그럼에도 상승기는 다시 온다

지난 시간에는 부동산 빙하기에 대해서 한번 다루어보았었는데요. 오늘은 상승기와 투자전력에 대해서 알아보겠습니다. 

2019/10/20 - [분류 전체보기] - 부동산 빙하기에도 돈 벌 사람은 돈을 번다

부동산 시장이 지금처럼  침체기 국면에 접어들었다가 긴 빙하기를 뚫고 다시 활력이 생길 때가 있습니다. 초기에는 주택에 공급이 부족하다 보니 전세 가격이 먼저 오르기 시작합니다. 그러다가 전세가가 매매가를 올려내며 매매 가격도 상승하는 모습을 보입니다. 이러한 상황에다가 지난 박근혜 정권 때처럼 부동산 시장을 활성화하려는 정책이 맞물리는 경우 (부동산 3 법) 부동산 시장은 "대세 상승기"에 접어들 가능성이 엄청 높습니다.

그동안 머뭇거렸던 투자심리들이 이때 폭발적으로 증가하면서 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 매수가 크게 증가합니다. 처음에는 투자자들이 아무 데나 사놓아도 오른다고 생각할 수 있지만, 가장 중요한 것은 역시 "입지" 그리고 시세차익을 위한 "가격"입니다.

A급 지역에 투자하자

부동산 시장에서 사람들은 제일 먼저 입지가 좋은 곳부터 찾습니다. 시장이 회복되면서 입지가 좋은 곳부터 가격이 상승하기 때문에 A급 지역에 먼저 투자하는 것이 무조건 더 유리합니다. 그런데 A급 지역은 사람들이 보통 강남, 판교, 송파 이런 곳만 생각합니다. 다들 좋은 건 알지만 너무 비싸서 투자하기 어렵다고 생각합니다. 

 실제로 이런데는 언론에서 자주 거론되면서도 입지도 좋은 지역입니다. 그러나 강남이랑 송파만 A급 지역이 아닙니다. 수도권 외곽에도 오랫동안 살다 보면 그 지역 안에서도 진짜 좋은 곳을 알 수 있습니다. 교통도 편리하고 편의시설도 많으면서 주변에 학교도 많은 그런 곳 말이지요. 

사람들은 한번 터를 잡으면 다른 지역으로 잘 이사 가려고 하지 않는 경향이 있습니다. 실제로 낯선 동네로 이사 가는 것은 엄청난 스트레스 이기도 하지요. 특별한 사정이 있지 않은 한 잘 이동하지 않습니다. 이사를 하더라도 거주지역 안에서 교통이 편리한 곳에 이사를 갑니다. 그러다 보니 지역 안에서도 인기 있는 지역은 어디에나 있으며 그곳은 주변보다는 가격이 높게 형성됩니다.

바로 이런 곳을  A급 지역이라고 부릅니다. A급 입지 혹은 A급 지역은 강남 소아 이런 곳만 이야기하는 것이 아니라. 내가 살고 있는 동네 근처에서 사람들이 가장 선호하는 곳을 생각해보시면 되고 이런 곳은 어느 지역을 가도 있습니다.

A급 지역 찾기

 여러 가지 방법이 있지만 가장 먼저 시청 홈페이지에 들어가서 "도시기본계획"을 찾아볼 수 있습니다. 도시기본계획은 해당 도시의 기반시설 확충을 위해서 장기적인 도시관리 전략을 이야기합니다. 보통 계획 수립 시점 기준 20년 후까지 나와 있는데요, 5년마다 타당성 재검토해서 조정을 하고 있습니다. 지자체가 그 지역을 어떻게 만들려 하는지 개발 방향을 예상해 볼 수 있습니다.

서울시는 2030 서울플랜이라는 도시기본계획을 진행하고 있습니다. 아래 보이는 그림은 다음과 같습니다.

서울의 발전축을 한양 도성권, 여의도 영등포권, 강남권 이렇게 3개의 큰 국제적 중심지를 갖고 7개의 광역적 중심지를 기반하여 12개의 지역 중심지를 만들려고 하고 있습니다. 아마 적어도 이 중심지들 주변으로는 앞으로도 계속 더 크게 개발이 될 가능성이 높겠지요?

서울 서북권을 본다면 상암 수색 신촌 기반으로 연신내와 불광 마포 공덕들을 함께 발전시킬 구상을 하고 있습니다. 

만약 인천에 관심이 있다면 인천시 도시기본 계획도 살펴볼 필요가 있습니다. 상승장에서 투자지역을 고민하고 있다면 막연하게 감으로 판단하거나 부동산 전문가들이 추천하는 것을 믿기보다는, 오히려 시에 있는 정부의 정보에 근거해서 지역 중심지 발전축 인근에 투자한다면 더더욱 발전할 수 있을 것입니다.

가격차이에 주목하자 

A급 지역은 가장 먼저 비싸지기 때문에 빠른 대처를 하지 못하면 놓치는 경우가 많습니다. 그러나 A급 지역을 놓쳐도 끝이 아닙니다. 상승장에서는 중심지부터 오르지만 결국엔 그 오른 가격이 외곽지역으로 퍼져나가기 때문입니다. A급 지역의 가격이 너무 오르게 되면 그 가격에 부담을 느낀 실수요자들과 투자자들은 대안을 찾아나가기 시작합니다. A급 지역의 인프라 활용을 할 수 있으면서도 가격이 싼 데를 찾아볼 수 있습니다.

중심지 > 부 심지 > 외곽지 순서로 가격 상승이 나타나는데

서울을 본다면 강남이 대표적인 중심지로 가장 먼저 가격이 상승하면 그 주변인 부 심지인 왕십리 마포, 공덕들 또한 몇 년 뒤에는 가격이 따라서 상승하고 마지막으로 외곽지인 노원, 도봉 같은 지역도 결국은 상승함을 볼 수 있었습니다. 

최근에도 서울 집값이 오르니 주변의 수도권 집값도 오르는 갭메우기 현상들이 계속 일어났고 우리가 A급 지역을 놓치더라도 상대적으로 저렴한 부 심지, 외곽지의 기회를 놓치지 않는다면 괜찮은 투자 수익을 얻을 수 있습니다.