 것입니다. 꼭 소형 아파트가 아니더라도 시세보다 싸게 살 수 있다면 스스로 저평가된 부동산을 만들어내서 시세차익을 노릴 수 있습니다.

경매에서는 국가에서 합법적으로 싸게 살 수 있도록 조건이 만들어져 있습니다. 희망 낙찰가를 써서 내고 임장을 하러 다니고 이러한 과정을 반복한다면 1년에 한 번 정도만 낙찰을 받는다고 하더라도 다른 방법들보다도 더욱 안전하게 수익을 낼 수 있습니다. 경매뿐만 아니라 한국 자산관리공사에서 운영하는 공매도 살펴보시기 바랍니다. 법원에서 입찰해야 하는 경매와는 다르게 온비드라는 사이트에서 바로 입찰이 가능하여 한번쯤 살펴봐도 좋습니다.

경매를 하는 과정에 대해서는 추후에 더욱 자세히 다루어 보도록 하겠습니다.

네 번째 매매가 대비 전세가를 본다

 최근에 다루었던 글에서 매매가 대비 전세가를 봐야 한다고 했습니다. 전세가는 앞으로의 매매가를 결정지어줄 가장 중요한 지표이기 때문이지요. 매매가 대비 전세가를 보면 저평가된 아파트를 찾을 수 있는데요, 저평가된 아파트란 실수요가 있는데 다른 아파트들보다 저렴한 아파트입니다. 전세는 실수요밖에 없습니다. 전세가가 높다는 것은 실수요가 많다는 것이고요. 이러한 실수요들 때문에 전세가가 매매가와 근접해진다면 올라간 전세가가 매매가 또한 올릴 것입니다.

전세가가 매매가를 위협하려고 하는 시점을 잘 보시고 이것이 실수요인지 파악을 하신다면 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 

2019/10/19 - [분류 전체보기] - 매매가 대비 전세가를 보며 부동산 투자하라

다섯 번째 모든 정보를 종합하라

 지금 다루었던 내용들을 하나씩 살펴본다면 부동산 가격이 하나의 요인에 의해서 오르고 내린다고 생각할 수도 있습니다.

해당 지역에 전철역이 생기면 근처에 부동산 가격이 좀 오르겠네, 초등학교랑 중학교가 들어서거나 쇼핑몰이 들어서면서도 아 이 지역 조금 더 오르겠다? 그러나 이렇게 단순하게 하나의 요인에 부동산 가격이 산술적으로 오르지 않습니다.

더욱 복잡하게 모든 요인들이 얽히고설키면서 부동산 가격이 움직입니다.

모든 정보를 종합할 수 있는 능력을 갖고 생각을 확장하시기 바랍니다. 그래야만 상대적으로 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 그리고 거기서 끝이 아니라 그 지역에서도 급매물이 나온 것은 없는지, 경매로 살 수 있는 물건은 없는지 확인해야 합니다.  

전세제도를 통해 소액을 갖고도 집을 살 수 있는 구조

우리나라에는 특이한 부동산 제도가 하나 있다면 전세제도입니다. 모르시는 분이 없을 겁니다. 집을 살 수 있는 형편이 안될 때 집값만큼은 아니지만 최소한 절반 이상 많게는 80~90% 가까이 전세금을 2년 동안 맡겨두면서 2년 동안 그 집에서 살다가 2년 뒤에 원금 그대로를 찾아가는 제도 말이지요. 

이러한 전세제도가 있기 때문에 우리나라에서는 특이한 부동산 투자 방법이 있습니다. 부동산 투자자들은 전세가에 따라서 큰 목돈을 들이지도 않고 부동산에 투자할 수 있습니다. 예를 들어 1억짜리 아파트의 전세가가 매매가의 80%라고 가정했을 때 1억짜리 부동산을 2000만 원만 가지고도 구매할 수 있다는 것이지요. 

2000만 원을 가지고 부동산을 구매 한 뒤 나머지 잔금은 전세 8000만 원을 받았을 때 빚을 갚아두고 2년 뒤에 전세 계약이 만료되는 시점이 오면 올라간 부동산 전세 매매 시세 가격이 올라가면 해당 부동산을 팔아 시세차익을 얻거나, 아니면 전세 가격을 올려 받고 2년을 더 기다릴 수도 있지요.

매매가 대비 전세가는 향후 부동산 가격의 가장 중요한 지표

주택에 대한 수요에는 정말 그 집이 필요해서 들어오는 "실수요"와 "투자수요" 이렇게 둘이 있다고 했습니다. 집 가격이 상승하는 것은 실수요가 먼저 올리고 투자수요가 따라서 더욱 올리지요 

2019/10/10 - [분류 전체보기] - 부동산초보 기초강의 부동산 가격의 원리

집을 사고자하는 매매수요에는 실수요와 투자수요 둘 다 존재하지만, 전세를 사고 자하는 전세수요에는 오직 살고자 하는 실수요 밖에 없습니다. 여기서 우리는 아주 부동산 투자에서 아주 중요한 힌트를 얻을 수가 있는데요. 보통 매매가 대비 전세가 비율을 본다면 실수요 대비 투자수요 사이의 갭을 확인할 수 있다는 것입니다.

