신흥2구역과 성남재개발

수도권에서 가장 먼저 계획적으로 개발된 위성도시인 성남시가 재개발의 움직임이 보이고 있습니다.

과거에는 서울에 살지 못하는 사람들이 산을 깎아서 판자촌을 이루고 사는 빈민가의 느낌이 컸습니다. 그러나 90년대와 2000년대 분당과 판교가 들어서면서 성남시의 입지가 크게 달라졌습니다. 

성남시는 남한산성과 성남시의 구도심이 있는 중원구와 수정구지역과, 1기 신도시로 개발된 분당구와

2기 신도시인 판교신도시 지역으로 나뉘며 집 값과 분위기가 크게 다릅니다. 분당과 판교신도시는 계획도시인만큼

도로와 전철역 인근이 깔끔하게 정리된 반면에 수정구와 중원구 지역은 낙후되어있습니다.

그러나 이러한 중원구와 수정구도 재개발이 이제는 되고 있습니다. 과거에 성남시의 재개발을 막았던 가장 큰 이유는 근처에 서울공항이 있어서 건물의 고도제한이 크게 걸렸던 것입니다. 건물을 높이 짓지 못하니 재개발을 했을때 수익성이 좋지 않았습니다. 그러나 잠실의 롯데타워를 지으면서 고도제한 완화 특혜를 주었고 이에 대한 성남시측의 고도제한 완화 요구를 들어 줄 수 밖에 없었습니다.

현재 성남시의 40%이상의 가구가 재개발을 진행하고 있습니다. 성남시 전체가 공사중이라고 이야기할 수 있습니다. 평지부터 재개발 되고 있으며 산성대로 주변으로 크게 변화할 것으로 보입니다.

신흥 2구역의 재개발 분양가는?

성남시 재개발 지역중 가장 주목을 받고 있는 위치는 바로 신흥 2구역입니다. 신흥 2구역 재개발사업은 관리처분 변경인가가 거의 확정된 상태이고 현재 주민들의 재개발 조합을 통해서 총 21만 733m제곱의 부지가 재개발로 새롭게 탄생할 것입니다. 총 아파트 4774가구가 예상되며 절반 이상이 조합원들에게 돌아가고 일반분양 물량도 있을 것입니다.

25평형과 30평 34평형으로 지어질 것 같은데 예상 분양가는 평당 2200만원 이상정도 될거라고 생각합니다. 25평의 경우 6억 이상 30평대의 경우에는 8억 이상을 예상하고 있습니다. 여기에 공원쪽이 조망권인 곳은 프리미엄이 1억 이상씩은 붙을것으로 보입니다.

주변 시세와 비교한다면 저평가 되어 있기에 충분히 메리트가 있는 금액이라고 생각됩니다. 

입주하고나서 2년뒤 전매제한기간이 끝나고 나면 해당 시세는 얼마나 갈지는 아직 감이 잡히지는 않습니다.

2020년에는 공급적인 측면에서 2019년보다 물량이 다소 줄어들 것으로 보이면서도, 새롭게 지은 아파트에 대한 선호도는 지속되고 시세보다 저렴하게 분양가가 책정되기만 한다면 청약경쟁률이 상당히 높아지고 있습니다. 12.16대책에도 성남 신흥2구역에 미치는 영향은 다소 미비할것으로 보입니다.

그때 당시에 전체적인 부동산 시장이 지금과 같다면 큰 시세차익을 기대해 볼 수 있을듯하고 반대로 떨어진다면 분양가에서 보합하지 않을까 예상해봅니다. 

서울과 강남접근성이 아주 높다는것, 역세권이라는 점이 부동산 시장이 얼어붙어도 9억까지는 쉽게 접근하지 않을까 예상해봅니다. 

그러나 분양가 이후에 가격상승폭에 있어서는 9억 이상을 넘기기가 힘들어 질 수도 있다고 생각합니다. 아파트 가격이 각종 규제를 적용받기 때문입니다.