왜 우리는 저평가된 아파트를 찾아야 하는가?

부동산 투자의 기본은 이겁니다. 싸게 사서 비싸게 판다. 물론 부동산 가격이 올라가는 것이 중요합니다. 미래에 가격이 올라가는 것이지요. 그러나 애초에 가격이 올라간 부동산을 사게 된다면 결국 많은 시세차익을 노리기는 어려울 것입니다. 반대로 부동산 가격이 정체되거나 혹은 떨어지기라도 한다면 투자한 입장에서는 목돈이 묶이는 것과 은행이자를 감당하면서 손해를 봐야 합니다.

그러나 상대적으로 저평가된 부동산을 찾는다면 이야기는 다릅니다. 시장의 실수요는 결국에는 저평가된 지역을 알아보고 저평가된 지역의 가격은 오르게 될 수밖에 없습니다. 여러 포스팅에서 조금씩 다루었지만 오늘은 저평가된 아파트를 찾는 5가지 방법에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

첫 번째 급매물을 찾는다

급매물이라는 것은 집주인의 사정에 따라서 빠르게 처분하기 위해서 나온 매물입니다.

빠르게 처분하려면 어떻게 해야 할까요? 당연히 시세보다 싸게 나오면 빠르게 나갑니다. 적게는 1000만 원 싸게 나오기도 하지만 많게는 2~3천만 원 이상 싸게 나올 때도 많이 있습니다. 

 보통 직장을 옮기거나 결혼을 하거나, 상속문제 아니면 급전이 필요해서와 같은 개인적인 사정으로 인해서 나오기도 하지만, 더 큰 이유 때문에 나오기도 합니다. 보통 신규 분양 이후에 전매제한이 걸려있다가 전매제한이 풀리는 시점에서 많은 투자자들이 그동안 자금의 압박을 견디다가 빠르게 팔려고 내놓는 경우가 있습니다. 그리고 정부 정책이 전환되는 시점 또한 급매물이 나오게 되는 경우입니다. 예를 들면 최근에 투기과열지구에 선정되었다거나, 분양가 상한제가 실시되게 되는 지역 같은 경우는 투자자들이 매물을 빠르게 팔기 위해 나옵니다. 

급매물이 나온 타당한 이유를 잘 들어본어보고 사시기를 추천합니다. 개인적인 사정에 의한 급매물은 살만하지만 그 외에 부동산 정책의 문제 같은 경우는 장기적으로 부동산 투자를 한 매물에도 영향을 미칠 가능성이 크기 때문에 한번 더 신중하게 고려해야 합니다. 

급매물을 찾기 위해서는 부동산 아저씨들과 친하게 지내면서 계속 좋은 물건이 들어오면 알려달라고 강하게 어필해야 합니다. 내가 찾는 것보다 아무래도 해당 지역의 부동산 공인중개사들이 더 잘 알기 때문이지요. 좋은 관계르 유지하시고 기회가 오면 잡을 수 있도록 준비한다면 급매물로 저평가된 아파트를 구입할 수 있습니다.

두 번째 미래의 지역변화를 예상하면서 찾는다

두 번째 저평가된 아파트를 찾는 것은 미래의 지역변화를 예상하는 것입니다. 주변에 어떠한 인프라들이 들어올 것인지를 예상하고 단순히 예상이 아니라 확실한 근거를 찾으시기를 바랍니다.

주변에 지하철 역과 수도권이라면 서울 중심지로 한 번에 갈아타지 않고 갈 수 있는 버스노선들이 있는지 이 시간이 얼마나 걸리는지를 잘 살펴보셔야 할 것이고, 혹시 아직 없다면 들어설 예정이라도 보아야 합니다. 그리고 학교와 병원 쇼핑센터와 같은 택지의 개발이 예정되어 있는지를 확인하여야 합니다. 최근 제가 관심 있게 보고 있는 지역 중 하나는 미사 강변도시입니다. 분양 시에는 정말 아무것도 없었습니다. 분양 시에는 3~4억 하던 아파트들이 3년 만에 6~7억을 돌파하였는데 가장 중요한 건 역이 생긴다는 확정과, 대중교통과 쇼핑몰들과 같은 인프라의 입점이 되기 시작하면서 가격이 상승하였습니다. 

