부동산은 타이밍 그러나 욕심을 너무 부리지 말자

부동산 가격이 오르는 시점이 있습니다. 그리고 그 최고점이 어디인지는 아무도 모르죠. 계속해서 최고점을 향해 달려가고 있으면 부동산을 가진 사람 입장에서는 지금 팔면 손해가 아닐까?라는 생각을 하게 됩니다. 팔기가 더 어려워지지요. 가격이 6개월 만에 몇천만 원 차이가 나면 그게 다 수익이 될 수 도 있는데 이걸 포기한다는 게 쉬운 일은 아니기 때문입니다.

그러나 부동산이 언제까지나 오르리라는 그런 환상에 젖어서 파는 것을 계속 미루다 보면 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있습니다. 상승이 있으면 다시 하락이 또 있기 마련이기 때문입니다.

 2017년과 2018년에도 비슷한 경험이 있을 수 있습니다. 매도하려던 아파트가 이미 많이 올라서 시세차익을 1억 원 이상볼수 있는 상황에서도 가격이 오를거라는 기대떄문에 조금 더 있어보자고 하다가 결국에는 매도시점을 놓치게 되는것입니다. 결국 2019년이 와서 부동산가격이 많이 떨어지면서 1억원 가까이 낼 수 있는 상황에서 6000만 원 정도의 시세차익만 남기게 된다면 분명 마음이 아플 것입니다.

 부동산 시장이 호황을 누리는 경우에는 사람들은 알 수 없는 최고점을 기대합니다. 그러나 그렇게 기다리는 것은 언젠가 한풀 꺾이면서 어리석은 선택이었다고 후회하기 전까지는 모릅니다. 부동산을 매입할 때 목표로 하는 수익을 먼저 내야 합니다. 그리고 목표했었던 수익을 달성하거나 이에 근접했을때에는 과감하게 팔아 내야합니다. 물론 더 오른다면 아까울 수 있습니다. 그러나 불확실한 미래에서 의존한 투자는 리스크가 너무 큽니다. 

 한두 개의 주택으로 수익을 얻기 위해서 미련을 남기기보다는, 적절한 시점에 팔아서 현금을 확보하고, 이 현금으로 다시금 투자하면서 자산을 불려 나간다면, 리스크도 줄이고 더더욱 투자수익을 안정적으로 키울 수 있는 방식이 될 것입니다. 투자처를 반복적으로 보다 보면 부동산을 보는 눈도 더 커지기 때문입니다. 

입지가 좋은 지역의 주택을 맨 마지막에 팔자

 당신이 강북의 한 지역에 두 채의 아파트에 투자를 했습니다. 4년 뒤 역 근처 중심지에 있는 한 아파트는 1억 원이 올랐고, 조금은 교통이 불편하지만 크기가 큰 아파트는 5000만원이 올랐습니다. 그러다가 다른지역에 투자하기 위해서 현금이 필요해지게 됩니다. 이 현금을 확보하기 위해서 한채를 팔아야한다면 어떤 것을 파실건가요? 대부분의 사람들은 1억원이 오른 아파트를 파는 것이 더 현명한 선택이라고 생각할 겁니다. 그동안 많이 올랐기 때문에 이제는 더 이상 오르지 않을 것이라고 생각하기 때문입니다.

 그러나 부동산은 현재 수익과는 별개로 입지가 좋은 곳의 물건을 더 오래 가지고 있는 것이 좋습니다. 입지가 좋은 곳은 부동산 시장 상승기에는 가격이 더 크게 오르고 하락기가 와서 부동산 경기가 침체되거나 가격이 떨어지더라도 영향을 비교적 덜 받기 때문입니다. 

 우리는 지금까지 하이리스크 하이리턴이라고 배워 왔습니다. 그러나 부동산 시장은 다릅니다. 리스크는 더 낮은데 수익이 더 높은 것이 있지요. 그것이 바로 입지입니다. 입지가 좋은 부동산은 따면 크게 따고 잃으면 적게 잃는 그런 이상하지만 설득력 있는 구조로 되어있습니다. 도박과는 다른 것은 입지가 좋은 물건들은 초기 투자비용이 다른 곳 보다 많이 들어간다는 것입니다.

비과세 혜택을 이용해서 양도소득세를 줄여보자

양도세와 보유기간을 잘 고려해봐야 합니다. 매도 과정에서 나오는 수익에 대한 양도소득세가 상당히 비싼 편입니다.

특히 예를 들어 내가 집을 사서 2년 이상 있는 동안 5천만 원이 올랐다고 한다고 하더라도 세율이 25% 가까이 적용됩니다.

투기지역 등에서 1억 원 이상이 올랐을 시에는 45%를 세금으로 맞습니다.

가장 좋은 것은 세금을 내지 않는 것 즉 비과세가 가장 좋습니다. 1가구 1 주택자라면 2년이상 보유했을시에는 양도세가 면제됩니다. 내가 1주택자라면 2년 동안은 거주하여 양도시점에서 비과세 요건을 갖추어야 합니다. 그리고 부동산 투자를 통해서 일시적으로 1가구 2 주택자가 될 수도 있습니다. 이런 경우에는 3년 이내에 기존주택을 팔게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

여러 채를 보유한 다주택자는 최소한 1년 이상의 주택 보유를 해야 합니다. 보유기간이 만 1년이 안된 상태에서 매도하게 되면 40%의 양도세가 적용되며 여러 채에서 부동산 시세차익이 있는 경우에는 한해에 몰아서 팔게 되면 과세표준액이 한꺼번에 올라가게 되면서 최대 40%의 세금을 또 내야 할 수 있기 때문입니다.

부동산 하락기에는 그냥 빨리 가격을 낮춰서 매도하자

부동산에서 팔아야 할 때를 놓칠 수 있습니다. 파는 입장에서는 마음이 아플 수밖에 없습니다. 그러나 이때에는 가장 먼저 파는 것이 가장 좋은 가격을 받을 수 있는 방법입니다. 처음에 침체기에 빠지면 사람들이 더 가격이 떨어지겠어라고 버팁니다. 실제로도 한번 떨어지고 나서 한동안은 가격이 빠지지 않습니다. 그러나 시간이 흘러도 회복되지 않으면 하나둘씩 매물을 내놓기 시작합니다.

이렇게 급매물이 증가하면서 가격은 한 번 더 하락합니다. 그래도 상당수는 최고점을 생각하면서 버티기 작전에 들어갑니다. 잠시 멈출 수 있지만 침체기가 지속되면 매도가 계속 이루어지면서 가격이 계단의 형태를 그리면서 빠지게 됩니다. 2008년 이후에도 가격이 한동안 계속 떨어졌었는데 이 계단식으로 떨어지는 것은 2013년까지 지속되었습니다.

나중에 버티다가 더 큰 손실을 보기 전에 최대한 빠르게 파는 것이 가장 비싸게 파는 결과가 될 것입니다.