대한민국에서 버블론이 일어나기 시작했던 것은 2000년대 초중반부터였던 것으로 기억합니다. 제가 살던 이웃집은 분당 정자동의 아파트가 그 당시 버블이라고 판단하여 판매한 후 전세로 들어갔다가 엄청나게 큰 손해를 보았습니다. 우리나라가 부동산이 거품이라고 생각한 것은 영향을 많이 미치는 바로 옆 나라의 사례가 있었기 때문이지요.

일본은 90년대 초중반에 꺼진 부동산 거품으로 나라 전체가 잃어버린 20년 동안 경제가 제 정신을 못 차렸기 때문입니다. 폭락론자들은 이 일본의 사례를 들면서 부동산이 곧 하락할 거라고 얘기합니다. 많은 전문가들과 집 없는 사람들이 듣고 싶은 이야기이지요. 그러나 시장은 반대로 움직였습니다. 결국은 수요와 공급의 법칙에 의해서 움직였던 것이지요

서울의 1인당 면적과 수요공급의 법칙

수요가 많아지고 공급이 적다면 자연스럽게 가격은 올라갑니다. 이것은 인구밀도당 도시 면적을 본다면 비싼 서울의 집값이 그렇게까지 비싼건 아니었구나 하고서 생각할 수 있습니다. 서울의 대지면적은 182만 평이라고 합니다. 인구수는 어린 시절부터 지금까지 1천만 정도를 유지하고 있지요. 다른 나라들은 어떨까요? 표를 통해서 다른 국가들의 사례를 살펴보겠습니다. 

자 이 표만 보아도 딱 답이 나올 겁니다. 다른 국가의 대도시들에 비해서 서울이 인구수가 엄청 많다는 사실을 보실겁니다. 반대로 땅은 서울의 땅이 가장 적습니다. 이것을 1인이 살 수 있는 대지면적으로 확인해보보면 더더욱 충격적입니다. 서울에서 사람 드은 한 사람당 18.2평의 땅만을 사용할 수 있는 것입니다. 반면에 우리가 집값이 비싸다고 생각하는 뉴욕이나 일본의 도쿄만 보더라도 40평대가 넘습니다. 우리나라는 도쿄나 런던보다도 훨씬 더 높은 인구밀도에서 열악하게 살고 있다는 것입니다. 

 전세계적으로 집값이 비싼 홍콩이나 싱가포르도 서울에 비해서는 2배 이상 쾌적합니다. 그에 비해서 주택의 평당 가격은 정도 될까요? 정작 우리나라는 10위권 안에도 들지 못하고 있습니다. 

현재 대한민국의 세계적 위상에 비해서 대한민국의 주택값은 다른 나라들에 비해서 낮다는 사실을 발견할 수 있습니다. 

우리나라 사람들도 결국은 직장때문에 수도권을 떠날 수 없습니다. 이렇게 높은 인구밀도의 나라에서 비교적 나쁘지 않은 주거환경을 제공하고 있는 것입니다. 

우리나라 주택은 실수요가 아닌 투자수요가 대부분이다?

그런 이야기가 있습니다. 우리나라 부동산은 실제 집에 대한 소유권이 있는 사람보다는 

부동산에 거품이 끼려면 실수요보다 투자 수요가 훨씬 많아야 합니다. 실수요는 없는데 투자수요에 의해서 결정된 부동산 가격은 불안정한 사람들의 투자심리만 변해도 크게 바뀔 수 있습니다. 대한민국은 총 5천만 명의 인구를 가지고 있고 가구수는 1800만에 가깝습니다. 이 중에서 아파트는 총 8백 3십만채입니다. 총 가구수 대비하여 46% 정도 됩니다. 우리나라 아파트의 83%는 1 주택자의 것이고 결국은 아직까지 투자수요보다는 실수요가 많다는 것입니다. 일부 지역에 따라서 실수요보다 투자수요가 많은 지역은 있을 수 있습니다. 