한 지역에서 매매가대비 전세가 비율이 높은 경우가 있습니다. 2억 원짜리 아파트의 전세 가격이 1억 8천에 육박한다거나 하는 일들 말이지요. 이런 경우에는 그 지역에 거주하고자 하는 실수요가 상당히 많기 때문에 전세 가격이 그 정도로 많이 올라간 경우입니다. 실수요가 있는 지역에는 매매수요가 들어오면서 투자수요까지 들어올 것이 예상되므로 해당 지역의 집값은 올라가는 것이 대부분입니다. 

전세가가 너무 많이 올라 매매가랑 차이가 줄어들면 전세 대신 그냥 대출 더 받아서 내 주택을 사려고 하는 사람들이 더 생기기도 합니다. 소위 전세수요가 매매수요가 전환되는 경우지요. 앞으로 집값이 오를지 안 오를지를 보여주는 가장 중요한 지표는 매매가 대비 전세가입니다. 전세가 비율에 따라서 상대적으로 저평가된 물건을 찾아볼 수 있습니다. 이에 따른 전략은 다음과 같습니다.

전세가 대비 매매가 보는법?

간단합니다. 네이버 부동산보다는 사실 저는 다음 부동산이 더 직관적으로 볼 수 있어서 좋습니다. 관심 있는 매물을 검색하신 후 오른쪽에 작은 창을 보시면 이렇게 볼 수가 있습니다. 원당동의 풍림 아이원을 검색한 것인데요 현재 매매시세가 756만 원인데 전세시세가 600만 원입니다. 현재 전세가가 매매가의 80%에 육박하는 것을 볼 수가 있습니다. 

매매가 대비 50~60% 전세가 보통 일반적인 전세가 비율

큰 흐름을 보고 때를 기다려보자

보통은 전세가가 매매가 대비 50~60% 정도입니다. 전세가 가 크게 낮지 않기 때문에 이때는 사실 전세가가 부동산 매매 가격에 미치는 영향이 상당히 미미합니다. 오히려 주변에 역이 들어오거나, 쇼핑몰 등 편의시설이 들어오는 등의 입지 조건이 더욱 신경을 쓰시는 편이 좋습니다.

전세가 비율 그 자체보다는 전체적으로 전세 공급이 부족한지, 혹은 전세가 비율이 오르고 잇는지 정도의 흐름 정도를 파악하고 있다가, 추후에 전세가 비율이 상승할 때에 투자 시기를 기다려 보는 것이 좋습니다.

매매가 대비 70~80% 상승하는 시장

이제는 움직여야 할 때 실투자금이 적으면서도 입지가 좋은 곳

이때에는 전세가 비율이 상승하면서 소액으로도 투자할 수 있는 아파트가 증가합니다. 전세 가격이 먼저 오르는 곳이 있고 또 나중에 오르는 곳이 있습니다. 역세권이나 주변에 인프라가 잘 확충되어 있는 지역을 위주로 먼저 전세 가격이 오르고 그 주변으로 점점 따라서 올라가게 됩니다. 전세가격이 매매 가격을 올릴 때도 마찬가지로 입지가 좋은 곳부터 매매 가격이 올라가게 됩니다. 투자자라면 갖고 있는 금액에 한계가 있기 때문에 실투자금이 적게 들어가야 하며, 인프라가 좋은 곳에 투자하고 상승을 기다려 봐야 합니다

매매가 대비 80~ 90% 

실투자금이 적은 곳만 무조건 찾지 마라 

이때에는 입지에 상관없이 전 지역의 전세 가격이 올라갑니다. 역세권 근처뿐만 아니라 전 지역이 전세 가격이 크게 올라서 매매가격을 위협하면서 사람들이 슬슬 전세살바에야 내집 살까? 라는 생각을 하게 될때입니다. 전세가격이 오르기 전에 투자한 사람이 가장 많이 벌게 됩니다.

이때에 가장 조심할 것은 투자수요도 함께 몰린다는 것입니다. 부동산 투자에 관심 없는 사람도 아주 적은 금액만으로도 투자가 가능하기 때문입니다. 이때에 들어가려고 하는 투자자들은 실투자금이 가장 적은 곳만 찾는 경우가 있는데 크게 낭패를 볼 수가 있습니다. 

투자수요가 많아진 주택시장은 다시금 전세수요가 많아질 것이니까요. 입지가 별로 안 좋았던 지역인데 전세가가 많이 올랐던 지역은 실수요가 없는데도 매매가와 전세가의 차이가 별로 없다고 들어온 지역에서 전세 물량들이 나올 테니 오히려 전세가가 하락하고 이 말은 결국 매매가 또한 떨어지거나 정체된다는 이야기입니다. 우리가 보통 한 번쯤 들어봤을 법한 역전세난이 이러한 일이지요. 집주인들이 세입자를 찾지 못해서 매월 대출이자로 몇백만 원씩 내야 할 수도 있습니다. 

결론

부동산 투자를 할 때 전세가 비율을 잘 보면서 부동산 시장을 잘 살펴야 하실 겁니다. 전세가와 매매가의 차이가 줄어든다는 것은 곧 매매 가격도 동반 상승을 할 징조이며, 또한 그 갭이 너무 줄어들었을 때에는 투자수요가 많이 몰려서 전체적인 가격을 상승시킬 수 있습니다.

답은 뭐다? 입지다. 그럼에도 불구하고 입지가 좋은 지역은 실수요층이 버텨주기 때문에 크게 하락할 염려가 없습니다.

반대로 입지를 제대로 보지 않고 무조건 실투자금이 적다고 들어가게 되면 역전세난과 같은 후폭풍을 맞이할 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.