2년주기론에 대해서 들어보셨나요?

부동산 업계에 있으신 분들은 한번쯤 들어봤을 법한 이야기가 있습니다. 바로 부동산 2년주기론이라는 것입니다. 2년 주기론이란 전세기간 2년마다 신규분양 아파트에서 나오게 되는 가격하락을 이야기 합니다. 이러한 하락압력을 이해하고 이를 잘 활용한다면 매수 할때에는 더 싸게, 그리고 매도할때는 더 비싸게 팔 수 있습니다.

2년 주기론은 왜생길까?

 일단은 수요가 비슷하다는 가정 하에서 공급이 많을때에는 가격이 내리고 반대로 공급이 많아질 떄에는 가격이 오른다는 것을 이미 다 알고 있을 겁니다. 이 논리 또한 아파트에 적용됩니다. 먼저 가장 공급이 많아지는 때는 주변에 아파트가 준공되어서 입주가 시작되는 시점에는 가격이 다소 낮아집니다. 매물이 많아지고, 투자수요에 의한 전세 매물까지 많아집니다.  

 중요한건 두번째로 공급이 많아질 때는 바로 전세를 나와야 할 때입니다. 우리나라는 보통 전세계약을 2년입니다. 주택임대차보호법으로 최소한 2년간은 거주할 수 있도록 보호하고 있기 때문입니다. 이건 아파트 입주시점과도 거의 일치합니다. 만약에 한 아파트가 2019년에 6월에 준공과 입주가 되었습니다. 많은 사람들이 이 시기에 아파트에 전세로도 많이 입주를 하게 됩니다. 그렇다면 2019년 부터 2021년 초까지는 거의 매물이 나오기가 힘듭니다. 그러나 2021년 6월쯤 되면 전세매물이 많아집니다. 전세 뿐만이 아닙니다. 일반 매물까지 많아지게 되는데 투자를 한 사람 입장에서도 임대기간이 끝날때 까지 기다렸다가 매물을 내놓게 됩니다. 

이러한 현상은 준공 후 아주 오래된 아파트에서 까지 이어지지는 않습니다. 비교적 지어진지 얼마 되지 않은 아파트들 사이에서 준공 2년, 4년 정도까지 이어지고 단지에 따라서 8년까지도 이어지는 경우가 있습니다. 2년 주기론은 특히 아파트 공급이 많지 않은 곳에서, 그리고 전세 비중이 높은 아파트 단지에서아주 정확하게 작동합니다. 서울의 재건축 아파트 같은 경우가 이러한 경우입니다. 

잠실의 사례

그 사례로 잠실의 재건축 아파트를 한번 보겠습니다. 2008년 7월 8월 리센츠 5500세대, 파크리오 6800세대, 그리고 이어서 9월 엘스 5600세대가 입주가 시작되었습니다. 소위 말하는 공급폭탄이 잠실에 터졌습니다 총 18000세대가 입주가 되었습니다. 웬만한 신도시급으로 입주물량이 많았기 때문입니다. 그럼에도 사람들은 가격이 오를 것을 기대하고 잠실 재건축 아파트에 투자를 했습니다. 물론 장기적으로 보았을때 가격은 많이 상승했습니다. 그러나 2012년까지는 2년마다 지속적인 가격 하락 압박을 받아야만 했습니다. 자금의 압박을 받는 사람들은 반드시 팔아야만 했기 떄문입니다. 아래의 

그래프를 보면 확연히 볼 수 있습니다.

먼저 2008년 잠실 지역 아파트 가격은 1차 물량 폭탄 쇼크로 가격하락의 압박을 받습니다. 그리고 2012년까지 2년마다 한번씩 가격하락의 압박을 받게 됩니다. 단지 재건축 아파트 단지뿐만 아니라 잠실 전체에 영향을 미쳤습니다. 만약 2년마다 가격이 떨어지는 주기론의 영향을 받는다는 사실을 투자자가 알았다면 조금 더 기다려 보았을 겁니다. 그리고 매수자는 반대로 2년이 되는 시점에 샀어야 했습니다.

2년주기론이 힘쓰기 어려운 상황

그러나 2년 주기론은 항상 옳지만은 않습니다. 분명 맞을 확률은 높습니다. 먼저 실거주 비율이 높은 경우에는 2년이 지나도 가격하락의 압박을 받지 않습니다. 오히려 입주 2년 이후에 가격이 폭등하는 경우까지도 실거주 비율이 높은 신도시의 아파트에서 나타났습니다. 또한 주변 지역에 신규물량이 2년마다가 아니라 지속적으로 있는 경우에도 이러한 2년주기론은 힘을 잃습니다. 2년주기론은 신규아파트에만 나타나는 특이한 현상인데 주변에 신규공급이 있는 경우에는 전세기간 매물에 대한 2년 패턴이 나오기가 힘들기 때문입니다. 

강동에 2년주기론이 반복된다

하지만 여전히 2년주기론은 많이 쓸모 있습니다. 2018년도 초에 입주했던 헬리오시티, 2020년 초에 입주가 예정 되어 있는 강동 둔촌주공아파트의 경우 모두 어마어마한 물량이 강동구쪽에 쏟아지게 됩니다. 매 짝수년마다 전세 매물이 특히 1월~3월 사이에 쏟아져나올 테니 해당 시점에는 강동지역 전체에 가격하락의 압박이 나올 것으로 예상됩니다. 이외에도 하남과 미사쪽도 일정부분 가격에 타격을 받을 것으로 예상됩니다. 만약에 해당 지역에 투자를 했고, 투자금액을 단기간에 회수해야한다면 1년차인 올해와 2021년 3년차에 팔고 나오는 것도 괜찮은 선택일 것입니다.

언제든 반복될 수 있는 2년주기론, 이를 잘 이용한다면 해당단지의 아파트 매물이 많이나오는 시점에 정보를 확인하고 평소보다 더 싸게 살 수 있습니다.