역세권의 중요성

아무리 부동산 생초보라고 하더라도 역세권이라는 것이 얼마나 중요한지에 대해서는 다 알고 있습니다. 주변에 지하철역이 들어오게 되면 자연스럽게 주변에 사람들 즉 유동인구가 형성되게 되고 인구가 몰리는 곳에 상가와 같은 생활 기반시설이 같이 들어오기 때문입니다.

하지만 좋은 학군 근처의 집값이 비싸듯이, 역세권 주변은 이미 비쌉니다.  위 사진처럼 수도권 주변은 역세권과 비역세권의 가격차이가 평균 5000만 원 차이가 난다고 하는 것처럼  이미 비싼 주택을 사봤자 나중에 시세차익을 노리기가 힘들기 때문입니다. 돈이 되는 역세권이지만서도 더 저렴한 매물을 찾기 위한 노력을 끊임없이 해봐야 합니다.

앞으로 역이 들어설 만한 장소를 찾아서 투자하라

부동산 투자는 저렴하게 이야기해서 결국 싸게 사서 비싸게 팔아야 하는 거지 않겠습니까? 이미 비싼 역세권의 집을 사봤자 더 비싸게 판다고 하면 살 수 있는 사람이 그렇게 많지 않을 겁니다. 가장 좋은 것은 앞으로 역세권이 될 곳에 투자하는 것입니다. 앞으로 생길 역과 가까우면서도 주변에 상권이 들어설 예정, 그리고 주변에 대규모 아파트 단지가 들어설 만한 곳이 있다면 투자하고 싶습니다. 그런데 앞으로 역이 들어설만한 장소는 어떻게 찾을 수 있을까요?

국가 철도망 구축계획 살펴보기

철도 건설사업은 10년마다 한 번씩 수립되고 건설되며 5년마다 타당성 검토를 진행합니다. 얼마 전에 진행했던 GTX-ABC 타당성 검토가 바로 이 이야기입니다. 이를 통해서 장기 철도건설 국가계획을 만들게 되는데  이것을 "국가 철도망 구축계획"이라고 부릅니다. 어디 지역에 지하철역 들어선다는 소문은 많이 있을 수 있습니다. 

그러나 실제로 사업지 진행되는 것을 확실하게 알려면 결국 국가철도망 구축계획 이 발표 났는지 안 났는지를 살펴봐야 합니다. 최종 확정도 나지 않았는데 역이 들어설 것이다.라는 말을 해봤자 크게 신뢰해서는 안됩니다. 일단은 구상단계에서 타당성 조사를 통과해야 하고 기본계획이 수립되면 타당성 재조사를 통해서 국가철도망 구축계획에 반영이 됩니다. 그 후에는 실제로 발주가 이루어지게 되지요.

진짜 역세권이 들어설 지역을 파악했다면 어느 시기에 투자해야 할까요? 주요 시점은 다음과 같을 겁니다. 계획 발표 시점 / 착공시점 / 준공 시점 세 단계에 걸쳐서 집값이 오를 겁니다. 사업의 진행 단계별로 부동산 시장에 미치는 영향이 다른데요.

이 글을 읽으시는 여러분들은 어느 지점에서 투자하셔야 한다고 생각하시나요??

가장 큰 영향을 미치는 시기는 준공이라고 생각할 수 있지만 의외로 계획 발표 단계입니다. 사람들의 기대심리가 최대화되기 때문인데요. 이때 들어가시는 것을 개인적으로 추천하지 않습니다. 이러한 기대와 달리 발표하고 나서 공사가 시작되는 착공까지는 10년이라는 긴 시간이 걸릴 것이기 때문입니다. 이미 발표 단계에서 역세권이 될 거라고 들어가게 되면 돈이 10년이 넘는 시간 동안 묶여있게 되겠지요? 역세권 효과를 보는 완공까지는 더 많은 시간이 걸릴 겁니다.  

계획 발표 단계보다는 사업 계획이 확정되었다면 몇 년간 느긋하게 바라보시면서 거품이 빠지고 나서 

급매물 투자를 노리셔야 합니다.

역과의 거리가 다가 아니다

실수요자들은 직장을 다닐 겁니다. 역세권이 중요한 건 직장을 출퇴근 하기가 편리하기 때문이지요. 역 인근으로 반경 1km 이내 정도는 진짜 역세권으로 구분됩니다. 도보시간으로는 약 10분에서 15분 정도이지만. 단순히 거리로만 볼 것이 아니라 진짜 집에서 역까지 걸어봐야만 합니다.  지도상 거리는 1KM인데 실제 걸어가면 2KM 이상인 경우 거나 엄청난 경사를 오르내려야 하거나 안전하지 않은 지역을 가로질러 가야 하는 경우가 생기기 때문입니다. 

노선도 다 같은 노선이 아니다.

아무래도 지하철 호선의 색깔에 따라서도 역세권도 굉장히 다른 느낌입니다. 특히 초록색 라인 2호선이 지나가는 역세권은 주로 강남, 홍대, 같은 지역을 거치면서 가장 중요한 회사가 밀집된 지역을 통과합니다. 2호선 뿐이 아닙니다. 9호선도 여의도나 강남지역을 지나가기 때문에 이 라인에 있는 집값도 상당히 올라갑니다. 반면에 회사 밀집지역을 지나지 않는 호선들은 역세권의 영향이 상대적으로 적을 수밖에 없습니다. 사람들은 자기 회사까지 지하철 환승 없이 한 번에 가기를 원하기 때문입니다.

경전철도 역세권인가?

최근에 경전철이 많이 생겼습니다. 의정부, 인천, 에버라인 같은데 말하는 거지요. 이미 서울은 전철 노선이 거미줄처럼 촘촘히 들어서면서 교통이 불편한 곳이 거의 없어졌습니다. 그러나 아직 수도권 지역에는 예산 문제로 비싼 전철보다는 조금 더 저렴한 경전철들이 많이 들어섰는데요.

이쪽에 투자하실 때는 좀 더 신중하셔야 합니다. 아무래도 소음 공해도 있고 사람들이 많이 사용하지 않기 때문이지요.

여전히 경전철보다는 일반 전철, 그리고 지상보다는 지하에 있는 역세권이 다른 지역보다 더 크게 오를 가능성이 높습니다.