최근 친구로부터 최근 12.16 부동산 정책에 대해서 어떻게 생각하냐고 질문을 받았습니다. 저는 식당에서 밥을 먹다가 TV 뉴스로 부동산 정책 발표를 보게 되었는데 이번은 정말 다르구나 싶었습니다. 추가적인 부동산 규제정책이 나올 거다 라고 했지만 갑자기 이렇게 강력한 정책으로 나오게 될 줄은 예상 못했습니다.

다음 그림은 이번에 나온 규제정책입니다. 어떤 정책이 나왔는지 살펴보겠습니다.

정부가 이번 부동산 규제로 이야기하는 것은 다음 두가지로 간단히 정리할 수 있습니다.

1가구 1 주택 해라 

진짜 살 집만 자기 돈으로 사라는 것이 핵심 골자입니다. 주택이나 토지를 가진 사람들이 종부세라는 것을 내는데 부동산 가격이 높을수록 종합부동산세를 많이 내야 합니다. 앞으로 종합부동산세가 더 오를 것이라는 것입니다. 규제지역이라도 1 주택자에게는 그나마 적은 종합부동산세가 부과됩니다. 2 주택이라고 하더라도 규제지역이 아닌 경우에는 크게 세율 변동이 많지는 않습니다. 늘어나긴 하지만. 0.1%~0.2%가 늘어나는 것에 그쳤습니다 

그러나 3 주택자와 비싼 주택일수록 이야기가 다릅니다. 서울에 3 주택을 갖고 있는 경우에는 보통 해당 아파트 가격이 20억이 넘어가는 경우가 많고 재산세와 종합부동산세를 합쳐서 세금으로만 1년에 1700만 원을 넘게 내야 합니다.

대신에 집을 팔았을 때 얻는 이익에 대한 세금인 양도세를 줄여서 집을 여러 채 가진 사람들이 집을 팔도록 유도하고 있습니다. 

은행에서 더 이상 돈 안 빌려준다

가장 놀라운 것은 돈을 안 빌려 준다는 것입니다. 사실상 대한민국의 집값이 월급쟁이의 소득에 비해서 너무나도 크게 오를 수 있었던 것은 은행이 천문학적으로 돈을 빌려주었기 때문입니다. 모두가 빚 위에서 서로의 가격만 높이고 있었습니다. 은행은 그 이자로 엄청난 수익을 벌었지요.

최대 70%까지 나오던 LTV가 이제는 15억 원이 넘는 아파트들은 이제 한 푼도 나오지 않게 되었습니다. 9억 원이 넘는 아파트들도 40%까지 밖에 나오지 않습니다. 

갭 투자 씨를 말리겠다

갭 투자는 전세라는 대한민국의 특이한 시스템을 이용해서 이익을 보는 방식입니다. 내가 가진돈이 5000만 원 밖에 없다고 하더라도 5억짜리 집을 빚을 내서 산 뒤 4억 5000만 원으로 전세를 주고 전세금을 받아서 대출을 갚습니다. 그리고 전세계약이 만료가 되었을 때 아파트 매매 가격이 5억에서 더 많이 올랐다면 이 차액을 벌어가는 구조입니다. 

우리나라에 수많은 전세 아파트들이 있는 것도 이 갭 투자자들 때문이고, 또 집값이 오르는 이유이기도 합니다. 그러나 이번 종합부동산세가 오르게 된다면 갭 투자자들이 부담해야 할 세금 부담이 훨씬 높아질 것이고 이들의 물량이 시중에 나온다면 부동산 가격이 떨어질 것이라는 생각입니다. 

그럼 집 값은 드디어 떨어질 것인가?

지난 5년 ~ 6년간의 부동산 가격 상승은 비정상적인 것이었습니다. 또한 비이성적인 것이기도 했지요. 문재인 정부 들어서 서울의 아파트 가격이 40%나 올랐다는 것이 아주 대표적입니다.

1000 원하던 과자가 1400원으로 올랐다고 해도 엄청 비싸다고 느껴지는데, 5억 원 하던 아파트가 몇 년 사이에 7억 원이 다들 넘어가게 되었으니, 집이 없는 사람들과 집이 있는 사람들의 재산은 더욱 양극화되었습니다.

그리고 이 비정상적인 상황이 정부의 규제를 통해서 다시금 정상화되어가고 있는 추세라고 생각합니다. 이번 규제가 공시가가 아니라 시가 기준으로 변경된 것도 상당히 의미가 있습니다.

정부의 부동산 정책을 이길 수 있는 시장은 없습니다. 아무리 오랫동안 버텨봐야 결국 가격은 떨어질 수밖에 없습니다. 

핀셋 정책의 한계

문재인 정부가 내놓은 정책들은 한계가 너무 많았습니다. 문재인 정부가 18번의 부동산 정책을 내놓았지만 사실상 집값을 잡을 의지가 없는 것이 아닐까 라는 생각했습니다. 그리고 2018년 폭등이 2019년에는 한풀 꺾일 줄 알았지만 서울과 수도권에서 시작된 불길이 오히려 전국적으로 부동산 가격 상승 번지고 있었습니다. 

