대한민국에서 버블론이 일어나기 시작했던 것은 2000년대 초중반부터였던 것으로 기억합니다. 제가 살던 이웃집은 분당 정자동의 아파트가 그 당시 버블이라고 판단하여 판매한 후 전세로 들어갔다가 엄청나게 큰 손해를 보았습니다. 우리나라가 부동산이 거품이라고 생각한 것은 영향을 많이 미치는 바로 옆 나라의 사례가 있었기 때문이지요.

일본은 90년대 초중반에 꺼진 부동산 거품으로 나라 전체가 잃어버린 20년 동안 경제가 제 정신을 못 차렸기 때문입니다. 폭락론자들은 이 일본의 사례를 들면서 부동산이 곧 하락할 거라고 얘기합니다. 많은 전문가들과 집 없는 사람들이 듣고 싶은 이야기이지요. 그러나 시장은 반대로 움직였습니다. 결국은 수요와 공급의 법칙에 의해서 움직였던 것이지요

서울의 1인당 면적과 수요공급의 법칙

수요가 많아지고 공급이 적다면 자연스럽게 가격은 올라갑니다. 이것은 인구밀도당 도시 면적을 본다면 비싼 서울의 집값이 그렇게까지 비싼건 아니었구나 하고서 생각할 수 있습니다. 서울의 대지면적은 182만 평이라고 합니다. 인구수는 어린 시절부터 지금까지 1천만 정도를 유지하고 있지요. 다른 나라들은 어떨까요? 표를 통해서 다른 국가들의 사례를 살펴보겠습니다. 

자 이 표만 보아도 딱 답이 나올 겁니다. 다른 국가의 대도시들에 비해서 서울이 인구수가 엄청 많다는 사실을 보실겁니다. 반대로 땅은 서울의 땅이 가장 적습니다. 이것을 1인이 살 수 있는 대지면적으로 확인해보보면 더더욱 충격적입니다. 서울에서 사람 드은 한 사람당 18.2평의 땅만을 사용할 수 있는 것입니다. 반면에 우리가 집값이 비싸다고 생각하는 뉴욕이나 일본의 도쿄만 보더라도 40평대가 넘습니다. 우리나라는 도쿄나 런던보다도 훨씬 더 높은 인구밀도에서 열악하게 살고 있다는 것입니다. 

 전세계적으로 집값이 비싼 홍콩이나 싱가포르도 서울에 비해서는 2배 이상 쾌적합니다. 그에 비해서 주택의 평당 가격은 정도 될까요? 정작 우리나라는 10위권 안에도 들지 못하고 있습니다. 

현재 대한민국의 세계적 위상에 비해서 대한민국의 주택값은 다른 나라들에 비해서 낮다는 사실을 발견할 수 있습니다. 

우리나라 사람들도 결국은 직장때문에 수도권을 떠날 수 없습니다. 이렇게 높은 인구밀도의 나라에서 비교적 나쁘지 않은 주거환경을 제공하고 있는 것입니다. 

우리나라 주택은 실수요가 아닌 투자수요가 대부분이다?

그런 이야기가 있습니다. 우리나라 부동산은 실제 집에 대한 소유권이 있는 사람보다는 

부동산에 거품이 끼려면 실수요보다 투자 수요가 훨씬 많아야 합니다. 실수요는 없는데 투자수요에 의해서 결정된 부동산 가격은 불안정한 사람들의 투자심리만 변해도 크게 바뀔 수 있습니다. 대한민국은 총 5천만 명의 인구를 가지고 있고 가구수는 1800만에 가깝습니다. 이 중에서 아파트는 총 8백 3십만채입니다. 총 가구수 대비하여 46% 정도 됩니다. 우리나라 아파트의 83%는 1 주택자의 것이고 결국은 아직까지 투자수요보다는 실수요가 많다는 것입니다. 일부 지역에 따라서 실수요보다 투자수요가 많은 지역은 있을 수 있습니다. 

