명문학군 목동

서울의 3대 학원가라고 한다면 대치동과 중계동 그리고 목동이 있습니다. 목동이 최근 자사고와 특목고를 폐지하고 정시비율을 높이면서 전세 매물이 씨가 마르고 있는 지경이라고 하네요. 전세가 상승률은 서울에서 강남구 다음으로 높은 모습을 보여주고 있습니다.

원래 전세가 별로 없는 지역이었지만 더욱 그 정도가 심해졌다고 합니다.  정부가 입시제도를 다시 개편하면서 학세권 강점이 부각되는 목동의 아파트 매매 가격도 높아지고 있습니다.

목동이 과거에 인기 있었던 이유는 대치동만큼 거대한 학원가를 형성한 것처럼 좋은 학군을 가지고 있어 자식들의 교육을 위한 부모님들의 인기가 좋았습니다.

양천구의 중학교는 과거로부터 특목고에 많이 진학 되는 학교로 유명하고 양천구에 위치한 8개의 학교중 7개의 학교가 국가 수준 학업성취도 평가에서도 항상 높은 성적을 유지하고 있습니다. 이중에서도 특히 목동 신시가지 7단지는 대장아파트로 불릴만큼 학교배정이 좋은 곳입니다.  

그런데 여기에 재건축까지 속도를 내고 있어 목동지역의 부동산 시장이 12.16 정부의 강력한 부동산 규제에도 크게 달아오르고 있습니다.

분양가 상한제를 피해갈뻔 했던 목동

정부는 집값을 안정시키고자 분양가 상한제를 서울안에 27개 동에 도입했습니다. 해당지역에서 분양되는 물량에 대해서는 택지조성 비용과 건축비를 더한 분양 가격의 최대치를 지정하고 그 이하로만 가격을 책정할 수 있게 하는 강력한 정책입니다. 최장 10년동안의 전매제한과 2~3년동안의 실거주 의무가 부과되어서 투자수요를 막으려는 전략입니다.

그러나 이 중에서 양천구의 목동은 제외되었었습니다. 그러나 제외되었던 양천구, 동작구, 광진구, 광명시, 과천시의 집값이 상승이 더욱 가파르자 풍선효과라고 생각하여 사람들이 형평성에 문제를 제기했습니다. 아니나 다를까 결국 대상 지역이 확대되었습니다. 목동 신시가지 아파트 단지도 이제는 재건축 계획도 수립되지 않았지만 재건축이 된다면 이 또한 분양가 상한제에 걸릴 것입니다. 

일반 시민들에게는 로또 아파트나 다를바가 없어서 재건축 이전부터 미리 관심을 가지시는 분들이 많습니다. 

목동의 재건축 현황

양천구 목동은 20년 이상된 노후된 아파트들이 많은 지역입니다. 전두환 시절때 1980년대 양천구 목동 신시가지 개발계획에 의해서 건설된 대규모 아파트단지인 목동신시가지 아파트가 목동의 대부분을 차지하고 있습니다. 현대 건축의 거장들과 도시계획 전문가들이 개발 계획에 참여하여 1단지부터 14단지까지 건설되었습니다. 

목동의 재건축 계획은 목동과 신정동 일대에 재건축을 하는 사업입니다. 총 436만m제곱의 규모의 크기입니다. 무려 2만 6600가구를 허물고 이 일대에 5만 3000가구가 넘는 규모의 재건축입니다. 서울시의 가장 큰 대규모의 재건축 사업이될 목동 재건축 사업은 부동산 시장에 불러일으킬 여파가 서울 아파트 시장에서 큰 태풍과 같아서 많은 사람들이 주목하고 있습니다.

조합원들이 재건축을 하고자 하는 의지가 높은지역이었는데 재건축 안전진단 기준이 강화되면서 사업계획도 조금 더 늦어지고 있습니다. 

재건축 심의위원회는 재건축으로 인한 가구수와 교통발생량에 따라서 광역 교통체계가 미흡하다고 판단하고 있습니다. 특히 올림픽대로와 강변북로에 미치는 영향이 상당히 클것으로 봐서 추가적인 검토가 요구되고 있습니다. 

이번 분양가 상한제 적용지역에 포함되는 것을 피해간 목동지역의 재건축 사업은 더욱 빨라질 것으로 보입니다.

현재 이 일대의 가격대도 상당히 빠르게 상승하고 있는데 신시가지 5단지 전용 아파트의 경우 35평 기준으로 지난달에 17억 5000만원에 매매될 정도였습니다. 2019년 9월만 하더라도 16억이었는데 1억원 넘게 뛴것입니다.  

목동에 추가적인 규제?

앞으로 목동 또한 더 많은 규제가 들어갈것으로 보입니다. 그러나 상한제 규제를 받는 강남 3구도 집값이 계속 오르고 있는데 목동에 규제를 더 한다고해도 집값을 잡기는 쉽지 않을것으로 보입니다. 집을 사려고 하는 사람들이 불가능한 가격대에 진입하면 더이상 상승하지 못할 수도 있지만 당분간 목동의 분위기는 하락할 분위기로 보이지는 않습니다. 

매도 물량이 많아져서 서울 전체 집값을 안정시킬 근본적인 부동산 대책 전에는 상승세가 지속될것으로 보입니다.

서울 집값이 12월 16일 대책의 영향을 거의 받지 않고 있으며 앞으로 더 오를 것같다는 전망이 더 많습니다. 서울로 들어오고자 하는 사람들은 많은데 여전히 공급은 부족하고, 시중에 돈들은 기업으로 흘러가지 않고 부동산으로만 흘러들어가고 있기 때문입니다.