어떤 곳에 투자해야 할까?

부동산 투자를 하기 위해서 인터넷이나 신문을 뒤지거나 사람들을 만나면서 어떤 곳에 투자하면 좋을지 정보를 모은 적이 있으신가요? 세상에 수많은 정보들이 있지만 이 정보가 진짜 돈이 되고 좋은 정보인지, 혹은 아닌지에 대해서는 불확실합니다. 이미 나에게까지 들어온 정보라면 대부분 소위 말한 끝난 정보일 때가 많지요. 끝물에 들어가서 손해만 보고 나오는 정보입니다.  이럴 때 특정 지역에 수요가 몰리면서 가격이 올라가면 해당 지역에 사람들이 관심을 쏟기 시작합니다. "분명 이유가 있다" 

그러면서 그 지역에 벌떼같이 투자하려는 사람들의 무리에 자기도 끼게 됩니다. 이런 경우 수요가 수요를 부르게 됩니다.

여러분은 앞으로 실수요가 변화할 지역을 찾는 것과 이미 수요가 늘면서 투자수요가 들어오고 있는 지역  두 지역이 있으면 어디에 투자하시겠습니까? 

둘 중에 우리는 당연히 수요가 변화할 지역을 찾는데 집중해야만 합니다. 왜냐하면 가수요가 들어오고 있는 지역은 현재 이미 오른 가격으로 부동산을 사게 돼서 더 이상 오를 것을 크게 기대할 수 없지만 실수요가 늘어날 지역은 실수요로 인한 가격 상승분 + 투자수요로 인한 가격 상승분을\모두 이익으로 가져갈 수 있기 때문입니다.

급매물 투자

그러나 처음부터 실수요가 늘어날 곳의 부동산을 찾기는 정말 어렵습니다. 바쁜 시간 쪼개서 제한된 정보로 봐서는 수요와 공급의 움직임을 모두 이해하기가 쉽지 않기 때문입니다. 하지만 같은 집이라도 최대한 싸게 사는 방법이 있습니다. 바로 급매물을 사는 것입니다. 부동산 거래에는 호가, 시가, 급매가라는 세 가지 가격이 있습니다.

호가 : 집주인이 집을 팔기 위해서 내놓은 가격인데 실제 거래되는 가격보다 조금 더 비싸게 내놓는 것입니다. 나중에 집을 사려는 사람이 집을 깎을 때 앵커리지 효과를 내기 위해서 부르는 가격이지요.

시세 : 집주인이랑 집 사려는 사람이 자연스럽게 형성된 가격이지요. 시세를 확인하기 위한 다양한 인터넷 사이트와 

애플리케이션이 많이 있습니다. 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 통해서 확인하실 수도 있습니다.

급매가 : 집주인이 사정이 있어서 급하게 팔아야 할 때 시세보다 더 싸게 내놓는 집들입니다. 이렇게 나온 급매물들은 보통 직장이나 결혼, 다른 돈문제로 나오는 경우가 많습니다. 이러한 급매물을 사는 것이 최대한 싸게 사는 방법입니다.  

급매물 투자로 리스크를 줄이자

만약에 집을 살 수 있는 여유만 있다면 급매물 투자를 노려보는 것도 좋습니다. 예를 들면 시세가 5억 인 아파트가 2천만 원 시세보다 더 저렴하게 4억 8천만 원에 나와서 구입을 했다고 생각을 해보겠습니다. 일단 구매를 한 순간부터 2천만원 그냥 벌고 시작하는 겁니다. 또한 작년에도 본다면 아파트 가격이 그냥 그대로 멈춰 있지는 않습니다. 여기서 더 오른다면 그냥 2천만 원이 아니라 3천만 원 5천만 원도 벌 수 있는 것입니다.

반대로 시세가 떨어진다고 한다면 그럼에도 불구하고 이미 2천만 원을 싸게 구입했기 때문에 나중에 가격이 설사 하락하더라도 크게 손해보지는 않습니다. 급매물 투자는 처음 시작하는 분들이 비교적 안전하게 부동산 투자 수익을 낼 수 있는 방법입니다.

급매물은 언제 나오나?