지난번에 말씀드렸던 국가철도망 구축계획을 살펴보고 역세권이 조성되는 아파트를 찾는 것도 한 예 중 하나입니다.

그리고 분양가를 주변의 시세와 비교하여 들어가는 것도 지역변화를 예상하면서 찾는 것 중 하나입니다. 예를 들면 최근에 지어지고 있는 서울 및 주변의 택지개발 지구들은 분양가 상한제가 적용되는 지역이 많이 있습니다. 이런 지역에는 분양가 상한제가 걸려있기 때문에 주변 지역의 시세와 비교한다면 분양가가 낮을 가능성이 많이 있습니다. 이런 지역에 분양을 통해 들어가는 것도 좋은 선택이 될 것입니다.

세 번째 경매를 통해서 저평가된 부동산을 만든다

 앞서서 이야기한 것보다 더 리스크가 적지만 더 많은 발품과 노력을 들여야 하는 것이 있습니다. 그건 바로 국가의 부동산 경매를 통해서 부동산을 구입하는 것입니다. 꼭 소형 아파트가 아니더라도 시세보다 싸게 살 수 있다면 스스로 저평가된 부동산을 만들어내서 시세차익을 노릴 수 있습니다.

경매에서는 국가에서 합법적으로 싸게 살 수 있도록 조건이 만들어져 있습니다. 희망 낙찰가를 써서 내고 임장을 하러 다니고 이러한 과정을 반복한다면 1년에 한 번 정도만 낙찰을 받는다고 하더라도 다른 방법들보다도 더욱 안전하게 수익을 낼 수 있습니다. 경매뿐만 아니라 한국 자산관리공사에서 운영하는 공매도 살펴보시기 바랍니다. 법원에서 입찰해야 하는 경매와는 다르게 온비드라는 사이트에서 바로 입찰이 가능하여 한번쯤 살펴봐도 좋습니다.

경매를 하는 과정에 대해서는 추후에 더욱 자세히 다루어 보도록 하겠습니다.

네 번째 매매가 대비 전세가를 본다

 최근에 다루었던 글에서 매매가 대비 전세가를 봐야 한다고 했습니다. 전세가는 앞으로의 매매가를 결정지어줄 가장 중요한 지표이기 때문이지요. 매매가 대비 전세가를 보면 저평가된 아파트를 찾을 수 있는데요, 저평가된 아파트란 실수요가 있는데 다른 아파트들보다 저렴한 아파트입니다. 전세는 실수요밖에 없습니다. 전세가가 높다는 것은 실수요가 많다는 것이고요. 이러한 실수요들 때문에 전세가가 매매가와 근접해진다면 올라간 전세가가 매매가 또한 올릴 것입니다.

전세가가 매매가를 위협하려고 하는 시점을 잘 보시고 이것이 실수요인지 파악을 하신다면 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 

2019/10/19 - [분류 전체보기] - 매매가 대비 전세가를 보며 부동산 투자하라

다섯 번째 모든 정보를 종합하라

 지금 다루었던 내용들을 하나씩 살펴본다면 부동산 가격이 하나의 요인에 의해서 오르고 내린다고 생각할 수도 있습니다.

해당 지역에 전철역이 생기면 근처에 부동산 가격이 좀 오르겠네, 초등학교랑 중학교가 들어서거나 쇼핑몰이 들어서면서도 아 이 지역 조금 더 오르겠다? 그러나 이렇게 단순하게 하나의 요인에 부동산 가격이 산술적으로 오르지 않습니다.

더욱 복잡하게 모든 요인들이 얽히고설키면서 부동산 가격이 움직입니다.

모든 정보를 종합할 수 있는 능력을 갖고 생각을 확장하시기 바랍니다. 그래야만 상대적으로 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 그리고 거기서 끝이 아니라 그 지역에서도 급매물이 나온 것은 없는지, 경매로 살 수 있는 물건은 없는지 확인해야 합니다.  