OECD 주택가격 평가

돈이 없는 사람들은 우리의 월급에 대비해서 주택을 사는 것이 너무 비싸다고 불평을 합니다. 실제로 그렇긴 합니다. 그러면서 일반 직장인이 서울에 아파트를 살 수가 없는데 이것이 어떻게 거품이 끼지 않은 가격이냐고 이야기할 수 있습니다. 그러나 OECD는 다르게 보고 있습니다. OECD에서는 국민소득 대비 주택 가격을 나타낸 지수를 사용합니다. PIR이라고 하여 Price To Income의 약자인데 PIR이 높으면 그만큼 소득 대비 주택 가격이 높다는 이야기입니다. PRR지수는 임대수익 대비 주택의 적정가치이며 높으면 고평가 낮으면 저평가되어있다는 뜻입니다. 아래를 한번 보시지요

대한민국은 다른 나라들과 비교하였을때에 상대적으로 저평가되어있다는 이야기가 됩니다. 부동산이 비싸다던 일본도 마찬가지입니다. 우리나라의 임대수익은 그냥 보통인 편으로 나옵니다 우리가 아무리 비싸다고 불평불만을 하며 가격이 폭락하기를 원해도 결국 해외에서 보았을 때 우리나라의 부동산 가격은 저평가되어서 충분히 오를 여지가 더 남아있다고 보는 것입니다. 

매 정권마다 바뀌는 부동산 정책

정부의 부동산 정책기조에 따라 우리나라의 부동산이 크게 바뀐다는 사실을 여러 번 강조하였습니다. 부동산 시장이 침체되면 부동산 시장에 대한 규제를 완화하고, 금리를 인하하는 등의 시중에 돈을 풀어서 부동산 시장을 살리고 반대로 부동산 시장이 과열되면 규제를 강화하여 부동산 가격을 조정하는 식으로 바꾸어 왔습니다.

우리나라처럼 정권이 바뀔 때마다 부동산 시장이 크게 요동치는 나라는 많지 않을 것입니다. 최근 문재인 정부의 부동산 정책은 분양가 상한제와 대출 규제를 통해 다시금 시장에 찬물일 끼얹어서 부동산 시장 진화에 나섰습니다. 하지만 이 또한 언제 바뀔지 모릅니다. 너무 오래전 이야기는 못하겠지만 지금까지 우리나라의 부동산 정책이 어떻게 바뀌어 왔고, 그리고 그 배경이 무엇이었는지에 대해서 알아보겠습니다.

김대중 정권과 IMF를 극복하기 위한 부동산 정책

1997년 대한민국은 IMF 경제위기에 직면합니다. 김대중 정권은 IMF를 극복해나가야 하는 사명이 있었습니다.  IMF시대를 다룬 영화 국가 부도의 날을 보면 IMF를 예견했던 투자자들은 처음에는 달러를 사서 돈을 많이 벌고, 그다음에는 기업들이 망해서 아파트에 차압 딱지가 붙은 그런 주택들을 하나씩 사모으기 시작하지요. 그러나 부동산 가격은 너도나도 부동산을 매물로 내놓다 보니 더더욱 떨어져 갔습니다.

이렇게 얼어붙은 시장에서 부동산 시장을 다시 부활시키기란 정말 어려웠습니다. 김대중 정권 때에는 부동산 활성화를 위해 관련된 모든 규제를 철폐하는 방향으로 갑니다. 분양권을 팔 수 있는 전매제도까지도 허용하면서 부동산 시장을 살리기 위해서 노력하지요.

이때 깨어 있었던 사람들은 부동산을 샀을 것입니다. 그러나 대부분의 국민들은 IMF의 충격과 공포가 가시지 않은 상태였습니다. 2002년 정도 되어서야 다시금 경제에 대한 자신감을 되찾고 부동산 거래 가격이 조금씩 상승하기 시작힙니다. 이때부터 부동산 가격이 IMF 이전의 거래가를 되찾고 국민들도 부동산 투자에 대한 관심이 증가합니다.

