지목이란 무엇이지?

모든 토지에는 용도가 설정되어 있습니다. 해당 토지의 용도를 바로 "지목"이라고 부르는데 법률에 의거해서 분류되어 있습니다. 이 지목에 따라서 토지의 가치는 천차만별이 됩니다.

이러한 토지 정보를 알기 위해서는 가까운 동사무소를 들려서 해당 토지의 등기부등본을 떼 볼 수가 있습니다. 그러나 요즘에는 토지이용규제정보시스템을 활용하기만 한다면 한번에 지도에서 클릭해서 알아볼 수 있습니다.  

28가지 토지 지목 종류

앞에서 이야기한 법률로 정의하는 토지의 용도는 총 28가지가 있습니다. 28가지 종류를 다음과 같이 표로 정리해보았습니다. 한번 함께 살펴 보시죠

그런데 솔직히 이야기해서 이 28가지 지목중에서 우리가 주로 알아야 할 것은 몇가지 없습니다. 그중에서 주로 거래가 이루어지는 몇가지를 이야기 해보겠습니다.

첫번째 답과 전 그리고 과수원

서울에서 답과 전을 산다는 것은 불가능하고, 외곽의 시골지역의 토지를 매매하기 위해서 둘러보다 보면 자주 보이는 것이 바로 답과 전일것입니다. 보통 "답"은 논이고, "전"은 밭입니다. 물을 대느냐 대지 않느냐에 따라서 나뉘어집니다. 과수원은 과실수가 많은 토지와 보관창고까지 칩니다

주변 위치를 제외하고서 투자가치가 높은 것은 지목만 놓고 과수원 > 전 > 답 순입니다. 개발을 하기에는 아무래도 물이 계속 대져있던 논같은 경우는 지반 침하와 같은 문제가 있을 수 있기 때문입니다. 

반면에 과수원은 그럴 위험이 없기에 바로 건축이 가능합니다. 예로부터 과수원집 딸이 부잣집 딸을 의미하는 게 괜히 그런게 아니었나 봅니다. 

다들 내 땅에 집짓고 살고 싶은 로망들이 있을 겁니다. 보통 토지가치가 높아지는 것은 이 토지가 "대"가 될 수 있느냐 입니다. 건축물을 지을 수 있으려면 토지 지목이 "대"여야만 합니다. 

  공장용지는 공장을 지을 수 있는 제조업 부지와 공장부지 조성공사가 준공된 토지를 이야기합니다. 대만큼이나 공장용지도 높이 평가가 됩니다. 물류창고들을 지어서 임대수익도 생각 해 볼 수 있는 곳이 공장부지입니다. 

그리고 가장 주의해야할 건 바로 임야입니다. 주로 우리가 볼 수 있는건 산인데 도로로 접근할 수 없는 맹지들이 진짜 많습니다 산림과 임야를 이루고 있는 수림지와 죽림지 자갈땅 및 황무지도 모두 임야라고합니다.

토지지목 변경 절차

토지 지목은 변경이 가능합니다. 그러나 이 지목을 변경하기 위해서는 몇가지 조건들이 필요합니다. 무엇보다 먼저 지목변경을 위해 지목변경 사유를 적은 신청서를 구청에 제출하여 개발행위허가를 받아야 합니다. 이 개발행위 허가를 받으려면 반드시 기반시설인 진입로와 배수로가 확보되어야만 합니다. 임야의 경우에는 경사도도 따지게 됩니다.

그리고 나서 토지의 성질을 바꾸는 공사를 해야 합니다. 산림지를 농지로 바꾸기 위해서는 임야를 벌채하고 평탄화 작업을 해야겠지요? 이를 형질변경이라고 합니다. 형질변경이 완료되면 이 공사가 준공되었음을 증명하는 서류를 가지고 가면 됩니다. 

지목 변경을 하면 꽤 많은 지가의 상승을 가져옵니다. 특히 농지나 산지를 전용해서 집을 지을수 있는 대로 바꾼다면 크게 땅 값이 오르게 되지요. 그러면 그 오른 가격만큼 취득세를 납부해야합니다. 

그러나 토지의 지목변경은 정말 쉽지 않습니다. 쉽게 개발행위허가를 내주지 않을 뿐더러, 설사 개발행위허가가 났다고 하더라도 이 토지의 성질을 바꾸는 것이 상당한 비용이 들어가기 때문입니다. 섣불리 임야의 토지를 매입하여 지목을 변경하려고 하나, 돈이 몇년간 묶이는 일이 벌어질 수도 있습니다. 지목변경이 가능한 토지인지에 대해서 확실하게 체크 한 뒤 구매하셔야 합니다. 

지목변경전 확인사항 

1. 용도지역 확인

토지 매입 전 구청에서 토지이용계획 확인서를 발급받으면 용도지역을 확인할 수 있고 도시기본계획을 확인해서 토지에 들어설만한 건축물들을 확인해야합니다. 용도지역에서는 건폐율 용도 용적률등의 정보를 볼 수 있습니다. 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4종류로 구분되는데 "관리지역"은 되어야 토지를 구입할만 할 것입니다.

2.개발행위 비용 체크 

지목에 따라서 개발행위허가 비용이 달라질 수 있습니다. 농지에 건축물을 신축할 경우에는 농지보전분담금이라는 세금을 내야하고, 임야의 경우에는 대체산림 자원 조성비 라는 세금을 납부해야합니다. 대체산림 자원조성비는 평당 10만원 정도의 세금을 부담해야하며, 농지보전분담금은 평당 공시지가의 30%를 납부하게 됩니다. 단순히 조성 비용뿐만아니라 이비용까지 계산해서 수익계산을 하셔야합니다.

3. 현지인 명의 지분 분산취득

비농업인의 경우에는 농지 소유에 제한이 있습니다. 1000m제곱의 소규모 농지나 상속, 담보 취득, 농지전용허가를 이미 받은 농지만 취득할 수 있습니다. 그러나 현지인 명의로 지분을 분산취득 하는 방법으로 전용허가를 받는 방법도 있습니다.