정부의 입장을 이해해보자

국내에서 부동산에 가장 영향을 많이 끼치는 것이 무엇이냐 하면 바로 정부 부동산 정책입니다. 정부의 부동산 정책이 어떻게 움직일 것인지에 대해서 잘 생각하고 먼저 움직인다면 손해 보지 않는 부동산 투자를 할 수 있습니다. 

정부는 돈을 벌기 위해서 부동산정책을 만들지 않습니다. 부동산 시장의 질서와 안정을 위해서 정책을 만듭니다. 이건 보수정권이든 진보정권이든 마찬가지입니다. 둘 다 보수적인 태세를 취하고 있지요. 

부동산 시장이 침체기와 빙하기에 들어서게 되면, 소위 말하는 집을 가진 사람들과 부동산과 관련된 수많은 사람들의 불만이 생기게 됩니다. 그리고 이건 정부에 대한 지지도와 다음 대선과 총선에 까지도 영향을 미칠 수 있지요. 정부가 경제를 너무 어렵게 한다는 말로 바뀌어져서요. 

이 반대도 마찬가지입니다. 부동산 가격이 미친듯이 오르게 되면 많은 집 없는 사람들은 상대적인 박탈감을 느낍니다. 10년을 열심히 일해서 저축해서 모아야 할 돈을 집을 가진 사람들은 1~2년 동안 벌어버리니까 말이지요. 마찬가지로 이때에도 정부에 대한 비판 여론이 형성되고 이번 정권 들어서 양극화가 심해졌다면서 또 다음 총선과 대선에 영향을 미칩니다.

정책을 만든느 정부 입장에서는 노골적으로 부동산 시장을 죽여버리거나 또는 부동산 가격을 상승시키기에는 리스크가 너무 큽니다. 그들은 선거에서 표심을 인식하기 때문이지요. 그리고 이러한 여론들을 무시할 수 없는 정치적인 이유로 장기적인 부동산 정책보다는 그때그때 상황에 맞는 단기적 정책들을 만들게 됩니다.

돌고도는 단기적인 부동산정책들

시장 안정을 목표로 집값이 침체되거나 하락할 때에는 규제를 풀어주어서 부동산 경기를 상승시키며, 반대로 집값이 상승하거나 급등할 때에는 규제를 강화해서 지나친 상승과 과열을 눌러주는 단기적인 정책을 반복적으로 내놓습니다. 모든 국민을 만족시킬 수 없는 정부 입장에서는 이게 최선일 것입니다. 

부동산 투자자들은 정부의 정책 운영에 대해서 항상 민감하게 생각하고 정책이 전환될 수 있다는 사실을 인지하고 있어야 합니다. 지난번 포스팅에서 살펴보았던 부동산 사이클에 맞추어서 정부의 정책은 계속 순환하기 때문이지요.

2019/10/20 - [분류 전체보기] - 부동산 빙하기에도 돈 벌 사람은 돈을 번다

내 입장 얘기해봐야 시간낭비다.

정부 정책의 옳고 그름과 자신의 입장에 대해서만 피력하는 것은 시간 낭비 일뿐입니다. 만약 정부가 부동산 정책을 규제하는 방향으로 시장을 침체기로 만든다고 한다면, 그리고 분양가 상한제나 전매제한 제도를 내놓는다면 내가 집을 가지고 있는 입장에서는 정부가 마음에 안들 겁니다. 그리고 이 정책이 전체적인 국가 경제를 안 좋게 만들고, 결국에는 공급 자체를 감소시켜서 부동산 가격을 뛰게 만들 거라고 주장하고 불만을 가질 수 있습니다. 

그러나 이렇게 생각하는 건 나와 이해관계가 비슷한 사람들도 마찬가지지요. 그러나 부동산 투자자라면 대중에 휩쓸려 다니면서 논쟁에 시간과 정신을 소모할 것이 아니라. 이 정책에 따라서 어떻게 투자할 것인지를 잘 살펴보아야 합니다.

정부 정책에 민감하게 반응해서 시장을 선점한다

2014년에 박근혜 정권 때 부동산 3 법이 통과한 적이 있었지요. 한때 이슈가 많았습니다. 분양가 상한제를 일부 폐지하고, 재건축 조합원에게 더 많은 혜택을 주고, 재건축 초과이익 환수하는 것을 당분간 막아주는 정책이었는데요. 이것을 가지고 여론과 사람들은 갑론을박이 많았습니다. 

그러나 진짜 돈을 많이 번 투자자들은 이게 통과되면 바로 강남 쪽의 재건축 시장과 분양권 시장의 가격이 상승할 것을 통과 전부터 간파했습니다. 

재건축 초과이익 환수가 3년 동안 미뤄진다면 강남의 재건축 수요가 늘어날 것이고, 또한 재건축 이후 분양하는 데 있어서도 상한가가 걸리지 않기에 강남 쪽 재건축 시장은 무조건 투자할만하다고 생각을 했습니다. 그리고 발 빠른 투자자들은 정책 법안이 통과되자마자 이 시장에 진입했습니다. 그리고 1년 뒤 2016년에는 평당 분양가가 12% 가까이 상승했습니다. 

한마디로 정부 정책이 발표되면 자신의 이해관계에 따라 냄비같이 들끓을 것이 아니라, 정책에 따른 수급이 변화할 것을 예상하고, 시장에 먼저 진입한다면 더 나은 수익을 창출할 수 있습니다.