이때에 부동산 거래가 다시금 활기를 되찾은 것에는 두 가지 원인이 있습니다.  첫 번째는 금리, 두 번째는 토지보상정책입니다. 금리는 2000년에 5.25%에서 계속 낮아졌습니다. 2004년에는 무려 3.25%까지 4년 만에 2%가 떨어졌는데. 지금에 와서야 3.25%라고 한다면 꿈의 금리이지만 그때 당시에는 엄청나게 낮게 느껴졌습니다. 왜냐하면 IMF 때만 하더라도 금리가 10% 가까이 되었기 때문이지요. 이러한 저금리 덕분에 시장에 유동성이 더욱 많아졌습니다. 그러면서 자연스럽게 부동산 가치도 상승하게 되었지요.

거기에 정부 주도의 택지개발 사업을 늘려나갔습니다. 토지보상을 현금으로 하면서 또 시중의 유동성이 많아졌습니다. 과거에는 택지개발에 따른 토지보상이 현시세에 한참 못 미치는 공시지가 기준으로 지급되었으며 이마저도 현금이 아니라 현물 개발 이후의 아파트나 채권 등으로 보상하는 경우가 많았습니다. 시중자금을 매해 10조 원 넘게 집행되었으며 이렇게 시장에 풀린 자금들은 다시금 부동산 시장으로 흘러오게 됩니다.

노무현 정부와 부동산 폭등기

우리가 기억하는 노무현 정권 시기의 부동산 정책은 폭등하는 부동산과 싸우는 정부였습니다. 그러나 역설적이게도 이 시기에 가장 높은 폭등 알 하게 되어서 양극화가 더 심해지게 되었었지요. 오랫동안 우리나라에서 해야만 했던 것이 있었습니다. 바로 국토의 균형발전이었지요. 이걸 노무현 정부 때 시행하려고 합니다.

 우리나라는 수도권과 영남권을 중심으로 한 경제발전을 이룩했었는데 이것을 지방으로 분산시켜서 서울의 부동산 가격은 하락시키고 지방의 부동산 가격을 상승시키려 하였습니다. 국토의 균형발전을 통해서 부의 재분배를 목표로 정부는 세종시, 혁신도시, 기업도시를 짓기 시작했습니다. 참여정부는 대한민국의 수도를 행복도시인 세종시로 옮기려고 시도하였으나 강한 여론 (조선일보, 중앙일보, 동아일보) 등에 공격을 받았고, 헌법재판소에서 위헌 결정을 내려서 참여정부에서는 그저 행정부처들만 세종시로 옮기는데 끝나버립니다.

 2005년부터 행복도시, 혁신도시, 기업도시 등의 토지들에 보상이 되었습니다. 그 규모가 무려 103조 원이라는 우리나라 한해 예산의 30%가 들어가게 됩니다. 103조 원은 결국 다시금 부동산 시장에 투입되었고 2005년부터 2007년까지 토지보상으로 풀린 자금들은 서울의 강남과 주요 아파트 단지를 점령하여서 서울의 집값이 다시금 폭등하기 시작하였습니다. 

이명박 정권의 보금자리 주택과 전세대출

이명박은 건설회사 출신 기업인입니다. 그리고 이러한 건설로 정권을 잡았다고 해도 과언이 아닙니다. 왜냐하면 서울시장 당시에 청계천 복구를 성공적으로 마쳐서 긍정적인 평가를 받았지요. 이명박 정부가 정권을 잡았을 때에는 이미 부동산 가격이 많이 올라간 상태였습니다. 게다가 참여정부의 부동산 가격을 잡기 위한 규제들이 잔뜩 있는 상태에서 주택거래가 실종 수준으로 떨어졌습니다. 