바로 핀셋 정책의 한계이기 때문입니다.

지금까지 정부는 소위 이야기하는 핀셋 정책을 사용했습니다. 일부 돈이 많은 투기 세력들, 그리고 급격하게 상승하는 지역들만 골라서 규제를 했습니다. 분양가 상한제 지정을 발표하고 투기지역 선정하는 것들이 그렇습니다. 만약 부동산 투기세력이라는 소수만 골라내고 일부 지역의 부동산 상승만 막아내는 것으로 전체적인 부동산 가격을 안정화시킬 수 있다는 개념으로 실시한 것이지요.

 정부가 핀셋 정책으로 아주 국소한 부분만 잡아내려고 하는 이유가 따로 있습니다. 아마 선거와 표를 의식하기 때문입니다. 집을 가진 전 국민 모두에게 보유세를 걷는다고 한다면 정치적인 역풍을 맞을 것이 뻔하기 때문입니다. 노무현 정권 때의 종합부동산 세금을 걷었던 것이 그를 죽음으로 몰고 가는 것을 문재인은 옆에서 지켜보았습니다. 

서울을 잡으니까 지방이 뛴다. 

정부가 수도권 집값을 옥죄고 규제를 시작하니가 지방 주택 시장이 가파르게 올랐습니다. 대전의 경우에는 2019년에만 7%가 넘게 올랐고, 부산도 크게 올랐습니다. 서울의 투기세력들은 핀셋으로 잡히지 않고 다른 지역으로 뛰어들어 전국적으로 부동산 가격을 확산시킨 것입니다. 

분양가 상한제 로또 아파트 만든다

분양가 상한제라는 것도 결국 기존 아파트 가격에는 큰 영향을 미치기가 힘듭니다. 주변 아파트는 비싸고 더 좋은 신축 아파트만 싼 것인데, 기를 쓰고라도 더 좋은 신축 아파트에 들어가기 위한 기상천외한 방법들이 나오게 됩니다.

결국은 주변 아파트 가격은 그대로인 채 아파트 분양권에 당첨된 사람들만 좋은 정책이 분양가 상한제가 되지 않았나 싶습니다. 물론 주변 아파트 시세가 크게 오르지 못하는 것에는 분명히 일조한 부분도 있습니다.

2020년 9억 이하 아파트들의 상승 

이번 부동산 정책도 마찬가지입니다. 결국 시중의 유동성이 있는데 그 돈들이 전부 부동산으로 갔던 것입니다. 이번 부동산 규제로 특히 9억 원 이상의 아파트들의 투자가 줄어들고, 가격 하락 압박이 있을 것은 당연합니다.

그러나 갭 투자자들은 이번에도 포기하지 않을 것입니다.

이번 정책에 포함되지 않은 9억 이하의 아파트들에 자금이 쏠릴 것입니다. 현재 5억에서 8억 원 사이의 신축 아파트들을 중심으로 이들의 자금이 들어갈 것이고 또 한 번 이것을 막기 위한 정부의 규제 싸움이 벌어질 것입니다.

다시 한번 이야기 하지만 그냥 보유세를 올리는 것이 정치적인 역풍을 맞더라도

가장 효과적인 방법이고 공정한 방법입니다. 

이미 집 계약한 사람은 어떻게 되나?

집을 이미 계약한 사람들은 은행으로부터 돈을 못받는것이 아닐까 걱정이 되서 정말 많은 문의가 있었다고 합니다. 그러나 2019년 12월 16일까지 집 계약서에 사인하고 신청한 경우에는 돈을 빌릴 수 있지만, 가계약만 했다면 불가능하다고 합니다. 

3년 동안 서울 아파트가격 실거래가 40%상승

최근 3년동안 서울 아파트 실거래 가격이 평균적으로 40%올랐다고 합니다. 국토교통부 실거래가 시스템을 이용한 통계인데요 . 총 매매 24만건을 전수 분석한 결과 2017년에 초만하더라도 평균 5억 8천에 거래가 되었는데, 2019년 하반기에는 8억 2천까지 거의 2억 5천만원이 올라간 것이고 이 기간동안 40%가까이 올랐다고 합니다.

그렇다면 현재 지역별로 평당 가격은 얼마정도 할까요? 그래서 준비했습니다. 

일단 강남구쪽이 가장 많이 올랐다고 합니다. 지난 3년간 강남구는 53%가 올랐고, 강북지역도 종로구와 광진구, 용산구 서대문구도 50%이상 올랐습니다.

영등포구와 마포구도 48%이상 올랐다고 합니다. 상대적으로 조금 적게 오른 곳은 강동구인데요 35%가 올라서 평균에 못미치는 오름세지만 이미 많이 올라있었고, 기존 아파트가 노후화 됨에 따른 일이 아닐까 싶습니다. 

정부의 대책 효과가 없나?