부동산 거래 침체에도 돈 벌 사람은 다 돈 번다

2018년도 부동산 과열시장을 지나서 현재는 부동산 빙하기라고도 부를 정도입니다. 특히 부동산 분양가 상한제를 거친 이후에는 전국적으로 거래량이 뚝 떨어지면서 전반적인 부동산 거래가 침체되고 있는데요. 2017년도 그리고 2018년도에 부동산 가격이 급상승하자 많은 사람들이 수익을 얻기 위해서 너나 할 것 없이 부동산에 뛰어들고 관심을 가지던 것과는 사뭇 분위기가 다릅니다.

 지금 많은 사람들이 또한번 이제 "갭 투자의 시대는 끝났다"라고 이야기를 합니다. 

그리고 더이상 앞으로는 갭 투자로 돈을 벌기 쉽지 않을 거라고 생각합니다. 

많은 사람들이 부동산 가격이 하락하는 이 시점에서는 부동산 투자로 돈을 벌기가 어렵다고 생각합니다. 

그러나 오히려 이렇게 부동산 거래량이 미미하고, 가격이 하락하는 시점에도 부동산으로 돈 벌 사람들은 돈을 벌고 있습니다. 

부동산 시장의 역사는 반복된다. 

역사는 반복된다는 유명한 말이 있습니다. 이것처럼 부동산 시장의 역사를 살펴봐도 비슷하게, 부동산 시장에는 일정한 사이클이 있다는 것을 알 수 있게 되는데요. 어떤 사람들은 이것을 깨닫지 못하고 사람들의 군중심리에 휩쓸려서 따라가는 투자를 하고는 합니다. 부동산 가격이 올라가는 상승기가 있고 또 반대로 하락하거나 유지하는 시기가 있지요

일반 주식시장이나 경제상황에서도 마찬가지로 경기라는 것이 있습니다. 경기가 좋다 나쁘다처럼 일정한 패턴을 가지고 주기적으로 반복하는 것이지요. 경제활동이 활발해져서 전체적으로 모든 것들이 잘 되는 호황이 있는 반면에 또한 경기가 위축되어서 불황이 오기도 하지요. 이러한 활동들을 반복하면서 경기는 순환합니다. 

보통 호황 > 후퇴 > 불황 > 회복 > 호황 이런식을 반복합니다.

부동산 시장도 마찬가지입니다.  부동산 시장에 이것을 바꾸어 이야기하면 이렇습니다.

침체기 > 회복기 > 상승기 > 급등기 > 침체기 이렇게 반복하면서 순환을 하고 있습니다.

일반적인 경제 상황처럼 호황 이후에 후퇴보다는 좀 더 급격하게 급등 이후에 침체기를 오랫동안 겪으며 

회복기와 상승기를 거쳐서 다시 한번 급등하게 됩니다.

침체기에는 수익형 투자를 많이한다

침체기에는 부동산 시세차익을 기대하기 어렵습니다. 그렇기 때문에 건물주가 더더욱 빛을 발하지요. 상가건물과 같은 곳에서 따박따박 은행이자보다 훨씬 높은 월세를 받을 수 있습니다. 게다가 침체기에는 부동산 시장 가격이 더 낮고 급매물이 더욱 많이 나오기 때문에 저렴한 가격에 수익형 부동산을 매매하여 임대하여 임대 수익을 올리는 방식의 수익형 투자로 돈 벌 사람은 돈을 법니다.

정부는 또 부동산 규제를 풀 수밖에 없다.

부동산 침체기가 길어지면 전체적인 정부에 대한 비난여론이 많아지고, 급등기에 집값을 잡기 위해 만들었던 분양가 상한제나, 신규 분양 전매제한 제도와 같은 부동산 규제들을 풀기 시작합니다. 그리고 그것을 기점으로 회복기에 들어서는 경우가 많습니다. 결국은 정부의 부동산 정책과 규제도 부동산의 사이클에 따라 계속 반복되는 모습을 보여줍니다.

부동산이 급등하면 규제로 잡고, 침체되면 규제를 풀어서 다시금 상승하게 만들지요. 

회복기를 기다려라

침체기에 부동산을 사면 물론 다른 때보다 싸게 살 수 있지만 묶이는 돈의 기간이 더더욱 길어집니다. 그렇다면 그동안의 은행이자를 감당하기 어려워서 다서 또 저렴한 가격에 팔게 되는 경우도 있지요.

침체기보다는 회복기에 부동산을 산다면 나중에 상승기와 급등기에 더욱 큰 시세차익을 얻을 수 있습니다. 이때에는 분양권에 투자하여서 장기적인 시점으로 가져가는 것도 나쁘지 않습니다. 

2020년 2021년 부동산 시장 전망은?

현재 부동산 시장은 2018년 급등기를 거쳐서 침체기에 빠졌습니다. 거래량도 미미하거니와 조금씩 가격도 낮아지고 있지요. 게다가 3기 신도시와 같은 대규모 공급이 수도권이 이어질 예정입니다. 

앞으로 가장 눈여겨보아야 할 것은 인구감소입니다. 과거의 부동산 시장과 다른 점은 인구가 감소하기 시작했다는 것입니다. 인구 감소가 우리나라 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대해서는 아직 아무도 모릅니다. 지금까지는 인구가 계속 증가해왔기 때문이지요. 

2020년과 2021년 부동산 시장은 다시금 오랜 침체기에 빠질 것으로 보입니다. 다시금 회복기가 올 수 있는 시간은 아무도 모릅니다 10년 이상이 갈 수도 있는 것이지요.

그러나 부동산 투자에 관심 있는 분들은 여기에 이제 부동산 시장은 끝이야 라고 관심을 끄기보다는

수익형 부동산으로 갈아타면서, 긴 빙하기 이후에 다시금 올라가는 회복기를 기다릴 수 있는 인내를 가지셔야 합니다.