인생주기와 부동산

많은 사람들이 부동산을 시작하고 싶어 합니다. 그러나 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 모릅니다.

특히 돈이 없는 20대 때에는 부동산은커녕 당장 내일의 끼니와 생활비를 감당하기도 어렵습니다. 아직까지는 먼 일이라고 생각하면서도 30대가 돼서 돈을 많이 벌면 열심히 저축해서 부동산을 알아볼 거라고 생각합니다. 그러나 30대가 되면 정말 돈이 많이 생기던가요? 아무래도 20대 때보다는 조금은 더 금전적으로 여유가 생길 수는 있습니다. 20대 때보다는 조금 더 안정적인 직장을 다니고 있을 수 있으니까요. 

그러나 30대 때 생각보다 돈이 많이 모이지는 않았습니다. 남자라면 연애라도 한번 하려면 차는 꼭 있어야 합니다.특히 젊은사람들은 자동차를 믿을 수 없는 중고차 사기보다는 새 차를 사고 싶어 합니다. 새 차는 2천만 원은 기본이고 조금만 옵션을 추가하다 보면 3천만 원까지 됩니다. 

어찌어찌 결혼하여 부모님께 조금의 도움을 받아 잔뜩 대출 껴서 전셋집으로 시작해서 어느덧 40대가 되었지만 계속 오르는 전세금 내는 것에 지쳐 이제는 내 집을 마련해보고자 부동산에 대해 공부를 시작하게 되었습니다. 이대로 있다가는 평생 아파트 대출과 이자만 갚다가 끝날 인생인것만 같습니다. 어찌 보면 일생일대에 가장 중요한 투자이고 노후를 결정 지을 수도 있는 부동산에 대한 공부들을 함께 정리하고 공유하도록 하겠습니다.

부동산 가격은 왜 오르는 걸까?

내 월급은 몇 년째 동결 중인데 왜 부동산 가격은 오르는 걸까? 이것에 대해서 이해한다면 어디에 부동산을 사야 할지에 대한 기준이 서실 수 있으실 겁니다. 

수요와 공급의 법칙 

가격은 우리 다들 배워본 적이 있을 겁니다 수요와 공급의 법칙 수요가 많거나 공급이 적어지면 가격은 상승합니다. 반면에 공급이 많아지고 수요가 적어지면 가격은 하락합니다. 이건 부동산 가격에도 동일하게 적용됩니다.

수요가 많아지면 가격이 오른다

어떤 지역에 한 단지에 300세대인 아파트 단지가 있다고 생각해보지요. 그리고 이 아파트가 현재 가격이 만약에 1억 원이라고 해봅시다. 그런데 갑자기 이 지역에 근처에 IT단지가 들어서면서 이 지역으로 200명이 넘는 사람들이 새롭게 집을 구하려고 한다면 이곳의 아파트 가격은 어떻게 될까요? 당연히 현재보다 오를 수밖에 없겠지요? 아마 1억 5천만 원 정도까지 오를 수도 있습니다. 수요 중에서는 근처에 큰 일자리나 학교가 있는 것이 해당 지역의 실수요를 늘어나게 만듭니다.

공급이 감소하면 가격이 오른다

해당 지역 300세대 아파트 단지에 반대로 재개발이 들어갈 수가 있습니다. 해당 지역에서 100세대 정도를 재개발한다고 하면 해당 지역의 아파트가 300세대에서 200세대까지 줄어들기 때문에 여기서 또다시 당연히 가격이 오를 수밖에 없습니다. 공급이 감소하는 것은 재개발뿐만이 아닙니다. 주변에 그린벨트로 묶여있어서 근처에 더 이상 새롭게 개발할 만한 신축 아파트나 주택을 기대할 수 없을 시에는 더 이상 공급이 늘어나지 않기 때문에 가격은 계속 오르게 됩니다. 

