계약금 입금하고 나서 계약 해제할 때는 2배 보상해야 한다

지난 포스팅에서 부동산 거래할 때 계약금이 보통 매매대금의 10%라고 했습니다.

2019/10/16 - [분류 전체보기] - 부동산 초보의 부동산 매매계약서 작성 방법

근데 이게 워낙 천문학적인 금액이다 보니 5억짜리 아파트라고 한다면 10%만 하더라도 5000만 원입니다. 2년 동안 200만 원씩 적금을 해도 5000만 원도 당장 현금으로 갖고 융통하는 사람도 적지 않습니다. 

게다가 설사 계약을 이제 진짜 해야겠다고 결심하여도 매도인이랑 매수인도 계약하려면 둘 다 일정을 맞춰야 하기 때문에 바로 만나기도 어렵습니다.  그래서 종종 서두르다 보니 그냥 구두로 말로만 이야기하고, 계약서를 작성하기도 전에 매매대금 10%보다 더 적은 금액으로 가계약금을 입금하는 경우가 주변에 꽤 많이 있습니다.

근데 여기서 부동산 시세가 갑자기 더 올라버린 데다가, 그 가격으로 다른 사람이 더 비싼 가격에 계약하려는 경우가 생기면 집주인 입장에서는 그냥 구두계약이니까 파기하려고 하는 경우가 종종 있다고 합니다. 법적으로는 가계약금도 계약금으로 인정하고 있고, 계약을 파기하는 경우에는 계약금의 두배를 상대방에게 주어야만 합니다. 매도인이랑 계약할 것을 구두 합의하고 통장에 가계약금이 꽂혔다면 설사 계약서를 작성하지 않았다고 하더라도 이미 계약관계가 실행되고 있는 것입니다. 

최근에는 여기서 더 나아가서 계약금의 일부만 받았어도 매도인이 계약을 파기할 때에는 실제 받은 "가계약금" 이 아니라 약정된 전체 계약금을 해약금의 기준으로 해야 한다는 새로운 대법원 판결이 나와버렸습니다. 실제 현장에서는 가계약금의 두배를 물어주는 선에서 서로 합의하는 경우가 많습니다.

좋은 물건이면 무조건 빨리 가계약금을 넣어라 

정리해 보자면 우리는 이러한 결론을 내릴 수 있습니다.  구두계약 이후에 가계약금도 계약금이며, 약정금액의 두배를 물어주어야 한다는 것이니 좋은 물건이 있다면 가계약금이라도 빨리 입금해 놓으면 나중에 그 물건을 살 때 유리하다는 것입니다. 혹시 부동산 아저씨가 계약금 받아도 24시간 이내에 돌려주면 법적으로 문제가 없이 계약을 해지할 수 있다는 말 하면 이건 다 거짓말이니 항상 입금하고 나서 계약 해제 시에는 계약금의 두배를 주어야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다.

중도금 넣으면 계약 해지가 불가능하다

중도금은 계약에서 꽤 중요한 의미를 지니고 있습니다. 가장 큰 의미는 중도금을 입금하고 나면 계약 해지가 불가능 하기 때문인데요. 대법원 판례를 보더라도 중도금을 지급한 행위는 이행의 착수에 해당되어서 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수 없다고 합니다. 

한마디로 중도금 넣으면 이제 기존 집주인은 절대 되돌릴 수 없다는 겁니다. 과거에는 계약금 > 중도금 > 잔금 이런 식으로 3단계에 걸쳐서 대금을 지급했는데, 요즘은 사람들이 다 은행에서 빚을 내서 사다 보니까 중도금을 생략하고 잔금을 치르는 경우가 많아지고 있습니다. 중도금에 대한 약정도 많이 없어지는 추세이긴 하지만 상당히 중요합니다.

부동산 값이 뛰고 있다면 중도금을 빨리 넣어라

게다가 중도금 지금 기일 전에 미리 중도금을 넣어도 이걸 중도금으로 인정하고 있습니다. 이 또한 과거에 대법원 판례가 있습니다. 매매 계약하고 나서 부동산 값이 갑자기 올라가니까 계약이 파기될 것을 우려해서 매수인이 중도금을 먼저 입금했었는데요, 아니나 다를까 기존 집주인은 계약금을 더블로 물어주더라도 계약 해지하려고 했습니다. 그러나 매수인은 계약을 유지하려고 중도금을 먼저 입금했는데요

법원에서는 시세가 상승해도 매매계약을 했다는 사실 관계가 바뀌지 않는다면서 중도금을 인정하고 매도인이 계약을 파기할 수 없다고 판결했습니다. 앞으로도 집값이 뛰는 시기에는 비슷한 일이 많이 생길 수 있습니다.  집을 사서 투자하려는 분들이라면 부동산 계약하실 때 중도금을 요즘 없어지는 추세라고는 하더라도 소액으로 중도금 일정을 잡으시는 게 좋습니다.

그리고 특약사항에서 중도금 납입 전에 이행을 금지하려고 하는 그런 특약을 다 빼버리신다면 나중에 기껏 발품 팔고 열심히 알아봐서 부동산 계약했는데 가격이 올랐다고 해지 당하는 불상사를 미연에 방지하실 수 있습니다.

계약금은 소유주 명의 통장에 입금

계약금을 넣을 때에는 소유주 명의 통장에 입금하는 것이 좋습니다. 계좌 입금 내역이 거래 금액을 지급한 사실 자체를 증명해서 나중에 법적 분쟁 소지가 줄기 때문입니다. 만약 상황에 따라서 소유주가 아니라 대리인의 통장으로 입금해야 한다고 주장하면, 계약서에서 특약사항 기입란에 지급방법이랑 소유주와 대리인의 관계 등을 함께 명시하도록 하는 것이 좋습니다.