OECD 주택가격 평가

돈이 없는 사람들은 우리의 월급에 대비해서 주택을 사는 것이 너무 비싸다고 불평을 합니다. 실제로 그렇긴 합니다. 그러면서 일반 직장인이 서울에 아파트를 살 수가 없는데 이것이 어떻게 거품이 끼지 않은 가격이냐고 이야기할 수 있습니다. 그러나 OECD는 다르게 보고 있습니다. OECD에서는 국민소득 대비 주택 가격을 나타낸 지수를 사용합니다. PIR이라고 하여 Price To Income의 약자인데 PIR이 높으면 그만큼 소득 대비 주택 가격이 높다는 이야기입니다. PRR지수는 임대수익 대비 주택의 적정가치이며 높으면 고평가 낮으면 저평가되어있다는 뜻입니다. 아래를 한번 보시지요

대한민국은 다른 나라들과 비교하였을때에 상대적으로 저평가되어있다는 이야기가 됩니다. 부동산이 비싸다던 일본도 마찬가지입니다. 우리나라의 임대수익은 그냥 보통인 편으로 나옵니다 우리가 아무리 비싸다고 불평불만을 하며 가격이 폭락하기를 원해도 결국 해외에서 보았을 때 우리나라의 부동산 가격은 저평가되어서 충분히 오를 여지가 더 남아있다고 보는 것입니다. 

왜 우리는 저평가된 아파트를 찾아야 하는가?

부동산 투자의 기본은 이겁니다. 싸게 사서 비싸게 판다. 물론 부동산 가격이 올라가는 것이 중요합니다. 미래에 가격이 올라가는 것이지요. 그러나 애초에 가격이 올라간 부동산을 사게 된다면 결국 많은 시세차익을 노리기는 어려울 것입니다. 반대로 부동산 가격이 정체되거나 혹은 떨어지기라도 한다면 투자한 입장에서는 목돈이 묶이는 것과 은행이자를 감당하면서 손해를 봐야 합니다.

그러나 상대적으로 저평가된 부동산을 찾는다면 이야기는 다릅니다. 시장의 실수요는 결국에는 저평가된 지역을 알아보고 저평가된 지역의 가격은 오르게 될 수밖에 없습니다. 여러 포스팅에서 조금씩 다루었지만 오늘은 저평가된 아파트를 찾는 5가지 방법에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

첫 번째 급매물을 찾는다

급매물이라는 것은 집주인의 사정에 따라서 빠르게 처분하기 위해서 나온 매물입니다.

빠르게 처분하려면 어떻게 해야 할까요? 당연히 시세보다 싸게 나오면 빠르게 나갑니다. 적게는 1000만 원 싸게 나오기도 하지만 많게는 2~3천만 원 이상 싸게 나올 때도 많이 있습니다. 

 보통 직장을 옮기거나 결혼을 하거나, 상속문제 아니면 급전이 필요해서와 같은 개인적인 사정으로 인해서 나오기도 하지만, 더 큰 이유 때문에 나오기도 합니다. 보통 신규 분양 이후에 전매제한이 걸려있다가 전매제한이 풀리는 시점에서 많은 투자자들이 그동안 자금의 압박을 견디다가 빠르게 팔려고 내놓는 경우가 있습니다. 그리고 정부 정책이 전환되는 시점 또한 급매물이 나오게 되는 경우입니다. 예를 들면 최근에 투기과열지구에 선정되었다거나, 분양가 상한제가 실시되게 되는 지역 같은 경우는 투자자들이 매물을 빠르게 팔기 위해 나옵니다. 

급매물이 나온 타당한 이유를 잘 들어본어보고 사시기를 추천합니다. 개인적인 사정에 의한 급매물은 살만하지만 그 외에 부동산 정책의 문제 같은 경우는 장기적으로 부동산 투자를 한 매물에도 영향을 미칠 가능성이 크기 때문에 한번 더 신중하게 고려해야 합니다. 

급매물을 찾기 위해서는 부동산 아저씨들과 친하게 지내면서 계속 좋은 물건이 들어오면 알려달라고 강하게 어필해야 합니다. 내가 찾는 것보다 아무래도 해당 지역의 부동산 공인중개사들이 더 잘 알기 때문이지요. 좋은 관계르 유지하시고 기회가 오면 잡을 수 있도록 준비한다면 급매물로 저평가된 아파트를 구입할 수 있습니다.

두 번째 미래의 지역변화를 예상하면서 찾는다

두 번째 저평가된 아파트를 찾는 것은 미래의 지역변화를 예상하는 것입니다. 주변에 어떠한 인프라들이 들어올 것인지를 예상하고 단순히 예상이 아니라 확실한 근거를 찾으시기를 바랍니다.

