투자 조심해야할 아파트단지 유형 5가지

 

첫번째 ! 대규모신규입주가 근처에 있는 아파트

최근 3기신도시와 일산에서 나타나고 있는 현상이 아닐까 싶습니다. 예전에는 신규분양이 생기면 근처도 같이 올라가는 현상이 있었는데 이제는 옛말이 되어버렸습니다. 요즘은 최근 나오는 아파트가 주는 쾌적함이 더 높은 프리미엄을 형성하고 오히려 오래된 아파트들은 가격이 떨어지게 되었습니다. 가격의 기본 원리는 수요와 공급입니다. 근처에 신규아파트가 대량으로 공급되면 누가 살까요? 대부분 타 지역 사람들보다는 그 인접지역에 있는 사람들이 사거나 투자를 하게 됩니다. 예를들면 별내신도시가 개발되었을때 대부분 노원에 있는 분들이 분양 신청을 넣은것처럼 말이지요. 건설사들과 분양 대행사도 마케팅 거점을 인접한 구도심에 홍보를 하게 됩니다. 

신규분양을 받는 사람들은 중도금과 잔금을 치르기 위해서 기존의 구도심 주택을 팔아야 합니다. 혹은 해당 집을 전세를 매물로 놓거나 전세라면 전세자금을 빼고 들어가게 되겠지요. 이러면 당연히 구도심지역은 공급이 넘쳐나게 됩니다. 공급이 많아지니 가격은 떨어지게 되는 것이 자연스러운 일이 됩니다. 

향후 2~3년 내에 주변에 대량입주가 예상되는 지역은 아파트 투자를 가급적이면 하지 않는 것이 좋습니다. 그러나 한창 대량입주가 시작되는 시점에는 구도심의 아파트 가격이 떨어질 것이기 때문에 이를 이용해서 저점 매수를 하는 것도 좋은 방법 중 하나입니다.

두번째! 학교가 없는 아파트

실수요의 중요성에 대해서는 여러번 강조했습니다. 무분별하게 기반 인프라 없이 만들어진 지역에는 실수요가 들어올 수 없습니다. 이런 기반시설에서 학부모 입장에서 가장 중요한 것은 학교입니다. 특히 초등학교는 어린이들이 통학을 위해서는 꼭 필요한 부분입니다. 부모님은 자식을 위해서라면 더 많은 돈을 투자해서라도 교육을 할 수 있는 지역으로 움직입니다. 

자녀가 초등학생, 혹은 겨우 중학생인데 버스를 타고 통학을 해야한다거나 걸어서 30분이상 걸어가야하는 곳이라면 아무래도 구매를 망설이게 될 것입니다. 아이들이 없는 곳은 젊은 부부와 경제활동도 일어나지 않습니다. 사람들이 어리고 젊어야 다양한 분야에서 돈을 씁니다. 그러나 아이가 없는 지역은 곧 젊고 경제력있는 사람들이 적다는 것이고 기반시설이 생겨날 수 없는 환경이 조성됩니다. 하다 못해 문구점, PC방, 음식점, 커피숍, 헬스장 등 편의시설들은 학교 주변으로 발전해나갑니다. 기반시설이 갖춰지지 않으니 추후에도 집값이 오를 가능성이 상당히 낮게 됩니다.

세번째! 아파트단지 안에 부동산이 없다?

 종종 부동산이 안보이는 아파트들이 있습니다. 이런 경우에는 실거주 비율이 너무 높아서 거래되는 매물이 거의 없기 때문입니다. 거래가 이루어지지 않으니 부동산들이 전부 다 떠나가게 된 것입니다. 실거주 비율이 높다는 점은 장점이지만 어느정도 아파트 가격을 높이는데에는 투자수요도 있어야 하는 법입니다. 게다가 부동산은 단순히 매매를 떠나서 해당 지역 아파트들을 홍보하고 판매하는 데 꼭 필요한 존재입니다. 

네번째 ! 소형평수만 있는 아파트

아무리 소형평수가 대세인 시대라고 하더라도 트렌드는 항상 변하게 되어있습니다. 최근에는 30대가 빚내서 집사자 라는 마인드로 신규분양 새아파트들을 구매해왔습니다. 그러나 조금만 시대가 지나면 아마 이 또한 트렌드가 변할 수 있습니다. 점차 이들과 자녀들이 성장해 가면서 더 넓은 집이 필요해지는 시점이 곧 오기 때문입니다. 소형아파트들은 투자비율이 높기 떄문에 커뮤니티 형성에도 어려움이 많습니다. 전세로 2년 뒤에는 나가야하다보니 따로 아파트 안에서 커뮤니티를 형성하지 못하는 것이지요. 게다가 소형평수로만 이루어진 아파트들은 요즘 중요하게 여기는 주차시설이 부족한 경우가 많습니다. 적절히 중대형과 소형이 섞여있는 아파트들이 더욱 오랜 생존력으로 높은 가치를 유지할 수 있습니다.

다섯번째! 주변에 상가가 없다.

뻔한 이야기이긴 합니다. 상업지구가 너무 떨어진 아파트들은 결국 그 외진 위치때문에 아파트 가격이 오르지 않습니다. 대중교통또한 불편하여 환승이 어렵고 접근성이 떨어지기 때문에 단지 안에 상가가 있다고 하더라도 더 커지는데에는 한계가 있습니다.