종부세 8억으로 계산해보기

---

종부세란 무엇인가?

---

종부세 종합부동산세라고 하는데, 갖고만 있어도 돈을 내야 하는 보유세의 일종입니다. 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게만 부과되는 조세인데요. 저는 아직까지 종부세를 낼 정도로 부자는 아닙니다. 노무현 정권 당시에 부동산 폭등에 대응하기 위해서 만들어낸 세금 정책인데, 사실상 이명박 정권과 박근혜 정권을 거치면서 유명무실해진 부분이 있습니다. 

 

 

보면 엄청 깎였다는것을 알 수 있습니다. 3억 원 이하의 주택이 1%였으면 우리나라의 수많은 사람들이 매년 300만 원 이상을 종합부동산세로 냈어야 했는데 이게 이명박 정권 때에 들어서 3억에서 6억 원 이하로 바뀌었고 세금을 걷는 비율도 0.5%로 절반으로 줄었습니다. 

 

문재인 정부 들어서의 종합부동산세

---

 

그러나 2018년 문재인 정부에서 9.13 정책으로 다시 한번 종합부동산세가 의미 있게 변했습니다. 아직도 선진국의 보유세와 비교해 봤을 때는 상당히 낮은 수준이지만 그래도 종합부동산세로 다주택자에게는 꽤 큰 부담이 될 것으로 보입니다.

 

 

1. 다주택자 세금비율 인상

 

무엇보다 먼저 조정대상지역의 2주택자, 3 주택자들에 대한 종합 부동산세는 0.6~3.2%까지 과세가 됩니다. 여러 곳에 주택을 3곳 이상 15억 원 정도 들고 있으면 연 2000만 원이 넘는 비용을 세금으로 내야 하는 것이지요. 과세 표준도 3억~6억 원 구간이 신설되었습니다. 세율은 0.5%에서 0.2% 오른 0.7%를 걷게 됩니다. 

 

2. 세부담 상한선 인상

 

급격한 세부담 증가를 완화하기 위해서 세부담 상한선이라는 것이 있습니다. 이걸 150%에서 300%까지 높였습니다. 예를들어 작년에 세금으로 100만 원 냈으면 올해는 최대 300만 원까지만 내도록 상한선이 올라갔다는 것입니다. 

 

3. 공정시장가액 비율 인상

 

공정시장가액비율이라는 것이 있습니다. 줄여서 공시가라고도 불리우는데요, 세금을 걷을 때에는 시세 기준이 아니라 공시가 기준으로 세금을 걷습니다. 보통 시세보다는 낮아서 실질적인 세금을 걷는 것이 잘 되지 않았습니다. 어떨 때에는 공시가와 실거래가가 많게는 50% 이상 차이나는 경우도 있었습니다.

 

 

 

근데 현재 시가대비 80% 정도인 공정시장가액을 2019년에는 85% 2022년까지 매년 5%씩 올려서 전부 100%를 시가대로 반영한다는 계획을 세우고 있습니다. 향후 세율 변동이 없어도 공시가 비율이 높아져서 과세구간이 많아지기 때문에 2022년까지 점진적으로 종부세 부담이 늘어날 것입니다. 

 

 

종부세 계산식

---

종합부동산세를 계산하는 공식은 다음과 같습니다. 해당 정보는 국세청 2019년도 계산법을 가지고 온 것입니다. 그러나 이것만 봐서는 정확하게 와 닿지 않습니다. 

 

구 분

주택분

종합합산 토지분

별도합산 토지분

∑ 공시가격

∑ 주택 공시 가격

∑ 종합합산 토지 공시 가격

∑ 별도합산 토지 공시 가격

공제금액

6억 원(1세대 1 주택자9억)

5억 원

80억 원

공정시장 가액비율

85%(’ 19년),100%(’ 22년 이후)

=

=

종 부 세 과세표준

주택분 종합부동산세 과세표준

종합합산 토지분 종합부동산세 과세표준

별도합산 토지분 종합부동산세 과세표준

?

?

세 율(%)

과세표준

일반

3 주택

과세표준

세율

누진공제

과세표준

세율

누진공제

세율 (%)

누진 공제

세율

누진 공제

3억 원

0.5

-

0.6

-

15억 원 이하

1.0

-

200억 원

0.5

-

6억 원

0.7

60만 원

0.9

90만 원

12억 원

1

240만 원

1.3

330만 원

45억 원 이하

2.0

1,500만 원

400억 원

0.6

2,000만 원

50억 원

1.4

720만 원

1.8

930만 원

94억 원

2

3,720만 원

2.5

4,430만 원

45억 원 초과

3.0

6,000만 원

400억 원

0.7

6,000만 원

94억 원

2.7

10,300만 원

3.2

11,010만 원

=

=

종합부동산 세 액

주택분 종합부동산 세액

토지분 종합합산 세액

토지분 별도합산 세액

-

-

공 제 할 재산세액

재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액 ☞ 과세대상 유형별(주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산

=

=

산출세액

주택분 산출세액

종합합산 토지분 산출세액

별도합산 토지분 산출세액

-

세액공제(%)

<1세대 1주택>  보유:5년(20), 10년(40), 15년(50)  연령:60세(10),65세(20),70세(30) ☞ 중복 적용 가능(한도 70%)

해당 없음

해당 없음

-

-

세부담 상한 초과 세액

[직전 연도(재산세 + 종부세) 종부세)?세부담상한율]를 초과하는 세액 ☞ 세부담상한율 : 조정대상지역 2주택2 주택(200%), 3 주택(300%),주택그 외(150%)

=

납 부 할 세 액

각 과세유형별 세액의 합계액 [250만 원(6개월)]

 

서울 아파트 평균 거래가 8억으로 계산해보기

---

부동산계산기.com 이라는 곳이 있습니다. 이곳에서 보유세를 누르면 한 번에 계산이 가능합니다. 조정대상지역인 서울을 대상으로 8억 원의 주택을 하나 소유했을 때와 2채 소유했을때 종합부동산세를 얼마나 내야 하는지 한번 계산해 보겠습니다.

 

서울에 8억짜리 집 한 채의 경우

 

과세표준 1에 걸리고 재산세 129만 원에 도시지역분 67만 2000원, 지방교육세 258000천 원 해서 도합 220만 원의 세금이 나왔습니다. 1년에 220만 원 세금이면 사실 조금은 부담이 크긴 하지만 여기서 끝이 아닙니다.

 

서울에 8억짜리 집 두 채의 경우

 

우리나라엔 집 없는 사람도 많지만 그만큼 다주택자가 정말 많습니다. 조정지역에 8억짜리 집이 두채 이상의 집이 있다고 가정했을 때 종합부동산세는 얼마나 오르는지 한번 살펴보겠습니다.

 

  

조정지역에 두채 갖고 있을 때에는 무려 11,772,449원이 나왔네요. 1주 택일 경우에는 220만 원이었는데 그보다 5배가 넘는 1천 백 70만 원이 나왔습니다. 이번 종합부동산세가 얼마나 다주택자들을 겨냥한 것인지 볼 수 있습니다. 

 

서울지역이 조정대상이 아닌 지역의 8억 자리 두 채를 가질 경우 970만 원의 종부세가 나오는데, 다주택자들에게는 매년 큰 부담으로 다가올 것으로 예상됩니다. 

 

사실상 주택 보급률이 100%가 넘는 우리나라 상황에서 주택 가격이 이렇게 폭등한 것은 투자수요의 역할이 더 컸다고 볼 수 있는데, 계속 늘어나는 종부세 부담으로 과연 부동산 열기가 식을 것인지 지켜보아야겠습니다.