주로 비수기

바다에 있는 호텔이나 리조트를 놀러 가 본 적이 있으신가요? 보통 여름휴가기간인 7~8월에는 엄청 비쌉니다. 그 근처 식당들이나 노점상들도 엄청 비싼 바가지를 부르곤 하지요. 한철 장사라면서. 반면에 사람들이 잘 가지 않는 11월에 가면 추워서 수영은 못하지만 비교적 저렴한 가격에 호텔에 묶으면서 여유롭게 바다를 즐길 수 있습니다. 

이렇듯 호텔에도 성수기와 비수기가 있듯이 부동산 시장에도 비수기가 존재합니다. 부동산 시장도 주로 비수기는 겨울입니다. 11월에서 1월 사이인데요. 이 시점에 나오는 부동산 매물은 다른 시기보다 비교적 가격대가 낮으며 흥정을 통해서 그 가격보다도 싸게 구입할 수 있습니다.

개인적인 사정 

현재 자금 운용에 문제가 있거나 상속과 같은 개인적 사정에 의해서 나오거나, 현지 시세를 잘 모르는 해외 거주자나 지방 투자자들이 물건을 내놓을 때 나오기도 합니다.

신규택지지구 입주가 시작될 때

신규택지지구가 들어서면서 입주가 시작될 때 주변에 공급이 많아지니, 투자로 들어온 사람들이 해당 주택을 팔기 시작합니다. 이럴 때 비교적 저렴한 급매물을 찾아볼 수 있습니다.

전매제한이 풀릴 때

신규 분양의 경우 2년간 전매제한이 걸려있는 아파트들이 있습니다. 사고서 2년 동안 팔지 말라는 것이지요. 실수요자들을 위한 대책입니다. 그러나 2년이 지나면 사람들이 팔려고 합니다. 어떤 사람들은 자금의 융통을 위해서 이 2년을 오래도록 기다린 사람들도 있습니다. 이런 경우보다 빨리 팔기 위해서 급매물이 나올 수 있습니다. 

정부 정책이 규제로 전환되는 시점

 정부의 부동산 관련 규제 정책으로 매물들이 쏟아져 나올 때가 있습니다. 이때 많은 사람들이 시세보다 싸다면서 부동산에 투자하기도 합니다. 그러나 이럴 때에는 더 신중할 필요가 있습니다. 우리나라는 정부의 정책이 부동산 시장에 영향에 미치는 영향이 워낙 크고 장기적입니다. 그렇기 때문에 이때에는 급매물을 사더라도 손해를 볼 가능성이 크기 때문입니다. 아마 규제가 유예기간 말고 시행하기 직전에 산다면 더 싸게 살 수 있으며 장기적으로 부동산 정책이 변할 때를 노린다면 더 큰 차액을 벌 수 있습니다.

급매물을 구입하는 방법

목표 가격 설정

먼저 관심 지역의 분위기가 오르는지 하락하는지 아니면 보합인지 흐름을 확인해야 합니다. 흐름을 확인하기 위해서는 부동산 중개업체를 가기 전에 네이버 부동산이나 부동산뱅크 등을 확인해서 현재의 동향을 확인합니다. 그러고 나서 적절한 급매물 목표 가격을 설정한 뒤에 공인중개사를 찾습니다.

공인중개사와 친해지기

인터넷을 통해서 시세를 확인했으면 근처 지역의 공인 중개업소를 돌아다니면서 시장 분위기를 확인하면 됩니다. 그러나 그냥 알아보러 왔어요. 보다는 정말로 집을 살 사람이라는 인상을 남기는 것이 중요합니다. 공인 중개사는 계약을 성사시켜야만이 돈이 들어오기 때문에 정말 집 살 사람에게 잘해주고 더 좋은 조건을 줄 수밖에 없기 때문입니다. 이러한 과정을 통해서 중개사와 친해진다면 더 많은 정보와 기회를 줄 수 있습니다.

싸게 나온 이유 확인하기

시세보다 싸게 나왔으면 분명한 이유가 있습니다. 그럴듯한 이유보다는 진짜 이유를 반드시 확인해야 합니다. 최소한 등기부등본을 통해 가등기나 압류 등의 권리관계를 확인하고, 누수나 소음 등의 자체 하자가 없는지도 확인해야 합니다. 뿐만 아니라 주위에 혐오시설이나 다양한 이유를 확인하시기 바랍니다.

