부동산은 타이밍 그러나 욕심을 너무 부리지 말자

부동산 가격이 오르는 시점이 있습니다. 그리고 그 최고점이 어디인지는 아무도 모르죠. 계속해서 최고점을 향해 달려가고 있으면 부동산을 가진 사람 입장에서는 지금 팔면 손해가 아닐까?라는 생각을 하게 됩니다. 팔기가 더 어려워지지요. 가격이 6개월 만에 몇천만 원 차이가 나면 그게 다 수익이 될 수 도 있는데 이걸 포기한다는 게 쉬운 일은 아니기 때문입니다.

그러나 부동산이 언제까지나 오르리라는 그런 환상에 젖어서 파는 것을 계속 미루다 보면 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있습니다. 상승이 있으면 다시 하락이 또 있기 마련이기 때문입니다.

 2017년과 2018년에도 비슷한 경험이 있을 수 있습니다. 매도하려던 아파트가 이미 많이 올라서 시세차익을 1억 원 이상볼수 있는 상황에서도 가격이 오를거라는 기대떄문에 조금 더 있어보자고 하다가 결국에는 매도시점을 놓치게 되는것입니다. 결국 2019년이 와서 부동산가격이 많이 떨어지면서 1억원 가까이 낼 수 있는 상황에서 6000만 원 정도의 시세차익만 남기게 된다면 분명 마음이 아플 것입니다.

 부동산 시장이 호황을 누리는 경우에는 사람들은 알 수 없는 최고점을 기대합니다. 그러나 그렇게 기다리는 것은 언젠가 한풀 꺾이면서 어리석은 선택이었다고 후회하기 전까지는 모릅니다. 부동산을 매입할 때 목표로 하는 수익을 먼저 내야 합니다. 그리고 목표했었던 수익을 달성하거나 이에 근접했을때에는 과감하게 팔아 내야합니다. 물론 더 오른다면 아까울 수 있습니다. 그러나 불확실한 미래에서 의존한 투자는 리스크가 너무 큽니다. 

 한두 개의 주택으로 수익을 얻기 위해서 미련을 남기기보다는, 적절한 시점에 팔아서 현금을 확보하고, 이 현금으로 다시금 투자하면서 자산을 불려 나간다면, 리스크도 줄이고 더더욱 투자수익을 안정적으로 키울 수 있는 방식이 될 것입니다. 투자처를 반복적으로 보다 보면 부동산을 보는 눈도 더 커지기 때문입니다. 

입지가 좋은 지역의 주택을 맨 마지막에 팔자

 당신이 강북의 한 지역에 두 채의 아파트에 투자를 했습니다. 4년 뒤 역 근처 중심지에 있는 한 아파트는 1억 원이 올랐고, 조금은 교통이 불편하지만 크기가 큰 아파트는 5000만원이 올랐습니다. 그러다가 다른지역에 투자하기 위해서 현금이 필요해지게 됩니다. 이 현금을 확보하기 위해서 한채를 팔아야한다면 어떤 것을 파실건가요? 대부분의 사람들은 1억원이 오른 아파트를 파는 것이 더 현명한 선택이라고 생각할 겁니다. 그동안 많이 올랐기 때문에 이제는 더 이상 오르지 않을 것이라고 생각하기 때문입니다.

 그러나 부동산은 현재 수익과는 별개로 입지가 좋은 곳의 물건을 더 오래 가지고 있는 것이 좋습니다. 입지가 좋은 곳은 부동산 시장 상승기에는 가격이 더 크게 오르고 하락기가 와서 부동산 경기가 침체되거나 가격이 떨어지더라도 영향을 비교적 덜 받기 때문입니다. 

 우리는 지금까지 하이리스크 하이리턴이라고 배워 왔습니다. 그러나 부동산 시장은 다릅니다. 리스크는 더 낮은데 수익이 더 높은 것이 있지요. 그것이 바로 입지입니다. 입지가 좋은 부동산은 따면 크게 따고 잃으면 적게 잃는 그런 이상하지만 설득력 있는 구조로 되어있습니다. 도박과는 다른 것은 입지가 좋은 물건들은 초기 투자비용이 다른 곳 보다 많이 들어간다는 것입니다.

