어떤 곳에 투자해야 할까?

부동산 투자를 하기 위해서 인터넷이나 신문을 뒤지거나 사람들을 만나면서 어떤 곳에 투자하면 좋을지 정보를 모은 적이 있으신가요? 세상에 수많은 정보들이 있지만 이 정보가 진짜 돈이 되고 좋은 정보인지, 혹은 아닌지에 대해서는 불확실합니다. 이미 나에게까지 들어온 정보라면 대부분 소위 말한 끝난 정보일 때가 많지요. 끝물에 들어가서 손해만 보고 나오는 정보입니다.  이럴 때 특정 지역에 수요가 몰리면서 가격이 올라가면 해당 지역에 사람들이 관심을 쏟기 시작합니다. "분명 이유가 있다" 

그러면서 그 지역에 벌떼같이 투자하려는 사람들의 무리에 자기도 끼게 됩니다. 이런 경우 수요가 수요를 부르게 됩니다.

여러분은 앞으로 실수요가 변화할 지역을 찾는 것과 이미 수요가 늘면서 투자수요가 들어오고 있는 지역  두 지역이 있으면 어디에 투자하시겠습니까? 

둘 중에 우리는 당연히 수요가 변화할 지역을 찾는데 집중해야만 합니다. 왜냐하면 가수요가 들어오고 있는 지역은 현재 이미 오른 가격으로 부동산을 사게 돼서 더 이상 오를 것을 크게 기대할 수 없지만 실수요가 늘어날 지역은 실수요로 인한 가격 상승분 + 투자수요로 인한 가격 상승분을\모두 이익으로 가져갈 수 있기 때문입니다.

급매물 투자

그러나 처음부터 실수요가 늘어날 곳의 부동산을 찾기는 정말 어렵습니다. 바쁜 시간 쪼개서 제한된 정보로 봐서는 수요와 공급의 움직임을 모두 이해하기가 쉽지 않기 때문입니다. 하지만 같은 집이라도 최대한 싸게 사는 방법이 있습니다. 바로 급매물을 사는 것입니다. 부동산 거래에는 호가, 시가, 급매가라는 세 가지 가격이 있습니다.

호가 : 집주인이 집을 팔기 위해서 내놓은 가격인데 실제 거래되는 가격보다 조금 더 비싸게 내놓는 것입니다. 나중에 집을 사려는 사람이 집을 깎을 때 앵커리지 효과를 내기 위해서 부르는 가격이지요.

시세 : 집주인이랑 집 사려는 사람이 자연스럽게 형성된 가격이지요. 시세를 확인하기 위한 다양한 인터넷 사이트와 

애플리케이션이 많이 있습니다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 통해서 확인하실 수도 있습니다.

급매가 : 집주인이 사정이 있어서 급하게 팔아야 할 때 시세보다 더 싸게 내놓는 집들입니다. 이렇게 나온 급매물들은 보통 직장이나 결혼, 다른 돈문제로 나오는 경우가 많습니다. 이러한 급매물을 사는 것이 최대한 싸게 사는 방법입니다.  

급매물 투자로 리스크를 줄이자

만약에 집을 살 수 있는 여유만 있다면 급매물 투자를 노려보는 것도 좋습니다. 예를 들면 시세가 5억 인 아파트가 2천만 원 시세보다 더 저렴하게 4억 8천만 원에 나와서 구입을 했다고 생각을 해보겠습니다. 일단 구매를 한 순간부터 2천만원 그냥 벌고 시작하는 겁니다. 또한 작년에도 본다면 아파트 가격이 그냥 그대로 멈춰 있지는 않습니다. 여기서 더 오른다면 그냥 2천만 원이 아니라 3천만 원 5천만 원도 벌 수 있는 것입니다.

반대로 시세가 떨어진다고 한다면 그럼에도 불구하고 이미 2천만 원을 싸게 구입했기 때문에 나중에 가격이 설사 하락하더라도 크게 손해보지는 않습니다. 급매물 투자는 처음 시작하는 분들이 비교적 안전하게 부동산 투자 수익을 낼 수 있는 방법입니다.

급매물은 언제 나오나?

주로 비수기

바다에 있는 호텔이나 리조트를 놀러 가 본 적이 있으신가요? 보통 여름휴가기간인 7~8월에는 엄청 비쌉니다. 그 근처 식당들이나 노점상들도 엄청 비싼 바가지를 부르곤 하지요. 한철 장사라면서. 반면에 사람들이 잘 가지 않는 11월에 가면 추워서 수영은 못하지만 비교적 저렴한 가격에 호텔에 묶으면서 여유롭게 바다를 즐길 수 있습니다. 

