검단신도시 전격분석

검단신도시의 목표와 개발계획

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검단신도시는 인천광역시 서구에 지어지고 있는  3기가 아니라 2 기신 도시 중에 하나입니다. 당하동과 마전동 불로동 원당동 대곡동 주변으로 지어지고 있습니다. 인천에서는 검단신도시를 일자리가 있어서 자급자족이 되는 도시, 그러면서도 녹지비율을 높여서 친환경적인 도시, 도시 설계 자체에 미학을 추구하는 디자인 도시, 문화도시를 만드는 것입니다. 

 

원래 검단신도시는 9만 2천세대를 공급하여 23만 명에 이르는 인구를 수용하는 것이 목표였습니다. 근데 2008년 리먼브라더스 사태가 터지면서 전 세계 부동산 개발이 어려움에 부치게 되었습니다. 검단도 이를 피해가지는 못했습니다. 검단 2신도시가 취소되면서 7만 800세대로 목표치가 수정되었고 인구는 17만 명을 수용 가능하도록 변경되었습니다. 

 

두바이 오일머니 유치 무산화와 스마트시티 물거품

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2015년 3월 인천시와 정부는 아랍에미레이트의 두바이가 검단 신도시에 4조원을 투자해서 글로벌 기업도시인 퓨처 시티를 조성하기로 한다고 정부에서 대대적인 발표를 했습니다. 인천시에서 두바이 투자청에서 36억 달러 약 4조를 투자하겠다는 투자 의향서를 받았다고 하면서 오일머니가 들어오면서 다들 송도처럼 대박 나는 도시가 되겠구나 생각을 했습니다. 

 

근데 막상 2016년도 11월달에 갑자기 두바이 측에서 일방적으로 스마트시티를 조성하기로 했던 것을 무삲시켜버렸ㅅ븐다 알고 보니 최초에 인천시가 두바이 투자청의 투자 유치를 받았다고 했는데 이게 아니었습니다. 두바이 홀딩 그룹 안에 두바이 스마트시티라는 기업이 있는데 이 기업과 추진한 것이었습니다. 정작 왕족들의 자산을 운영하는 두바이 투자청과는 아무 관계가 없었던 것입니다. 

 

 

실제로 두바이 투자청은 이 보도자료를 접하고서 쌍용건설측 회장에게 항의를 했으나 그냥 넘어갔던 것입니다. 청와대도 처음에는 박근혜 대통령의 중동외교 성과다 라고 보도해놓고 나 몰라라 했고, 인천시에서는 그냥 어쩔 수 없이 은행이자와 책임을 혼자 지게 되었습니다. 

 

 

2016년 많은 언론들이 인천시가 스마트시티를 대대적으로 홍보했고 사람들은 이를 믿었습니다. 그리고 많은 순진한 사람들이 검단쪽에 분양을 받고 투자를 했습니다. 그러나 물거품이 되고 시민을 농락한 사기극이라는 이야기까지 듣게 되었습니다. 

 

3기 신도시 검단신도시에게는 재앙 그 자체

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뉴스 기사에 기사까지 나왔습니다. 3기 신도시 발표 한 이후에 검단 쪽 분양은 다 죽었다는 이야기입니다. 인천지역 쪽에는 3기 신도시가 계양으로 잡히자 이쪽의 개발업자에게는 악몽 그 자체였습니다. 검단신도시는 다른 2기 신도시에 비해서는 굉장히 늦게 조성되는 지역입니다. 아직 다 짓지도 않고 분양을 받고 있는데 바로 3기 신도시 발표가 나버린 것입니다

 

 

3기 신도시 발표 이후에 검단의 경쟁률은 뚝 떨어졌습니다. 여기서 끝이 아닙니다 대거 미분양이 나기 시작했습니다. 심지어 인천 검단에 입주했던 주민들 1000명은 집회까지 벌여가면서 3기 신도시 건설을 반대할 정도였습니다. 그러나 이러한 검단 신도시의 분위기가 최근에 바뀌기 시작합니다. 

 

검단 신도시가 요즘 프리미엄 붙을 정도로 핫하다면서?

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검단신도시는 얼마 전까지 이러한 악재들로 미분양이 엄청 나는 도시 중에 하나였습니다. 근데 이런 검단신도시도 분양시장의 흐름이 달라지고 있습니다. 최근 검단신도시에 프리미엄이라는 것이 붙기 시작했습니다. 최근 공급된 단지에게 2000만 원에서 5000만 원까지의 프리미엄이 붙었다는 건데요.