비과세 혜택을 이용해서 양도소득세를 줄여보자

양도세와 보유기간을 잘 고려해봐야 합니다. 매도 과정에서 나오는 수익에 대한 양도소득세가 상당히 비싼 편입니다.

특히 예를 들어 내가 집을 사서 2년 이상 있는 동안 5천만 원이 올랐다고 한다고 하더라도 세율이 25% 가까이 적용됩니다.

투기지역 등에서 1억 원 이상이 올랐을 시에는 45%를 세금으로 맞습니다.

가장 좋은 것은 세금을 내지 않는 것 즉 비과세가 가장 좋습니다. 1가구 1 주택자라면 2년이상 보유했을시에는 양도세가 면제됩니다. 내가 1주택자라면 2년 동안은 거주하여 양도시점에서 비과세 요건을 갖추어야 합니다. 그리고 부동산 투자를 통해서 일시적으로 1가구 2 주택자가 될 수도 있습니다. 이런 경우에는 3년 이내에 기존주택을 팔게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

여러 채를 보유한 다주택자는 최소한 1년 이상의 주택 보유를 해야 합니다. 보유기간이 만 1년이 안된 상태에서 매도하게 되면 40%의 양도세가 적용되며 여러 채에서 부동산 시세차익이 있는 경우에는 한해에 몰아서 팔게 되면 과세표준액이 한꺼번에 올라가게 되면서 최대 40%의 세금을 또 내야 할 수 있기 때문입니다.

부동산 하락기에는 그냥 빨리 가격을 낮춰서 매도하자

부동산에서 팔아야 할 때를 놓칠 수 있습니다. 파는 입장에서는 마음이 아플 수밖에 없습니다. 그러나 이때에는 가장 먼저 파는 것이 가장 좋은 가격을 받을 수 있는 방법입니다. 처음에 침체기에 빠지면 사람들이 더 가격이 떨어지겠어라고 버팁니다. 실제로도 한번 떨어지고 나서 한동안은 가격이 빠지지 않습니다. 그러나 시간이 흘러도 회복되지 않으면 하나둘씩 매물을 내놓기 시작합니다.

이렇게 급매물이 증가하면서 가격은 한 번 더 하락합니다. 그래도 상당수는 최고점을 생각하면서 버티기 작전에 들어갑니다. 잠시 멈출 수 있지만 침체기가 지속되면 매도가 계속 이루어지면서 가격이 계단의 형태를 그리면서 빠지게 됩니다. 2008년 이후에도 가격이 한동안 계속 떨어졌었는데 이 계단식으로 떨어지는 것은 2013년까지 지속되었습니다.

나중에 버티다가 더 큰 손실을 보기 전에 최대한 빠르게 파는 것이 가장 비싸게 파는 결과가 될 것입니다. 

아파트 매도 도대체 언제 해야지?

지금까지는 어떻게 하면 주택을 싸게 살 수 있을까를 많이 다루었습니다. 처음에 살 때부터 오를 것 같은 아파트나 부동산을 찾아 시세차익을 보는 것을 다루었는데요. 하지만 화룡점정을 찍는 것은 바로 매도입니다.  

 가장 중요한 건 어떻게 보면 잘 파는 것입니다. 매도에 있어서 가장 중요한건 시기입니다. 특히 파려는 사람이 사려는 사람보다 적을 때에서 파는 것이 중요합니다. 투자한 지역에 전철역이 확정되었거나, 좋은 공원들이 조성되면 가격 상승세가 꾸준히 이어집니다. 파려는 입장에서는 조금은 느긋하게 팔리지 않아도 그만이라는 생각으로 기다리고 있으면 매수인들은 가격이 더 오를 거라는 마음에 자주 더 비싼 가격에 사는 경우가 많이 나옵니다. 

 반면에 사려는 사람은 적고 팔려는 사람이 많은 시기에는 그 반대의 현상이 나타나기 마련입니다.

입주 물량이 많은 시기는 피하자

 방금 전에 말씀드렸던 그 반대의 경우가 이와 같은 경우입니다. 어떤 지역에 새로운 아파트가 준공되어서 입주물량이 쏟아져 나오면 가격이 하락됩니다. 이때 매도를 하게 되면 높은 가격을 받기가 어렵지요. 최근에 잠실의 사례만 보더라도 헬리오 시티의 입주폭탄이 쏟아져 나오면서 전체적인 가격이 하락하는 추세를 보였습니다. 아직까지도 그 여파는 가시지 않은 상태인데요. 딱 10년 전에도 비슷한 일이 있었습니다. 