이렇듯 호텔에도 성수기와 비수기가 있듯이 부동산 시장에도 비수기가 존재합니다. 부동산 시장도 주로 비수기는 겨울입니다. 11월에서 1월 사이인데요. 이 시점에 나오는 부동산 매물은 다른 시기보다 비교적 가격대가 낮으며 흥정을 통해서 그 가격보다도 싸게 구입할 수 있습니다.

개인적인 사정 

현재 자금 운용에 문제가 있거나 상속과 같은 개인적 사정에 의해서 나오거나, 현지 시세를 잘 모르는 해외 거주자나 지방 투자자들이 물건을 내놓을 때 나오기도 합니다.

신규택지지구 입주가 시작될 때

신규택지지구가 들어서면서 입주가 시작될 때 주변에 공급이 많아지니, 투자로 들어온 사람들이 해당 주택을 팔기 시작합니다. 이럴 때 비교적 저렴한 급매물을 찾아볼 수 있습니다.

전매제한이 풀릴 때

신규 분양의 경우 2년간 전매제한이 걸려있는 아파트들이 있습니다. 사고서 2년 동안 팔지 말라는 것이지요. 실수요자들을 위한 대책입니다. 그러나 2년이 지나면 사람들이 팔려고 합니다. 어떤 사람들은 자금의 융통을 위해서 이 2년을 오래도록 기다린 사람들도 있습니다. 이런 경우보다 빨리 팔기 위해서 급매물이 나올 수 있습니다. 

정부 정책이 규제로 전환되는 시점

 정부의 부동산 관련 규제 정책으로 매물들이 쏟아져 나올 때가 있습니다. 이때 많은 사람들이 시세보다 싸다면서 부동산에 투자하기도 합니다. 그러나 이럴 때에는 더 신중할 필요가 있습니다. 우리나라는 정부의 정책이 부동산 시장에 영향에 미치는 영향이 워낙 크고 장기적입니다. 그렇기 때문에 이때에는 급매물을 사더라도 손해를 볼 가능성이 크기 때문입니다. 아마 규제가 유예기간 말고 시행하기 직전에 산다면 더 싸게 살 수 있으며 장기적으로 부동산 정책이 변할 때를 노린다면 더 큰 차액을 벌 수 있습니다.

급매물을 구입하는 방법

목표 가격 설정

먼저 관심 지역의 분위기가 오르는지 하락하는지 아니면 보합인지 흐름을 확인해야 합니다. 흐름을 확인하기 위해서는 부동산 중개업체를 가기 전에 네이버 부동산이나 부동산뱅크 등을 확인해서 현재의 동향을 확인합니다. 그러고 나서 적절한 급매물 목표 가격을 설정한 뒤에 공인중개사를 찾습니다.

공인중개사와 친해지기

인터넷을 통해서 시세를 확인했으면 근처 지역의 공인 중개업소를 돌아다니면서 시장 분위기를 확인하면 됩니다. 그러나 그냥 알아보러 왔어요. 보다는 정말로 집을 살 사람이라는 인상을 남기는 것이 중요합니다. 공인 중개사는 계약을 성사시켜야만이 돈이 들어오기 때문에 정말 집 살 사람에게 잘해주고 더 좋은 조건을 줄 수밖에 없기 때문입니다. 이러한 과정을 통해서 중개사와 친해진다면 더 많은 정보와 기회를 줄 수 있습니다.

싸게 나온 이유 확인하기

시세보다 싸게 나왔으면 분명한 이유가 있습니다. 그럴듯한 이유보다는 진짜 이유를 반드시 확인해야 합니다. 최소한 등기부등본을 통해 가등기나 압류 등의 권리관계를 확인하고, 누수나 소음 등의 자체 하자가 없는지도 확인해야 합니다. 뿐만 아니라 주위에 혐오시설이나 다양한 이유를 확인하시기 바랍니다.

신중하되 빠르고 과감하게 결정하라

아무래도 큰돈이 들어가다 보니 오랫동안 고민할 수밖에 없습니다. 그러나 급매물은 나만 노리는 것이 아닙니다. 수많은 사람들이 노리고 있기 떄문에 너무 오랫동안 고민을 하게 되면 놓칠 수밖에 없습니다. 목표 가격에 도달하였고, 싸게 나온 이유가 확인하였다면 과감하게 결정하시는 것이 결과를 만들어 낼 것입니다.