신중하되 빠르고 과감하게 결정하라

아무래도 큰돈이 들어가다 보니 오랫동안 고민할 수밖에 없습니다. 그러나 급매물은 나만 노리는 것이 아닙니다. 수많은 사람들이 노리고 있기 떄문에 너무 오랫동안 고민을 하게 되면 놓칠 수밖에 없습니다. 목표 가격에 도달하였고, 싸게 나온 이유가 확인하였다면 과감하게 결정하시는 것이 결과를 만들어 낼 것입니다.

인생주기와 부동산

많은 사람들이 부동산을 시작하고 싶어 합니다. 그러나 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 모릅니다.

특히 돈이 없는 20대 때에는 부동산은커녕 당장 내일의 끼니와 생활비를 감당하기도 어렵습니다. 아직까지는 먼 일이라고 생각하면서도 30대가 돼서 돈을 많이 벌면 열심히 저축해서 부동산을 알아볼 거라고 생각합니다. 그러나 30대가 되면 정말 돈이 많이 생기던가요? 아무래도 20대 때보다는 조금은 더 금전적으로 여유가 생길 수는 있습니다. 20대 때보다는 조금 더 안정적인 직장을 다니고 있을 수 있으니까요. 

그러나 30대 때 생각보다 돈이 많이 모이지는 않았습니다. 남자라면 연애라도 한번 하려면 차는 꼭 있어야 합니다.특히 젊은사람들은 자동차를 믿을 수 없는 중고차 사기보다는 새 차를 사고 싶어 합니다. 새 차는 2천만 원은 기본이고 조금만 옵션을 추가하다 보면 3천만 원까지 됩니다. 

어찌어찌 결혼하여 부모님께 조금의 도움을 받아 잔뜩 대출 껴서 전셋집으로 시작해서 어느덧 40대가 되었지만 계속 오르는 전세금 내는 것에 지쳐 이제는 내 집을 마련해보고자 부동산에 대해 공부를 시작하게 되었습니다. 이대로 있다가는 평생 아파트 대출과 이자만 갚다가 끝날 인생인것만 같습니다. 어찌 보면 일생일대에 가장 중요한 투자이고 노후를 결정 지을 수도 있는 부동산에 대한 공부들을 함께 정리하고 공유하도록 하겠습니다.

부동산 가격은 왜 오르는 걸까?

내 월급은 몇 년째 동결 중인데 왜 부동산 가격은 오르는 걸까? 이것에 대해서 이해한다면 어디에 부동산을 사야 할지에 대한 기준이 서실 수 있으실 겁니다. 

수요와 공급의 법칙 

가격은 우리 다들 배워본 적이 있을 겁니다 수요와 공급의 법칙 수요가 많거나 공급이 적어지면 가격은 상승합니다. 반면에 공급이 많아지고 수요가 적어지면 가격은 하락합니다. 이건 부동산 가격에도 동일하게 적용됩니다.

수요가 많아지면 가격이 오른다

어떤 지역에 한 단지에 300세대인 아파트 단지가 있다고 생각해보지요. 그리고 이 아파트가 현재 가격이 만약에 1억 원이라고 해봅시다. 그런데 갑자기 이 지역에 근처에 IT단지가 들어서면서 이 지역으로 200명이 넘는 사람들이 새롭게 집을 구하려고 한다면 이곳의 아파트 가격은 어떻게 될까요? 당연히 현재보다 오를 수밖에 없겠지요? 아마 1억 5천만 원 정도까지 오를 수도 있습니다. 수요 중에서는 근처에 큰 일자리나 학교가 있는 것이 해당 지역의 실수요를 늘어나게 만듭니다.

공급이 감소하면 가격이 오른다

해당 지역 300세대 아파트 단지에 반대로 재개발이 들어갈 수가 있습니다. 해당 지역에서 100세대 정도를 재개발한다고 하면 해당 지역의 아파트가 300세대에서 200세대까지 줄어들기 때문에 여기서 또다시 당연히 가격이 오를 수밖에 없습니다. 공급이 감소하는 것은 재개발뿐만이 아닙니다. 주변에 그린벨트로 묶여있어서 근처에 더 이상 새롭게 개발할 만한 신축 아파트나 주택을 기대할 수 없을 시에는 더 이상 공급이 늘어나지 않기 때문에 가격은 계속 오르게 됩니다. 

