신혼 희망타운 정말로 희망이 될까?

청약경쟁을 넣어보신 분들은 아실 겁니다. 청약 점수가 나이 든 사람들에게 굉장히 유리하다는 것을요. 왜냐하면 무주택기간이라는 것이 있기 때문입니다. 무주택기간이 길면 길수록 점수는 높아져 갑니다.

무주택기간은 만 30세 이상부터 한해씩 산정이 되는데요, 정작 20대 후반에서 30대 초반 이제 막 결혼해서 집을 구해야 하는 신혼부부 입장에서는 신규 분양으로 나이 많은 분들과 청약 경쟁을 하기에는 무주택 기간이 짧아서 더 비싼 프리미엄을 주고서 집을 사야 하거나, 낡은 아파트나 연립주택에서 신혼생활을 시작하는 분들이 많습니다. 

이러한 문제들을 해결하기 위해서 정부에서 하는 다양한 부동산 정책중에서 "신혼희망타운"이라는 제도가 있습니다. 신혼희망타운은 육아와 보육에 특화되어서까지 건설된다고 하니 주변에 보육원이나 초등학교는 필수적으로 위치해있습니다. 2022년까지 총 15 만호라는 대규모 물량을 공급할 예정입니다. 

요즘은 공공주택들도 예전같지 않게 다른 대형 건설사들의 디자인 못지않은 디자인의 아파트에 부대시설 등을 위치할 예정이라고 합니다. 

신혼희망타운의 입주자격

가장 궁금해하실 부분이 바로 입주자격이라고 생각합니다. 먼저 두 가지 형태로 분양형과 임대형이 있는데, 아마 많은 분들이 분양형에 더 관심을 가지실 거라고 생각합니다. 

기본 자격은 일단 첫번째로 모든 자격은 무주택자여야 합니다. 주택청약은 최소 가입 6개월 이상은 되어야 하고요, 

먼저 혼인 기간이 7년 이하인 신혼부부. 1년안에 결혼할 예비 신혼부부, 그리고 6세 이하의 자녀를 가진 한부모가정입니다. 

가장 중요한 소득수준은 도시근로자 가구 월평균 소득 120% 이하여야 합니다. 맞벌이의 경우에는 3인 기준 월 702만 원 이하, 외벌이의 경우에는 648만 원 정도라고 합니다. 그리고 총자산이 2억 9천만 원 이하인 세대만이 입주할 수 있습니다. 

임대형은 행복주택형식과 국민임대 형식이 있는데 국민임대를 추천드립니다. 행복주택은 임대료가 국민임대에 비해 조금 더 비싸기 때문입니다. 하지만 그만큼 입주 조건도 까다롭습니다. 행복주택은 월평균 도시근로자 소득의 100% 이하  (5,002,590원)인 반면에 국민임대는 70%로 (3,501,813원)입니다. 

마찬가지로 기본자격은 무주택자에 비슷한 여건을 갖고 있습니다. 소득 기준에서 조금 다릅니다. 총 자산기준은 2억 8천만원 이하에 자동차도 비싼 걸 살 수 없습니다. 24,990,000원 이하의 자동차를 타야만 합니다. 

신혼희망타운 어떻게 생겼나?

대부분의 아파트가 기본계획이 55m 제곱과 46m 제곱이 있습니다. 둘 다 소형평수라는 게 많이 아쉽습니다. 그래도 구조는 요즘 지어지는 아파트인 만큼 잘 빠졌습니다. 과거 2 베이 아파트가 이날 각각 4 베이 아파트와 3 베이 판상형 구조로 만들어져 있습니다. 

가장 인기가 많은 건 55m제곱에 넓게 빠진 아파트일 것입니다. 위례 희망타운의 경우 이 구조가 143대 1의 경쟁률을 보인 반면에 소형과 탑상형은 46m 제곱 아파트는 9대 1의 경쟁률을 보였습니다. 

VR로 본 모델하우스의 모습은 다음과 같습니다. 2인에서 3인에 아직 사춘기에 접어들지 않은 아이들과 함께 살기에는 괜찮은 구조라고 볼 수 있습니다. 그 외에도 부대시설들과 아파트 디자인도 잘 나온다고 합니다.

분양 가격?

주변 시세보다는 확실히 저렴합니다. 최근 분양했던 양원지구의 경우에는 주변시세가 평당 1700만 원이 넘는데, 신혼 희망타운으로 분양한 곳은 1500만 원 선으로 전용 55m 제곱의 경우에는 3억 5000만원이면 분양받을 수 있었습니다. 현재 진행하고있는 시흥 장현지구의 경우에도 평당 분양가가 1300선으로 55m제곱 아파트의 경우에는 2억 6000만 원부터 분양받을 수 있습니다.

