정부의 입장을 이해해보자

국내에서 부동산에 가장 영향을 많이 끼치는 것이 무엇이냐 하면 바로 정부 부동산 정책입니다. 정부의 부동산 정책이 어떻게 움직일 것인지에 대해서 잘 생각하고 먼저 움직인다면 손해 보지 않는 부동산 투자를 할 수 있습니다. 

정부는 돈을 벌기 위해서 부동산정책을 만들지 않습니다. 부동산 시장의 질서와 안정을 위해서 정책을 만듭니다. 이건 보수정권이든 진보정권이든 마찬가지입니다. 둘 다 보수적인 태세를 취하고 있지요. 

부동산 시장이 침체기와 빙하기에 들어서게 되면, 소위 말하는 집을 가진 사람들과 부동산과 관련된 수많은 사람들의 불만이 생기게 됩니다. 그리고 이건 정부에 대한 지지도와 다음 대선과 총선에 까지도 영향을 미칠 수 있지요. 정부가 경제를 너무 어렵게 한다는 말로 바뀌어져서요. 

이 반대도 마찬가지입니다. 부동산 가격이 미친듯이 오르게 되면 많은 집 없는 사람들은 상대적인 박탈감을 느낍니다. 10년을 열심히 일해서 저축해서 모아야 할 돈을 집을 가진 사람들은 1~2년 동안 벌어버리니까 말이지요. 마찬가지로 이때에도 정부에 대한 비판 여론이 형성되고 이번 정권 들어서 양극화가 심해졌다면서 또 다음 총선과 대선에 영향을 미칩니다.

정책을 만든느 정부 입장에서는 노골적으로 부동산 시장을 죽여버리거나 또는 부동산 가격을 상승시키기에는 리스크가 너무 큽니다. 그들은 선거에서 표심을 인식하기 때문이지요. 그리고 이러한 여론들을 무시할 수 없는 정치적인 이유로 장기적인 부동산 정책보다는 그때그때 상황에 맞는 단기적 정책들을 만들게 됩니다.

돌고도는 단기적인 부동산정책들

시장 안정을 목표로 집값이 침체되거나 하락할 때에는 규제를 풀어주어서 부동산 경기를 상승시키며, 반대로 집값이 상승하거나 급등할 때에는 규제를 강화해서 지나친 상승과 과열을 눌러주는 단기적인 정책을 반복적으로 내놓습니다. 모든 국민을 만족시킬 수 없는 정부 입장에서는 이게 최선일 것입니다. 

부동산 투자자들은 정부의 정책 운영에 대해서 항상 민감하게 생각하고 정책이 전환될 수 있다는 사실을 인지하고 있어야 합니다. 지난번 포스팅에서 살펴보았던 부동산 사이클에 맞추어서 정부의 정책은 계속 순환하기 때문이지요.

2019/10/20 - [분류 전체보기] - 부동산 빙하기에도 돈 벌 사람은 돈을 번다

내 입장 얘기해봐야 시간낭비다.

정부 정책의 옳고 그름과 자신의 입장에 대해서만 피력하는 것은 시간 낭비 일뿐입니다. 만약 정부가 부동산 정책을 규제하는 방향으로 시장을 침체기로 만든다고 한다면, 그리고 분양가 상한제나 전매제한 제도를 내놓는다면 내가 집을 가지고 있는 입장에서는 정부가 마음에 안들 겁니다. 그리고 이 정책이 전체적인 국가 경제를 안 좋게 만들고, 결국에는 공급 자체를 감소시켜서 부동산 가격을 뛰게 만들 거라고 주장하고 불만을 가질 수 있습니다. 

그러나 이렇게 생각하는 건 나와 이해관계가 비슷한 사람들도 마찬가지지요. 그러나 부동산 투자자라면 대중에 휩쓸려 다니면서 논쟁에 시간과 정신을 소모할 것이 아니라. 이 정책에 따라서 어떻게 투자할 것인지를 잘 살펴보아야 합니다.

정부 정책에 민감하게 반응해서 시장을 선점한다

2014년에 박근혜 정권 때 부동산 3 법이 통과한 적이 있었지요. 한때 이슈가 많았습니다. 분양가 상한제를 일부 폐지하고, 재건축 조합원에게 더 많은 혜택을 주고, 재건축 초과이익 환수하는 것을 당분간 막아주는 정책이었는데요. 이것을 가지고 여론과 사람들은 갑론을박이 많았습니다. 

그러나 진짜 돈을 많이 번 투자자들은 이게 통과되면 바로 강남 쪽의 재건축 시장과 분양권 시장의 가격이 상승할 것을 통과 전부터 간파했습니다. 

재건축 초과이익 환수가 3년 동안 미뤄진다면 강남의 재건축 수요가 늘어날 것이고, 또한 재건축 이후 분양하는 데 있어서도 상한가가 걸리지 않기에 강남 쪽 재건축 시장은 무조건 투자할만하다고 생각을 했습니다. 그리고 발 빠른 투자자들은 정책 법안이 통과되자마자 이 시장에 진입했습니다. 그리고 1년 뒤 2016년에는 평당 분양가가 12% 가까이 상승했습니다. 

한마디로 정부 정책이 발표되면 자신의 이해관계에 따라 냄비같이 들끓을 것이 아니라, 정책에 따른 수급이 변화할 것을 예상하고, 시장에 먼저 진입한다면 더 나은 수익을 창출할 수 있습니다.