투자수요가 유입되면 가격이 오른다

부동산은 다른 상품과는 다르게 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 있습니다. 김장철에 배추값은 배추 수요와 배추의 공급량에 다라서 가격이 결정됩니다. 우리 모두는 사실 배추가 진짜 필요한 사람들이지요.

그러나 부동산은 실제로 "실수요"와 "투자수요"라는 것이 있습니다. 

아까 전에 아파트 단지를 다시 생각해 보지요. 해당 지역에 IT단지가 들어서면서 직장 인근에 집이 필요한 많은 젊은 노동자와 그의 가족들이 들어오면서 아파트 가격이 1억 5천만 원이 되었습니다. 그런데 이게 끝이 아닙니다. IT단지 때문에 해당 지역이 아파트 값이 5천만 원 올랐다는 이야기를 듣고, 돈에 여력이 있는 많은 사람들이 해당 지역이 앞으로도 계속 가격이 오를 것이다라고 판단하고 집을 사들이기 시작했습니다. 이건 실수요 증가와 함께 외부의 투자수요가 함께 유입되면서 가격이 1억 5천보다 2억 이상 뛸 수도 있는 것입니다.

투자수요가 얼마나 들어올지에 대해서는 아무도 알 수 없습니다. 그러나 확실한 것은 투자수요가 유입되면 실수요 증가분보다도 훨씬 가격이 오를 것이라는 것입니다. 실수요 이외에 투자수요가 어디로 움직이는지의 동향을 잘 파악하는 것이 더 큰 수익을 얻는 첫걸음입니다.

가격이 오르는 부동산을 찾으려면 어떻게 해야 하나?

앞에서 본 수요와 공급의 원칙에 따라서 움직인다는 것을 이해했습니다. 그러나 모든 요소들을 분석하고 부동산에 투자하는 것은 거의 불가능합니다. 하지만 꼭 알아야 할 것은 바로 가장 굵직한 정부의 부동산 정책입니다. 우리나라 부동산 시장은 정부 정책에 좌지우지됩니다. 정부는 경기가 좋지 않으면 부동산 시장을 활성화시켜서 경기를 부양하려고 하고, 부동산 시장이 과열되면 규제하고 있습니다.

정책 변화는 구매 수요심리에 막대한 영향을 미치며, 또한 건설사들이 신규 아파트를 짓는 공급 결정에도 가장 큰

영향을 주고 있습니다. 정부 정책과 부동산 시장은 어떻게 변화했을까요?  

정부가 규제를 완화할 때에는 시장 수요가 증가하면서 상승했고 규제를 강화할 때에는 수요가 감소하면서 가격이 침체되었습니다. 정부의 부동산 정책 방향에 따라 부동산 시장의 수요와 가격이 항상 변하므로 정부의 정책 기조에 항상 민감하게 촉을 세워두어야만 합니다. 

정책이 입지를 만든다.

호랑이 담배 피우던 시절에 강북에만 사람이 바글대며 살던 때가 있었습니다. 그때는 강남은 서울이라고 생각하지 않던 시절이었죠. 그때 정부는 강남에 많은 아파트들을 짓습니다. 그리고 그쪽으로 가서 살 것을 이야기하지만 사람들이 가지 않았죠 그러자 정부에서 강북에 있는 명문학교들을 강남으로 이전시킵니다. 그 이후부터 강남 불패의 신화가 시작됩니다. 뿐만 아니라 80년대 목동 신시가지 90년대 초 분당, 일산 및 5대 신도시도 다 정부의 정책 계획이었습니다.

특정 지역의 입지가 정부의 주도하에 개발되었을 때, 수요가 늘지 않거나 가격이 오르지 않았던 적이 대한민국 역사이래 지금껏 단 한 번도 없었습니다. 

정부의 국토 개발 계획에 대해서 항상 관심을 가져야만 합니다. 앞으로 우리나라 정부는 계속 국토를 개발할 계획이 있기 때문이지요. 지금까지의 기회는 우리가 놓쳤지만 앞으로 올 기회들 마저 놓칠 수는 없습니다.