지난해 분양한 위례신도시 역시 평균 분양가가 평당 1800만 원인데 강남 접근성이 아주 좋아서 주변 아파트들은 이미 시세가 평당 3000만 원이 넘어가고 있습니다. 정부가 주도하는 택지개발에서 우선권을 획득한 만큼 서울과 수도권에 좋은 입지에 들어서는 신혼 희망타운이 많습니다. 

무엇보다도 가격이 저렴해서 큰돈이 없어도 분양을 신청할 수 있고, 주거안정과 집값 상승까지도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 집값이 상승을 해도 이 상승분을 나눠야 하는 수익 공유 제도가 있습니다.  

일단은 분양가 상한제를 적용해서 분양 가격이 주변시세보다 저렴하게 공급한다고는 이야기가 나와있습니다. 그러나 정말 저렴한 건지 일단 한번 알아보겠습니다. 

수익 공유형 모기지?

일단 장기적으로 실 주거비 부담을 낮추기 위해서 1.3%의 고정금리라는 것은 참 좋습니다. 그런데 대출비율에 따라서 나중에 주택 가격이 올랐을 때, 시세차익을 기금과 공유해야 합니다. 처음에 들었을 때에는 정말 충격적인 제도이기도 했지만 찬찬히 뜯어보니 또 그렇게 까지 나쁘지 않을 수 있겠다고 생각합니다.

LTV를 70%냐, 50%냐 30%냐에 따라서 얼마나 받았느냐에 따라서 조금씩 나중에 나눠야 할 부분이 달라집니다. 70%를 기준으로 받는다고 생각했을 때 자식도 없고 대출기간도 9년 이하로 짧다면 최대 50%로 반반으로 나누어야 합니다.

그러나 자녀가 한 명씩 생길 때마다 이는 10%씩 낮아지고요, 대출기간도 길어질수록 10%씩 낮아지는 부분이 있습니다. 아마 LTV를 50%만 하고 대출기간 14년에 자녀를 둘 낳는다고 생각하면 나중에 집을 팔 때 시세차익에서 10%를 LH에서 가져가는 식의 9:1의 비중으로 나눌 수 도 있습니다.

자녀를 많이 낳으라고 하는 정부의 대책이 이런 식으로도 반영이 되는 듯합니다. 앞으로 자녀계획이 있으시고, 정말 투자의 목적이 아니라 오래오래 살기 위한 내 집이라면 저리로 노려볼만한 대출이기도 합니다. 만약 2억을 받아도 1년에 대출이자가 260만 원이라면 꽤 괜찮은 조건이라는 생각이 듭니다. 

입주자 선정방식

입주자 선정방식은 1단계와 2단계로 나뉩니다. 1단계에서 30%를 뽑고 2단계에서 70%를 다시 뽑습니다.

1단계에서 당첨이 안되고 2단계가 된다면 아무래도 더 어려워집니다.

특히 1단계의 경우에는 무주택기간이 산정되지 않기 때문입니다. 혼인한 지 2년이 안된 신혼부부와 예비 신혼부부 그리고 만 2세 이하의 자녀를 둔 한부모 가족에게 가점제로 우선공급이 된다고 하니 참고하세요.

임대형의 입주자 선정방식은 아래와 같습니다. 

신혼 희망타운 어느 지역에 들어서는가?

신혼 희망타운은 웬만한 수도권에는 다 들어섭니다 특히 물량이 많은 2022년에는 수도권과 전국적으로 많은 분양이 있을 예정입니다. 

특히 위례지역과 성남지역은 인기가 많아 경쟁률이 높을 것입니다. 이번에 위례 신혼희망타운의 경우에는 100대 1이 넘는 경쟁률을 보였으니까요. 반면에 평택이나 화성 같은 곳은 조금 경쟁률이 낮을 것으로 예상이 됩니다. 

주변 시세보다 저렴한 분양가로 들어갈 수 있고, 국토교통부에서 계획된 곳이라서 입지가 좋다는 점, 연 1.3%라는 훌륭한 조건으로 최대 70%까지 된다는 점이 가장 큰 장점이지만 너무 작은 평수에 여러 규제가 있어서 고민은 많이 되실 겁니다.

그래도 지금 당장 돈이 없는 상황에서는 실수요자들에게는 훌륭한 대안이 되지 않을까 싶습니다.