 그러나 공급이 일시적으로 늘어났었다고 하더라도 어느 정도 부동산 시장이 정상화되고 나면 가격도 회복합니다. 2008년도에 떨어졌던 아파트도 곧 다시 회복하였습니다. 매도를 계획하고 있다면 그 지역의 입주물량이 급등하는 시기를 확인하고 그보다 앞서서 적어도 1년 전에는 매도 준비를 하셔야 시세차익을 실현하 실 수 있습니다.

입주물량이 많은 시기와 전세 만기가 겹치게 되면 어떻게 하나?

아마 이때가 제일 위험한 상황이라고 볼 수 있습니다. 전세 만기가 다 되었을 때 즈음에 그 주변에 대규모 입주물량이 들어서게 되면 매매가도 낮아질 뿐만 아니라 전세가까지 함께 낮아지는 경우가 있습니다. 전세가가 낮아진 만큼 또한 현금이 들어가야 하는데 이 현금을 융통하기가 쉽지 않지요. 그렇기 때문에 전세를 안고서 여러 채를 투자하는 경우에는 항상 그만큼의 리스크를 인지하셔야 하고, 애초에 투자할 때 2년 뒤 4년 뒤에 그 주변에 입주물량이 있는지에 대해서 확인하신 후에 투자를 들어가야만 이러한 위험한 상황을 피할 수 있습니다.

비수기 말고 성수기에 팔자

부동산 성수기는 봄과 가을입니다. 비수기는 여름과 겨울이지요. 사람은 날씨에 영향을 많이 받는 존재입니다. 우리는 이성적인 판단보다도 감정과 심리에 의해서 움직이기 때문에 이것은 주택시장에도 적용됩니다. 아무래도 봄과 가을은 날씨가 따뜻하고 쾌적하기 때문에 매수에 대한 수요도 더 커집니다. 반면 특히 겨울 1-2월은 사람들이 많이 위축되는 시기이기 때문에 더더욱 구매에 방어적인 태도를 취합니다. 

비수기에 물건을 내놓으면 제 가격을 못 받거나 손해를 볼 수 있기에 이 시기를 피하시기 바라며, 매수인이라면 오히려 이때를 노려서 산다면 더 저렴하게 살 수 있는 기회가 될 것입니다. 

부동산 규제정책 발표 직후는 피하자 

부동산 대책 중에서 특히 규제정책이 나온 직후에 파는 것은 지양하여야 합니다. 이때에는 급매물이 늘어 나와있고 매수 수요 또한 급감하기 때문입니다. 급매물이 많아지면 일반적인 시세 자체도 하락하게 됩니다. 그러나 이후에 추가적인 규제가 이어지지 않는 한 가격이 다시 회복하게 됩니다. 어쩔 수 없이 매도해야 하는 경우에는 가급적 규제정책 이전이나 조금 더 기다렸다가 급매물이 줄어든 다음 타이밍에 매도하는 것이 좋습니다.

정부의 부동산 규제 시점을 어떻게 알 것인가? 

 솔직히 정부의 부동산 정책기조는 금방 알아차릴 수 있습니다. 이번 문재인 정권이 들어섰을 때 아마 곧 부동산을 규제할 것이라는 움직임은 2018년부터 다들 알았을 겁니다. 그리고 그러한 조치를 취할 것이다라는 정부 발표도 여러 번 했었습니다. 그리고 이명박, 박근혜 정권 때에는 부동산 시장을 활성화하기 위한 정책들을 펼칠 거라는 것도 다들 알고 있었겠지요. 정부가 그동안 취해왔던 입장을 본다면 알 수 있는데 갑자기 발표하기보다는 미리 조금씩 가능성을 이야기합니다. 이때가 사실 팔거나 사야 할 시점입니다.

 정부가 언론을 통해서 규제정책 필요성을 이야기할 때 즈음에는 정말로 곧 규제가 들어갈 가능성이 높으므로 이때 자신에게 맞는 매수나 매도를 계획하여 나와야 합니다. 너무 욕심을 부리다 보면 규제 이후에 급매물로 내놓아도 안 팔리니 좋은 시점에 잘 매도하시길 바랍니다.