3년 동안 서울 아파트가격 실거래가 40%상승

최근 3년동안 서울 아파트 실거래 가격이 평균적으로 40%올랐다고 합니다. 국토교통부 실거래가 시스템을 이용한 통계인데요 . 총 매매 24만건을 전수 분석한 결과 2017년에 초만하더라도 평균 5억 8천에 거래가 되었는데, 2019년 하반기에는 8억 2천까지 거의 2억 5천만원이 올라간 것이고 이 기간동안 40%가까이 올랐다고 합니다.

그렇다면 현재 지역별로 평당 가격은 얼마정도 할까요? 그래서 준비했습니다. 

일단 강남구쪽이 가장 많이 올랐다고 합니다. 지난 3년간 강남구는 53%가 올랐고, 강북지역도 종로구와 광진구, 용산구 서대문구도 50%이상 올랐습니다.

영등포구와 마포구도 48%이상 올랐다고 합니다. 상대적으로 조금 적게 오른 곳은 강동구인데요 35%가 올라서 평균에 못미치는 오름세지만 이미 많이 올라있었고, 기존 아파트가 노후화 됨에 따른 일이 아닐까 싶습니다. 

정부의 대책 효과가 없나?

문재인정부는 종합부동산세 납부를 바꾸고 다주택자에 대한 세금부담을 높였지만 크게 효과를 보이지는 않고 있습니다. 오히려 서울 투기지역이나 투기과열지구로 포함되지 않은 지역에서 아파트가격 상승이 더욱 가파라지고 있습니다. 

30대 새로운 아파트 구매 수요 세대의 등장

아파트 가격이 떨어지지 않고 계속 오르는 이유는 바로 수요가 있기 때문입니다. 과거에는 30대들이 아파트를 쉽게 사지 않았습니다. 대부분 이제 아이들이 학교갈 나이가 되는 40대들이 아파트를 많이 구입했었는데요, 갑자기 30대가 이 시장에 진출하게 된 것입니다. 

과거에는 30대들의 주요 재테크 수단이 주식이었습니다. 큰돈은 없고, 작은돈으로 수익을 늘리기 위해서 주식을 많이 했지만 우리나라 코스피가 어떻습니까? 2007년에도 2000대 초반에서 왔다갔다했는데 2019년에도 2000대 초중반입니다. 주식이 12년동안 제자리 걸음을 한 반면에, 부동산은 12년동안도 볼것 없습니다. 단지 지난 3년동안 40%가 올랐으니까요.

30대의 주식시장으로 들어갔던 자금이 빠져나와서 부동산시장으로 옮겨가고 있습니다. 그리고 이 수요가 부동산 가격을 정부의 각종 규제에도 불구하고 서울 집값을 높이는 원동력이 되고 있습니다. 특히 30대들은 다주택자가 아니라서 정부의 종합부동산 규제가 무의미하기도 합니다.  

국토교통부 통계에 따르면 지난달 30대의 서울 아파트 매입비중이 31.2%로 전 연령대를 통틀어서 1위를 차지했습니다. 20대도 아파트 매입에 뛰어들고 있다고 하는데 3%이상의 매입비중이 20대라고 합니다. 이제 10대를 벗어난지 얼마 되지 않았을텐데 벌써 살 구매력이 있다는 것이 대단합니다.

20대 30대들이 서울 아파트 매입 비중이 높아진 것은 과거에는 무주택기간이 짧아 불리 했다면 최근 청약제도 개편으로 신혼부부들 대상으로 가점이 높아졌기 떄문입니다. 게다가 주택도시보증공사가 분양가 상한제를 통해서 소위 이야기하는 로또 아파트들이 생기면서 젊은 층 또한 아파트 구매를 서두르고 있습니다.

전세가의 하락

그러나 매매가 대비 전세가 비율은 계속 낮아지고 있습니다. 서울지역은 전세가율이 50%까지 떨어졌고 특히 강남이나 강동쪽은 50% 아래로 떨어졌습니다. 서울은 현재 56.84%의 전세가를 보여주고 있는데 2015년에는 전세가율이 77.63%였던것과 비교해본다면 20% 떨어진 것입니다.

강남구는 49.7%, 강동구는 47.1%로 전세가율이 50%도 되지 않습니다. 강동구는 특히 헬리오시티와 같은 대단지 신규아파트 공급이 많았고, 내년에 둔촌주공이 공급되면서 더 낮아질 가능성이 높습니다. 

매매가격과 전세가격의 차이가 높아지다보니 갭투자 수요는 줄어들고 있습니다. 전반적인 거래량도 줄고 전세끼고 매입하는 것이 쉽지 않게 되었습니다. 

사실 전세가는 떨어진 것이 아닙니다. 매매가가 높아지다보니까 전세가가 상대적으로 그만큼 오르지 못하면서 비중이 낮아진것 뿐입니다. 대한민국 부동산 시장에서 전세가와 매매가가 벌어진다는 것은 두가지 의미가 있습니다. 결국 시장은 전세가와 매매가가 격차가 너무 커지면 이 둘의 격차를 줄이는 방향으로 움직이기 마련입니다. 전세가가 매매가의 20% 10%되는경우를 보지는 못하잖아요.

그런데 이 격차를 전세가가 매매가만큼 올라주면서 줄어들 수도 있지만 그 반대의 경우도 있을 수 있습니다. 바로 매매가가 실수요인 전세가만큼 떨어지는 경우입니다.

서울 집값 정상인가?

저는 부동산 폭락론자도 비관론자도 아닙니다. 오히려 장기적으로 우상향할 것으로 보이지만 지금 당장의 흐름에는 분명 문제가 있다고 생각합니다. 지금의 부동산 가격 상승은 대한민국 경제가 좋아지면서 사람들의 소득이 늘어나고 자연스럽게 부동산 가격도 올라주는 것이 아닙니다.

기업과 경제가 좋지 않자 적당한 투자 할 곳을 찾지 못한 자금들이 부동산 시장으로만 흘러들고 있는 것입니다. 부동산이라는 재화의 특성상 한꺼번에 일본처럼 폭락하지는 못하지만 2008년 부터 2012년까지의 모습이 반복될 수 있다는 것입니다.

서울 지역별 상세 평당 부동산 가격 

강남일대

노원 강북구 일대

동대문구 일대

신림 구로 일대

마포 홍대 일대