아파트 매도 도대체 언제 해야지?

지금까지는 어떻게 하면 주택을 싸게 살 수 있을까를 많이 다루었습니다. 처음에 살 때부터 오를 것 같은 아파트나 부동산을 찾아 시세차익을 보는 것을 다루었는데요. 하지만 화룡점정을 찍는 것은 바로 매도입니다.  

 가장 중요한 건 어떻게 보면 잘 파는 것입니다. 매도에 있어서 가장 중요한건 시기입니다. 특히 파려는 사람이 사려는 사람보다 적을 때에서 파는 것이 중요합니다. 투자한 지역에 전철역이 확정되었거나, 좋은 공원들이 조성되면 가격 상승세가 꾸준히 이어집니다. 파려는 입장에서는 조금은 느긋하게 팔리지 않아도 그만이라는 생각으로 기다리고 있으면 매수인들은 가격이 더 오를 거라는 마음에 자주 더 비싼 가격에 사는 경우가 많이 나옵니다. 

 반면에 사려는 사람은 적고 팔려는 사람이 많은 시기에는 그 반대의 현상이 나타나기 마련입니다.

입주 물량이 많은 시기는 피하자

 방금 전에 말씀드렸던 그 반대의 경우가 이와 같은 경우입니다. 어떤 지역에 새로운 아파트가 준공되어서 입주물량이 쏟아져 나오면 가격이 하락됩니다. 이때 매도를 하게 되면 높은 가격을 받기가 어렵지요. 최근에 잠실의 사례만 보더라도 헬리오 시티의 입주폭탄이 쏟아져 나오면서 전체적인 가격이 하락하는 추세를 보였습니다. 아직까지도 그 여파는 가시지 않은 상태인데요. 딱 10년 전에도 비슷한 일이 있었습니다. 

 그러나 공급이 일시적으로 늘어났었다고 하더라도 어느 정도 부동산 시장이 정상화되고 나면 가격도 회복합니다. 2008년도에 떨어졌던 아파트도 곧 다시 회복하였습니다. 매도를 계획하고 있다면 그 지역의 입주물량이 급등하는 시기를 확인하고 그보다 앞서서 적어도 1년 전에는 매도 준비를 하셔야 시세차익을 실현하 실 수 있습니다.

입주물량이 많은 시기와 전세 만기가 겹치게 되면 어떻게 하나?

아마 이때가 제일 위험한 상황이라고 볼 수 있습니다. 전세 만기가 다 되었을 때 즈음에 그 주변에 대규모 입주물량이 들어서게 되면 매매가도 낮아질 뿐만 아니라 전세가까지 함께 낮아지는 경우가 있습니다. 전세가가 낮아진 만큼 또한 현금이 들어가야 하는데 이 현금을 융통하기가 쉽지 않지요. 그렇기 때문에 전세를 안고서 여러 채를 투자하는 경우에는 항상 그만큼의 리스크를 인지하셔야 하고, 애초에 투자할 때 2년 뒤 4년 뒤에 그 주변에 입주물량이 있는지에 대해서 확인하신 후에 투자를 들어가야만 이러한 위험한 상황을 피할 수 있습니다.

비수기 말고 성수기에 팔자

부동산 성수기는 봄과 가을입니다. 비수기는 여름과 겨울이지요. 사람은 날씨에 영향을 많이 받는 존재입니다. 우리는 이성적인 판단보다도 감정과 심리에 의해서 움직이기 때문에 이것은 주택시장에도 적용됩니다. 아무래도 봄과 가을은 날씨가 따뜻하고 쾌적하기 때문에 매수에 대한 수요도 더 커집니다. 반면 특히 겨울 1-2월은 사람들이 많이 위축되는 시기이기 때문에 더더욱 구매에 방어적인 태도를 취합니다. 

비수기에 물건을 내놓으면 제 가격을 못 받거나 손해를 볼 수 있기에 이 시기를 피하시기 바라며, 매수인이라면 오히려 이때를 노려서 산다면 더 저렴하게 살 수 있는 기회가 될 것입니다. 

부동산 규제정책 발표 직후는 피하자 

부동산 대책 중에서 특히 규제정책이 나온 직후에 파는 것은 지양하여야 합니다. 이때에는 급매물이 늘어 나와있고 매수 수요 또한 급감하기 때문입니다. 급매물이 많아지면 일반적인 시세 자체도 하락하게 됩니다. 그러나 이후에 추가적인 규제가 이어지지 않는 한 가격이 다시 회복하게 됩니다. 어쩔 수 없이 매도해야 하는 경우에는 가급적 규제정책 이전이나 조금 더 기다렸다가 급매물이 줄어든 다음 타이밍에 매도하는 것이 좋습니다.

정부의 부동산 규제 시점을 어떻게 알 것인가? 

 솔직히 정부의 부동산 정책기조는 금방 알아차릴 수 있습니다. 이번 문재인 정권이 들어섰을 때 아마 곧 부동산을 규제할 것이라는 움직임은 2018년부터 다들 알았을 겁니다. 그리고 그러한 조치를 취할 것이다라는 정부 발표도 여러 번 했었습니다. 그리고 이명박, 박근혜 정권 때에는 부동산 시장을 활성화하기 위한 정책들을 펼칠 거라는 것도 다들 알고 있었겠지요. 정부가 그동안 취해왔던 입장을 본다면 알 수 있는데 갑자기 발표하기보다는 미리 조금씩 가능성을 이야기합니다. 이때가 사실 팔거나 사야 할 시점입니다.

 정부가 언론을 통해서 규제정책 필요성을 이야기할 때 즈음에는 정말로 곧 규제가 들어갈 가능성이 높으므로 이때 자신에게 맞는 매수나 매도를 계획하여 나와야 합니다. 너무 욕심을 부리다 보면 규제 이후에 급매물로 내놓아도 안 팔리니 좋은 시점에 잘 매도하시길 바랍니다.