투자수요가 유입되면 가격이 오른다

부동산은 다른 상품과는 다르게 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다. 김장철에 배추값은 배추 수요와 배추의 공급량에 다라서 가격이 결정됩니다. 우리 모두는 사실 배추가 진짜 필요한 사람들이지요.

그러나 부동산은 실제로 "실수요"와 "투자수요"라는 것이 있습니다. 

아까 전에 아파트 단지를 다시 생각해 보지요. 해당 지역에 IT단지가 들어서면서 직장 인근에 집이 필요한 많은 젊은 노동자와 그의 가족들이 들어오면서 아파트 가격이 1억 5천만 원이 되었습니다. 그런데 이게 끝이 아닙니다. IT단지 때문에 해당 지역이 아파트 값이 5천만 원 올랐다는 이야기를 듣고, 돈에 여력이 있는 많은 사람들이 해당 지역이 앞으로도 계속 가격이 오를 것이다라고 판단하고 집을 사들이기 시작했습니다. 이건 실수요 증가와 함께 외부의 투자수요가 함께 유입되면서 가격이 1억 5천보다 2억 이상 뛸 수도 있는 것입니다.

투자수요가 얼마나 들어올지에 대해서는 아무도 알 수 없습니다. 그러나 확실한 것은 투자수요가 유입되면 실수요 증가분보다도 훨씬 가격이 오를 것이라는 것입니다. 실수요 이외에 투자수요가 어디로 움직이는지의 동향을 잘 파악하는 것이 더 큰 수익을 얻는 첫걸음입니다.

가격이 오르는 부동산을 찾으려면 어떻게 해야 하나?

앞에서 본 수요와 공급의 원칙에 따라서 움직인다는 것을 이해했습니다. 그러나 모든 요소들을 분석하고 부동산에 투자하는 것은 거의 불가능합니다. 하지만 꼭 알아야 할 것은 바로 가장 굵직한 정부의 부동산 정책입니다. 우리나라 부동산 시장은 정부 정책에 좌지우지됩니다. 정부는 경기가 좋지 않으면 부동산 시장을 활성화시켜서 경기를 부양하려고 하고, 부동산 시장이 과열되면 규제하고 있습니다.

정책 변화는 구매 수요심리에 막대한 영향을 미치며, 또한 건설사들이 신규 아파트를 짓는 공급 결정에도 가장 큰

영향을 주고 있습니다. 정부 정책과 부동산 시장은 어떻게 변화했을까요?  

정부가 규제를 완화할 때에는 시장 수요가 증가하면서 상승했고 규제를 강화할 때에는 수요가 감소하면서 가격이 침체되었습니다. 정부의 부동산 정책 방향에 따라 부동산 시장의 수요와 가격이 항상 변하므로 정부의 정책 기조에 항상 민감하게 촉을 세워두어야만 합니다. 

정책이 입지를 만든다.

호랑이 담배 피우던 시절에 강북에만 사람이 바글대며 살던 때가 있었습니다. 그때는 강남은 서울이라고 생각하지 않던 시절이었죠. 그때 정부는 강남에 많은 아파트들을 짓습니다. 그리고 그쪽으로 가서 살 것을 이야기하지만 사람들이 가지 않았죠 그러자 정부에서 강북에 있는 명문학교들을 강남으로 이전시킵니다. 그 이후부터 강남 불패의 신화가 시작됩니다. 뿐만 아니라 80년대 목동 신시가지 90년대 초 분당, 일산 및 5대 신도시도 다 정부의 정책 계획이었습니다.

특정 지역의 입지가 정부의 주도하에 개발되었을 때, 수요가 늘지 않거나 가격이 오르지 않았던 적이 대한민국 역사이래 지금껏 단 한 번도 없었습니다. 

정부의 국토 개발 계획에 대해서 항상 관심을 가져야만 합니다. 앞으로 우리나라 정부는 계속 국토를 개발할 계획이 있기 때문이지요. 지금까지의 기회는 우리가 놓쳤지만 앞으로 올 기회들 마저 놓칠 수는 없습니다.