주변에 지하철 역과 수도권이라면 서울 중심지로 한 번에 갈아타지 않고 갈 수 있는 버스노선들이 있는지 이 시간이 얼마나 걸리는지를 잘 살펴보셔야 할 것이고, 혹시 아직 없다면 들어설 예정이라도 보아야 합니다. 그리고 학교와 병원 쇼핑센터와 같은 택지의 개발이 예정되어 있는지를 확인하여야 합니다. 최근 제가 관심 있게 보고 있는 지역 중 하나는 미사 강변도시입니다. 분양 시에는 정말 아무것도 없었습니다. 분양 시에는 3~4억 하던 아파트들이 3년 만에 6~7억을 돌파하였는데 가장 중요한 건 역이 생긴다는 확정과, 대중교통과 쇼핑몰들과 같은 인프라의 입점이 되기 시작하면서 가격이 상승하였습니다. 

지난번에 말씀드렸던 국가철도망 구축계획을 살펴보고 역세권이 조성되는 아파트를 찾는 것도 한 예 중 하나입니다.

그리고 분양가를 주변의 시세와 비교하여 들어가는 것도 지역변화를 예상하면서 찾는 것 중 하나입니다. 예를 들면 최근에 지어지고 있는 서울 및 주변의 택지개발 지구들은 분양가 상한제가 적용되는 지역이 많이 있습니다. 이런 지역에는 분양가 상한제가 걸려있기 때문에 주변 지역의 시세와 비교한다면 분양가가 낮을 가능성이 많이 있습니다. 이런 지역에 분양을 통해 들어가는 것도 좋은 선택이 될 것입니다.

세 번째 경매를 통해서 저평가된 부동산을 만든다

 앞서서 이야기한 것보다 더 리스크가 적지만 더 많은 발품과 노력을 들여야 하는 것이 있습니다. 그건 바로 국가의 부동산 경매를 통해서 부동산을 구입하는 것입니다. 꼭 소형 아파트가 아니더라도 시세보다 싸게 살 수 있다면 스스로 저평가된 부동산을 만들어내서 시세차익을 노릴 수 있습니다.

경매에서는 국가에서 합법적으로 싸게 살 수 있도록 조건이 만들어져 있습니다. 희망 낙찰가를 써서 내고 임장을 하러 다니고 이러한 과정을 반복한다면 1년에 한 번 정도만 낙찰을 받는다고 하더라도 다른 방법들보다도 더욱 안전하게 수익을 낼 수 있습니다. 경매뿐만 아니라 한국 자산관리공사에서 운영하는 공매도 살펴보시기 바랍니다. 법원에서 입찰해야 하는 경매와는 다르게 온비드라는 사이트에서 바로 입찰이 가능하여 한번쯤 살펴봐도 좋습니다.

경매를 하는 과정에 대해서는 추후에 더욱 자세히 다루어 보도록 하겠습니다.

네 번째 매매가 대비 전세가를 본다

 최근에 다루었던 글에서 매매가 대비 전세가를 봐야 한다고 했습니다. 전세가는 앞으로의 매매가를 결정지어줄 가장 중요한 지표이기 때문이지요. 매매가 대비 전세가를 보면 저평가된 아파트를 찾을 수 있는데요, 저평가된 아파트란 실수요가 있는데 다른 아파트들보다 저렴한 아파트입니다. 전세는 실수요밖에 없습니다. 전세가가 높다는 것은 실수요가 많다는 것이고요. 이러한 실수요들 때문에 전세가가 매매가와 근접해진다면 올라간 전세가가 매매가 또한 올릴 것입니다.

전세가가 매매가를 위협하려고 하는 시점을 잘 보시고 이것이 실수요인지 파악을 하신다면 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 

2019/10/19 - [분류 전체보기] - 매매가 대비 전세가를 보며 부동산 투자하라

다섯 번째 모든 정보를 종합하라

 지금 다루었던 내용들을 하나씩 살펴본다면 부동산 가격이 하나의 요인에 의해서 오르고 내린다고 생각할 수도 있습니다.

해당 지역에 전철역이 생기면 근처에 부동산 가격이 좀 오르겠네, 초등학교랑 중학교가 들어서거나 쇼핑몰이 들어서면서도 아 이 지역 조금 더 오르겠다? 그러나 이렇게 단순하게 하나의 요인에 부동산 가격이 산술적으로 오르지 않습니다.

더욱 복잡하게 모든 요인들이 얽히고설키면서 부동산 가격이 움직입니다.

모든 정보를 종합할 수 있는 능력을 갖고 생각을 확장하시기 바랍니다. 그래야만 상대적으로 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 그리고 거기서 끝이 아니라 그 지역에서도 급매물이 나온 것은 없는지, 경매로 살 수 있는 물건은 없는지 확인해야 합니다.