 

 

최근에 검단의 우미린 더 퍼스트의 경우 84m 제곱 고층 아파트의 분양가가 4억 1600만 원이었는데요, 이 분양가가 3000만 원이 높은 3억 4800만 원에 거래되었다고 합니다. 검단 호반베르디움과 금호어울림 센트럴 단지도 비슷하게 프리미엄이 붙었다고 합니다. 

 

감소하는 2019년 검단 미분양 물량 

올해 초만 하더라도 많은 신규 분양 아파트들의 청약이 부진해서 앞으로도 미분양이 계속될 것으로 다들 예상했는데, 이제는 프리미엄이 붙을 정도로 인기가 생겼습니다. 2019년도 중반 이후부터 쌓여 있던 미분양 물량들이 모두 매진되었다고 합니다. 그리고 신규 분양 물량들은 청약 경쟁에 뛰어들어야 할 정도라고 하니까요. 

 

첫째도 교통 둘째도 교통이요

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검단신도시 분위기의 반전은 무엇일까? 검단신도시가 갑자기 이렇게 주목을 받게 된 것은 무엇보다도 교통호재 일 것입니다. 지금까지 검단신도시는 제대로 된 지하철 역 없이 아파트만 지어지고 있었습니다. 그런데 여기서 서울 5호선이 검단으로 연장되고 인천 2호선 라인 또한 김포 일산으로 연장 가능성이 커졌으며, 인천 1호선이 검단으로 연장됩니다. 원당에서 태리 간의 광역도로도 개통되었습니다. 잇따른 교통호재에 많은 사람들이 관심을 쏟게 되었습니다.

 

일단 2024년에는 인천 1호선이 검단신도시까지 연장되게 되는 건 이미 확정된 상태였는데 여기에 서울 5호선이 검단까지 연장되는 것이 완벽하게 결정되지는 않았지만 어느 정도 높은 가능성이 생겼습니다

 

여기서 최근 2019년 8월 인천 도시 철도 2호선의 검단 연장사업이 기획재정부의 예비타당성 조사에 들어가게 되었습니다. 인천 2호선 독정 역에서 검단신도시를 지나서 불로지구까지 연결되는 연장선은 불로지구까지 진행될 예정이라고 합니다. 이게 통과가 되고 나면 인천 2호선과 1호선의 환승 지구가 검단신도시가 되게 되고 GTX-A라인과도 맞닿을 수 있게 됩니다. 

위와 같은 교통호재가 아마 검단신도시의 미분양을 해결하고 또 심지어 프리미엄까지 붙게 만든 가장 큰 이유가 아닐까 싶습니다.

 

서울 규제를 피해서 인천으로 투자 수요가 몰린다

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최근 서울에 규제가 집중되자 비규제 지역으로 많은 투자수요들이 몰리고 있습니다. 인천에서 가장 먼저 반응을 한 곳은 바로 송도 국제도시였을 것입니다. 송도의 디엠시티 시그니처 뷰는 청약경쟁률을 50대 1을 넘겼으니까요. 그런데 여기서 끝난 게 아닙니다. 이게 인천 서구의 루원시티까지 번지고 마지막으로는 검단신도시까지 번지게 되었다고 생각합니다.

비규제 지역에서는 대출이나 청약조건이 까다롭지 않습니다. 반면에 지금 서울지역은 LTV가 엄청 낮아져서 한번 부동산에 투자하기 위해서는 어마어마한 비용과 규제를 치루어야 합니다. 지금 당장 청약통장만 가지고 가도 당첨 확률이 높은 검단신도시로 이 투자수요가 왔을 가능성이 큽니다.

 

저는 교통만큼이나 이 규제 지역을 피해서 결국 투자 수요가 검단까지 다달한 것이 아닌가 싶습니다. 그리고 항상 투자수요가 몰리는곳은 조심해야 한다고 생각합니다. 검단신도시 주변에는 아직도 대규모 입주 물량들이 예정되어 있고 3기 신도시라는 큰 변수도 있습니다. 투자의 입장에서는 검단신도시는 가장 나중에 오르고 가장 빨리 떨어지는 지역이 아닐까 조심스럽게 예상해 봅니다.

 

하지만 실거주의 입장에서 아직 저렴한 분양가, 그럼에도 모든 인프라가 다 갖추어 졌을때에는 정말 살기 좋은 도시로 변하지 않을까 싶습니다.