 이명박 정권은 그린벨트를 풀어서 보금자리주택이라는 것을 만들어 공급하고자 하는 계획을 세웁니다. 문제는 보금자리주택이 해당 지역 시세보다 많이 저렴했다는 것입니다. 강남지역의 그린벨트를 풀어서 만들었는데 토지조성원가 수준에 분양아파트와 임대아파트 가격을 책정하니 평당 1000만 원 밖에 되지 않았던 것입니다. 많은 사람들이 꿈과 희망을 가졌습니다. 사실 당첨확률은 로또와 다를 바가 없었는데 말이지요. 

 결과적으로 사람들은 기존주택을 사기보다는 무주택으로 버티다가 강남 우면, 내곡, 세곡 등의 청약에 모든 총력을 쏟습니다. 그린벨트가 풀린 입지가 좋은 위치에 너무나도 저렴한 아파트가 풀리다 보니 기존의 아파트 가격이 사람들에게는 너무나도 비싸게 느껴졌습니다. 사람들은 주택을 사려하지 않고 기존 주택시장이 점점 더 침체되어 갔습니다. 

많은 사람들이 2008년 이후 대한민국 부동산 시장이 리먼브라더스의 영향을 받아서 계속 하락세가 이어졌다고 생각을 많이 합니다. 그러나 우리나라는 리먼브라더스의 여파보다는 보금자리주택을 통해서 기존 아파트 가격 하락세가 유지되었다고 보면 됩니다. 

이때에는 매매가와 전세가의 격차가 크게 벌어져있기도 했습니다. 이미 노무현 정권 때 주택 가격이 폭등해서 매매가 대비 전세가 비율은 30% 정도밖에 되지 않았습니다. 그만큼 부동산 투자가 어려웠었지요. 이러한 부동산 시장을 활성화하기 위해서 이명박 정권은 저금리 전세자금 대출을 활성화시켰습니다. 임대시장에 시중자금을 풀어서 전세가를 폭등시키는 시발점이 된 정책이었습니다. 2009년부터 전세가가 급등해서 최근에는 매매가의 80%~90%까지 되는 주택을 쉽게 찾아볼 수 있게 되었습니다. 그리고 이렇게 오른 전세가는 투자수요를 불러일으켜서 매매가를 다시 올려버리는 현상을 만들어버렸습니다.

이명박 정부 때의 부동산 정책은 포퓰리즘적인 성격이 매우 강했습니다. 그러나 대중이 아닌 선택받은 소수를 위한 포퓰리즘이었고 이로 인해서 이제와서는 많은 비판을 받지만 그 당시에는 대중은 선택받은 소수가 될 거라는 희망을 갖고 있었습니다.

빚내서 집사라 박근혜 정부 

박근혜 정권 때 부동산 정책을 기억해보자면 딱 이 한마디로 정리될 수 있습니다. 빚내서 집사라. 대한민구의 기존주택시장이 침체되어 있었고 분양시장마저 얼어붙어 건설 업계가 힘든 와중에 박근혜 정부는 부동산 심리를 회복시키기 위해서 부동산 3 법까지 만듭니다. 양도세 면제 분양아파트를 만들어내고 민간택지 아파트에 대해서 분양가 상한제를 또 한 번 폐지시킵니다. 게다가 재건축 초과이익 부담금을 부과를 3년간 유예시킴으로써 강남의 재건축 붐을 일으킵니다. 게다가 택지개발을 멈춤으로써 더 이상의 공급도 주지 않습니다. 그 결과는 어떻게 되었나요? 문재인 정부 초기까지 부동산 가격이 폭등하면서 다시 한번 규제를 강화하는 방향으로 나아가고 있습니다. 

앞으로도 부동산 규제는 계속될 것으로 보이고 이에 대한 여파는 지금부터 시작되었습니다. 그리고 이 기조가 다음 정권을 자유 한국당에서 잡지 않는 이상은 계속될 것으로 보입니다.