문재인정부는 종합부동산세 납부를 바꾸고 다주택자에 대한 세금부담을 높였지만 크게 효과를 보이지는 않고 있습니다. 오히려 서울 투기지역이나 투기과열지구로 포함되지 않은 지역에서 아파트가격 상승이 더욱 가파라지고 있습니다. 

30대 새로운 아파트 구매 수요 세대의 등장

아파트 가격이 떨어지지 않고 계속 오르는 이유는 바로 수요가 있기 때문입니다. 과거에는 30대들이 아파트를 쉽게 사지 않았습니다. 대부분 이제 아이들이 학교갈 나이가 되는 40대들이 아파트를 많이 구입했었는데요, 갑자기 30대가 이 시장에 진출하게 된 것입니다. 

과거에는 30대들의 주요 재테크 수단이 주식이었습니다. 큰돈은 없고, 작은돈으로 수익을 늘리기 위해서 주식을 많이 했지만 우리나라 코스피가 어떻습니까? 2007년에도 2000대 초반에서 왔다갔다했는데 2019년에도 2000대 초중반입니다. 주식이 12년동안 제자리 걸음을 한 반면에, 부동산은 12년동안도 볼것 없습니다. 단지 지난 3년동안 40%가 올랐으니까요.

30대의 주식시장으로 들어갔던 자금이 빠져나와서 부동산시장으로 옮겨가고 있습니다. 그리고 이 수요가 부동산 가격을 정부의 각종 규제에도 불구하고 서울 집값을 높이는 원동력이 되고 있습니다. 특히 30대들은 다주택자가 아니라서 정부의 종합부동산 규제가 무의미하기도 합니다.  

국토교통부 통계에 따르면 지난달 30대의 서울 아파트 매입비중이 31.2%로 전 연령대를 통틀어서 1위를 차지했습니다. 20대도 아파트 매입에 뛰어들고 있다고 하는데 3%이상의 매입비중이 20대라고 합니다. 이제 10대를 벗어난지 얼마 되지 않았을텐데 벌써 살 구매력이 있다는 것이 대단합니다.

20대 30대들이 서울 아파트 매입 비중이 높아진 것은 과거에는 무주택기간이 짧아 불리 했다면 최근 청약제도 개편으로 신혼부부들 대상으로 가점이 높아졌기 떄문입니다. 게다가 주택도시보증공사가 분양가 상한제를 통해서 소위 이야기하는 로또 아파트들이 생기면서 젊은 층 또한 아파트 구매를 서두르고 있습니다.

전세가의 하락

그러나 매매가 대비 전세가 비율은 계속 낮아지고 있습니다. 서울지역은 전세가율이 50%까지 떨어졌고 특히 강남이나 강동쪽은 50% 아래로 떨어졌습니다. 서울은 현재 56.84%의 전세가를 보여주고 있는데 2015년에는 전세가율이 77.63%였던것과 비교해본다면 20% 떨어진 것입니다.

강남구는 49.7%, 강동구는 47.1%로 전세가율이 50%도 되지 않습니다. 강동구는 특히 헬리오시티와 같은 대단지 신규아파트 공급이 많았고, 내년에 둔촌주공이 공급되면서 더 낮아질 가능성이 높습니다. 

매매가격과 전세가격의 차이가 높아지다보니 갭투자 수요는 줄어들고 있습니다. 전반적인 거래량도 줄고 전세끼고 매입하는 것이 쉽지 않게 되었습니다. 

사실 전세가는 떨어진 것이 아닙니다. 매매가가 높아지다보니까 전세가가 상대적으로 그만큼 오르지 못하면서 비중이 낮아진것 뿐입니다. 대한민국 부동산 시장에서 전세가와 매매가가 벌어진다는 것은 두가지 의미가 있습니다. 결국 시장은 전세가와 매매가가 격차가 너무 커지면 이 둘의 격차를 줄이는 방향으로 움직이기 마련입니다. 전세가가 매매가의 20% 10%되는경우를 보지는 못하잖아요.

그런데 이 격차를 전세가가 매매가만큼 올라주면서 줄어들 수도 있지만 그 반대의 경우도 있을 수 있습니다. 바로 매매가가 실수요인 전세가만큼 떨어지는 경우입니다.

서울 집값 정상인가?

저는 부동산 폭락론자도 비관론자도 아닙니다. 오히려 장기적으로 우상향할 것으로 보이지만 지금 당장의 흐름에는 분명 문제가 있다고 생각합니다. 지금의 부동산 가격 상승은 대한민국 경제가 좋아지면서 사람들의 소득이 늘어나고 자연스럽게 부동산 가격도 올라주는 것이 아닙니다.

기업과 경제가 좋지 않자 적당한 투자 할 곳을 찾지 못한 자금들이 부동산 시장으로만 흘러들고 있는 것입니다. 부동산이라는 재화의 특성상 한꺼번에 일본처럼 폭락하지는 못하지만 2008년 부터 2012년까지의 모습이 반복될 수 있다는 것입니다.

서울 지역별 상세 평당 부동산 가격 

강남일대

노원 강북구 일대

동대문구 일대

신림 구로 일대

마포 홍대 일대