아파트 실거래가의 중요성 

아파트에는 호가라는 말도 있고 급매가라는 말이 있습니다. 호가는 소위 말해서 부르는 가격입니다. 아파트를 파는 입장에서는 당연히 비싸게 팔고 싶겠지요. 우리나라 대부분의 사람들에게 현금자산이 많기보다는 부동산 하나를 대부분의 자산으로 들고 있는 경우가 많기 때문입니다. 반면에 사는 입장은 다릅니다. 아파트를 싸게 사고 싶습니다. 가급적이면 급매물로 나오는 부동산을 산다면 더 싸게 살 수 있습니다. 사정이 있어서 빠르게 팔기위해서 시세보다 싸게 나오는 매물의 가격을 급매가라고 합니다. 

실거래가는 호가로 사든, 급매가로 사든 실제로 거래된 최근에 거래된 가격들을 의미합니다. 우리가 가장 중요하게 봐야할 것은 바로 아파트 실거래가입니다. 모든 과거의 기록들이 현재와 미래의 판단기준이 되기 때문입니다. 법의 적용들도 마찬가지지 않습니까? 호가에도 불구하고 사람들이 계속 그가격으로 사게된다면 그것들은 기록으로 남고 결국 시세가 됩니다. 그 반대도 마찬가지이겠죠. 정부가 부동산 규제를 심하게 하거나 해당 지역에 혐오시설이 들어서게 되어서 사람들이 부동산을 팔고 나오기 위해서 급매가로 자꾸 내놓다 보면 이것 또한 결국은 시세가 됩니다.

지피지기면 백전불태라고 했습니다. 거주할 집이나 투자할 주택을 사기위해 시세를 알지 못하고 부동산에 대뜸 찾아가는 것보다는 적어도 최근 실거래가가 얼마정도에 이루어졌는지 정도는 확인하고 부동산에 찾아가거나 문의하시면 더욱 유익한 대화가 될 수 있습니다.  

국토부 실거래가 조회시스템

실거래 조회하는 방법은 다양합니다. 그중 가장 많이 사용하는 방법이 바로 국토교통부의 실거래가 공개시스템입니다.

우리가 아파트를 거래하면 얼마에 거래했는지를 세무서에 신고해야 하지 않습니까? 그 데이터가 결국 국토교통부에 들어가게 되고 이것을 다시 국민들에게 공개하는 원리로 누구나 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 해당 지역의 부동산거래가격을 확인할 수 있습니다. 

그러면 한번 이 시스템을 이용해서 아파트의 최근 실거래가를 검색해보겠습니다. 지도에서 한강이보이는 한강현대아파트를 검색해보았습니다. 해당 단지에서 전용면적 83.475제곱평수의 아파트가 최근 10월 3일에는 8층의 아파트가 12억원에 거래되었고 9월 24일에는 11억에 거래되었습니다. 조금더 뒤로 가보았습니다. 아니 같은 2019년이지만 7월에는 9억 5천만원에도 거래되었었는데 몇달사이에 2억원이상 오르게 된 것입니다. 2016년에는 7억정도하던 아파트가. 정말 무시무시하게 올랐습니다.

그 외에 토지도 가능합니다. 토지는 천안시의 일부 토지를 검색해보았습니다. 해당 지역의 임야나 밭과 논, 주거지인지도 표시가 가능합니다. 여기서는 토지이용계획을 꼭 살펴보아야 하는데 지역지구등의 지정여부에 따라서 앞으로 개발이 될수 있는지 없는지가 결정되기 떄문입니다.

호갱노노 어플리케이션

사실 저는 국토교통부 실거래가 조회시스템을 잘 사용하지 않습니다. 그 이유는 무언가 인터페이스가 불편하다고 느껴지고 직관적으로 부동산가격의 추이를 그래프로 볼 수 없다는 단점이 있기 때문입니다. 저는 주로 호갱노노라는 어플리케이션을 사용합니다. 호갱노노는 시세를 잘 알고가서 호구되지 말자라는 이름의 어플입니다.

핸드폰 앱으로도 확인할 수 있고 PC에서도 사용이 가능합니다. 매매가격 뿐만 아니라 최근의 전월세 가격까지 확인이 가능합니다.

호갱노노로 검색한 인천 청라의 아파트 가격입니다. 최고 실거래가와 최저 실거래가격까지 보여주고 평균가격까지 바로 보여줍니다. 

물론 이 정보들을 모두 국토교통부에서 가져온 정보들입니다. 단지 호갱노노뿐만아니라 네이버부동산이나 다음부동산도 다 국토교통부의 실거래가 정보를 가져와서 그들의 양식에 맞게 더 쉽게 보여줍니다. 그 외에도 거리뷰 기능을 통해서 직접 가보지 않아도 그 지역의 거리가 실제로 어떻게 생겼는지 어플내에서 360도 카메라를 통해서 확인할 수 있습니다.

여기서 끝이 아닙니다. 바로 조금만 왼쪽의 스크롤을 내리다보면 해당 단지의 정보들이 다 나옵니다. 몇년도에 지어졌고 세대가 몇인지 용적율과 난방 방식, 주차대수, 그리고 제가 가장 좋아하는건 바로 평면도를 볼 수 있다는 것입니다. 게다가 여름철과 겨울철 평균관리비까지 나오며 주변의 대중교통과 학교정보, 편의시설까지 부동산과 관련된 모든 정보를 보여주니 실거래가 조회만으로 끝날 것이 아닙니다.

마지막으로 꼭 확인해보아야 할 이 어플의 화룡점정은 마지막 해당단지에 살고 있는 혹은 살아본 사람들의 이야기입니다. 물론 대부분 자신들의 아파트 좋다는 이야기가 많지만 말입니다. 

실거래가의 맹점

 실거래가 조회하는 방법은 이제 모든사람들에게 보편적인 일이 되었습니다. 그러나 너무 실거래가만 믿으면 좋은 기회를 놓칠 수 도 있다는 이야기를 해드리고 싶습니다. 최근에 어떤 분께서는 2016년 말에 아파트를 구매하기 위해서 한 지역을 알아보았는데 호가만 높고 실거래가가 낮았다고 합니다. 그래서 대체 실거래가가 이렇게 낮은데 왜이렇게 비싼가격으로 부동산이 올랐냐고 따졌다고 합니다. 그때 부동산을 중개인은 실거래가로 현재 살 수 가 없다는것을 이야기했다고 합니다. 결국에는 그 당시에 안사고 2018년 부동산가격이 몇천만원이 더 오른뒤에 같은 아파트를 매수했다고 합니다.

이 사연에서 볼 수 있는것은 실거래가 역시 그저 과거의 데이터라는 것입니다. 부동산가격은 미래의 기대심리를 반영해서 항상 시시각각 변하고 있습니다. 실거래가는 해당 부동산 가격을 결정 짓는데 아주 중요한 척도가 될뿐입니다. 앞으로 상승될 것이 예상되는 지역과 시기에서는 호가가 실거래가보다 높다고 해도 그 가격이 꼭 비싼것이 아니라는 것입니다.