투기과열지구 부동산이 좋은 부동산이다

어떤 부동산이 좋은 부동산이냐? 라고 묻는다면 사실은 답은 뻔합니다. 비싼 부동산이 좋은곳입니다. 우리는 가격이 앞으로 오를 곳을 찾아서 열심히 발품을 팔지만 진짜 사실은 슬프게도 임장할 필요가 없습니다. 왜냐하면 진짜 앞으로 오를곳인 이미 다 정해져 있습니다. 그리고 좋은 부동산을 나라에서 대대적으로 발표하고 선전까지 하고 있습니다. <투기지역> <투기 과열지구> <조정지역>이라는 이름으로 말이지요 .

정부의 규제는 투기지역 > 투기과열지구 > 조정지역 순으로 강하고 촘촘한 규제가 들어가게 됩니다. 규제가 강한만큼 많이 가격이 올라버렸기 때문입니다.

그렇다면 우리나라의 투기지역과 투기과열지구들은 어디있는가?

지방에도 있지만 일단 서울은 거의 전부가 투기지역이나 투기과열지구입니다. 수도권 중심으로는 광명 과천 분당, 하남까지 지정되었습니다. 인천과 송도가 아니라는것이 참 의외네요. 지방으로 따지자면 대구의 수성구와 세종시의 행정중심 복함도시가 있습니다. 빨간색 부분들은 전부 투기지역으로 투기과열지구보다 더 강력하게 선정되어있습니다. 사실은 이미 오를만큼 올랐지만 앞으로도 더 오를 곳들이 이곳이라는 것입니다.  

투기과열지구의 단점

투기과열지구는 하지만 투자를 억제하기 위한 여러가지 조치를 취하고 있습니다. 

일단 대출이 안됩니다. 대출이 완전히 안되는건 아니지만 LTV와 DTI가 40%로 적용됩니다. 그러니까 집을 담보로 나오는 대출이 40%밖에 안된다는 이야기입니다. 어떤집들은 대출을 80%까지 끼고 구매하기도 하지만 여기서는 대출이 안되니 정말 돈이 많지 않으면 살수가 없습니다. 

신규청약의 경우는 최근 5년내에 다른데 당첨이 되었었거나, 세대주가 아니거나 2주택이상 있으면 청약1순위자격에서 탈락합니다. 그리고 민영주택에도 다른 곳을 또 당첨되는것이 제한됩니다. 재건축을 짓는다면 그 지역의 조합원들은 돈을 많이 내었다고 재건축 이후에 2채 3채를 갖는것이 아니라 1채까지 밖에 못갖습니다. 뿐만아니라 그 유명한 분양권을 전매제한도 걸려있습니다. 2년이상은 기본이지요. 

주택가격이나 토지가격이 급격하게 오르는 지역을 묶어서 양도소득세를 기준시가 말고 실거래가로 부과하는 것입니다. 투기 과열지구에서 업그레이드 되면 투기지역이 되는 것이지요.

어떤 기준으로 투기지역과 투기과열지구가 선정될까?

먼저 투기과열지구는 소비자물가지수를 넘어선 지역 대상으로 광역자치단체장이나 국토교통부장관이 지정할 수 있습니다. 월평균 청약경쟁률이 5:1을 넘거나 분양 공급이 감소하고 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 하게 됩니다.

투기지역의 경우는 직전월에 가격상승률이 소비자 물가상승률보다 1.3배를 넘어가고 직전 2개월 평균 가격상승률이 전국 평균 주택 가격상승의 1.3배를 초과하며 전 1년동안의 가격상승이 직전 3년간의 연평균 전국주택 

그럼에도 우리는 발품을 팔아야한다

왜 우리는 앞으로 많이 오를곳을 찾으려고 임장을 하러 다닐까요? 그건 우리가 돈이 없기 때문입니다. 부동산투자에 투입할 수 있는 돈이 부족하니 임장을 다녀서 가성비 좋은 곳을 찾아 헤메고 있습니다. 앞으로의 교통과 도로가 좋아질 것인지? 역이 들어설것인지, 대규모 업무지구가 근처에 들어서는지, 근처에 초등학교와 중학교 고등학교는 가깝고 실제로 성적이 좋은지 호재들을 보고 있는것입니다.

우리가 만약에 돈을 몇백억원씩 현금으로 들고 있다면 당연히 우리는 강남이나 반포의 신규분양 아파트들이나 용산의 재건축 아파트들을 구매할 것입니다. 그리고 그것들이 노원구나 지방의 아파트보다 많이 오를 가능성이 더 높다는것을 지난 몇십년간 보여주었습니다. 

시장은 개인보다 똑똑하다

시장은 개인보다 가격을 더 잘 알고 있습니다. 아주 미세하고 자세하게도 역과의 거리나 아파트의 브랜드 동네와 학군 심지어 베란다에 보이는 것이 맞은편 아파트인지 혹은 호수인지에 따라서도 가격이 정해져 있습니다. 부동산 살때에는 크게 고민하기보다 내가 가진돈이 있다면 가장 비싼곳을 사는 것이 나중에 더 많이 오르게 되어있습니다.