대한민국에서 버블론이 일어나기 시작했던 것은 2000년대 초중반부터였던 것으로 기억합니다. 제가 살던 이웃집은 분당 정자동의 아파트가 그 당시 버블이라고 판단하여 판매한 후 전세로 들어갔다가 엄청나게 큰 손해를 보았습니다. 우리나라가 부동산이 거품이라고 생각한 것은 영향을 많이 미치는 바로 옆 나라의 사례가 있었기 때문이지요.

일본은 90년대 초중반에 꺼진 부동산 거품으로 나라 전체가 잃어버린 20년 동안 경제가 제 정신을 못 차렸기 때문입니다. 폭락론자들은 이 일본의 사례를 들면서 부동산이 곧 하락할 거라고 얘기합니다. 많은 전문가들과 집 없는 사람들이 듣고 싶은 이야기이지요. 그러나 시장은 반대로 움직였습니다. 결국은 수요와 공급의 법칙에 의해서 움직였던 것이지요

서울의 1인당 면적과 수요공급의 법칙

수요가 많아지고 공급이 적다면 자연스럽게 가격은 올라갑니다. 이것은 인구밀도당 도시 면적을 본다면 비싼 서울의 집값이 그렇게까지 비싼건 아니었구나 하고서 생각할 수 있습니다. 서울의 대지면적은 182만 평이라고 합니다. 인구수는 어린 시절부터 지금까지 1천만 정도를 유지하고 있지요. 다른 나라들은 어떨까요? 표를 통해서 다른 국가들의 사례를 살펴보겠습니다. 

자 이 표만 보아도 딱 답이 나올 겁니다. 다른 국가의 대도시들에 비해서 서울이 인구수가 엄청 많다는 사실을 보실겁니다. 반대로 땅은 서울의 땅이 가장 적습니다. 이것을 1인이 살 수 있는 대지면적으로 확인해보보면 더더욱 충격적입니다. 서울에서 사람 드은 한 사람당 18.2평의 땅만을 사용할 수 있는 것입니다. 반면에 우리가 집값이 비싸다고 생각하는 뉴욕이나 일본의 도쿄만 보더라도 40평대가 넘습니다. 우리나라는 도쿄나 런던보다도 훨씬 더 높은 인구밀도에서 열악하게 살고 있다는 것입니다. 

 전세계적으로 집값이 비싼 홍콩이나 싱가포르도 서울에 비해서는 2배 이상 쾌적합니다. 그에 비해서 주택의 평당 가격은 정도 될까요? 정작 우리나라는 10위권 안에도 들지 못하고 있습니다. 

현재 대한민국의 세계적 위상에 비해서 대한민국의 주택값은 다른 나라들에 비해서 낮다는 사실을 발견할 수 있습니다. 

우리나라 사람들도 결국은 직장때문에 수도권을 떠날 수 없습니다. 이렇게 높은 인구밀도의 나라에서 비교적 나쁘지 않은 주거환경을 제공하고 있는 것입니다. 

우리나라 주택은 실수요가 아닌 투자수요가 대부분이다?

그런 이야기가 있습니다. 우리나라 부동산은 실제 집에 대한 소유권이 있는 사람보다는 

부동산에 거품이 끼려면 실수요보다 투자 수요가 훨씬 많아야 합니다. 실수요는 없는데 투자수요에 의해서 결정된 부동산 가격은 불안정한 사람들의 투자심리만 변해도 크게 바뀔 수 있습니다. 대한민국은 총 5천만 명의 인구를 가지고 있고 가구수는 1800만에 가깝습니다. 이 중에서 아파트는 총 8백 3십만채입니다. 총 가구수 대비하여 46% 정도 됩니다. 우리나라 아파트의 83%는 1 주택자의 것이고 결국은 아직까지 투자수요보다는 실수요가 많다는 것입니다. 일부 지역에 따라서 실수요보다 투자수요가 많은 지역은 있을 수 있습니다. 

OECD 주택가격 평가

돈이 없는 사람들은 우리의 월급에 대비해서 주택을 사는 것이 너무 비싸다고 불평을 합니다. 실제로 그렇긴 합니다. 그러면서 일반 직장인이 서울에 아파트를 살 수가 없는데 이것이 어떻게 거품이 끼지 않은 가격이냐고 이야기할 수 있습니다. 그러나 OECD는 다르게 보고 있습니다. OECD에서는 국민소득 대비 주택 가격을 나타낸 지수를 사용합니다. PIR이라고 하여 Price To Income의 약자인데 PIR이 높으면 그만큼 소득 대비 주택 가격이 높다는 이야기입니다. PRR지수는 임대수익 대비 주택의 적정가치이며 높으면 고평가 낮으면 저평가되어있다는 뜻입니다. 아래를 한번 보시지요

대한민국은 다른 나라들과 비교하였을때에 상대적으로 저평가되어있다는 이야기가 됩니다. 부동산이 비싸다던 일본도 마찬가지입니다. 우리나라의 임대수익은 그냥 보통인 편으로 나옵니다 우리가 아무리 비싸다고 불평불만을 하며 가격이 폭락하기를 원해도 결국 해외에서 보았을 때 우리나라의 부동산 가격은 저평가되어서 충분히 오를 여지가 더 남아있다고 보는 것입니다.