시행사와 시공사의 차이

많은 사람들이 아파트를 사기 위해서 고려할 때 아파트 브랜드와 시공사를 많이 봅니다. 예를 들면 푸르지오는 대우건설의 아파트이며 래미안은 삼성물산의 아파트이지요. 이러한 시공사들은 시행사로부터 의뢰를 받아서 시공사로서 아파트를 건설하는 것 외에는 다른 역할은 하지 않습니다.

 정말 중요한건 계약자 관리, 입주관리, 민원처리 등의 업무들은 시행사가 진행하며 분양계약서상 갑은 시공사가 아닌 시행사로 적혀있습니다. 과대광고, 허위광고 등으로 민원을 넣어도 당 업무는 시행사에서 진행하였기 때문에 시공사는 법적인 책임이 없고, 계약자 관리 또한 시공사에서 전화를 걸어도 직접 진행하지 않습니다. 물론 시행사와 시공사가 동일한 경우에 시공사가 모든 관리를 하고, 분양 및 입주관리업무를 시행사가 시공사에게 위탁하는 경우를 제외하고서는 별도의 회사인 시행사가 업무를 진행합니다.

시행사는 어떤 회사들이 있을까?

 시행사는 토지매입부터 시작해서 사업을 구상하고, 설계, 지구단위 계획, 인허가, 시공사선정, 분양승인, 분양 진행, 공정관리, 준공 관리, 입주관리 등 아파트가 완성될 때까지의 모든 업무를 수행하는 실질적인 개발자입니다. 아울러 아파트의 마감재 수준까지 결정하는 곳이 시행사입니다. 지금까지의 설명만 들어 봤을 때에는 시행사라는 곳이 정말 돈이 많은 회사라고 생각할 수 도 ㄷ있습니다. 그러나 우리나라 대부분의 시행사들은 자본금 10억 정도의 회사들이며 직원 수도 10명 이상이 안 되는 곳이 꽤 많습니다. 그런 회사가 어떻게 1000억 원이 넘는 사업을 수행할 수 있을까요? 대부분의 시행사는 금융권으로부터 프로젝트 파이낸싱 대출을 받습니다. 이 대출은 시공사의 연대보증 혹은 책임 준공 보증으로 이루어집니다.

시행사의 황금기 : IMF부터 2007년

시행사라는 개념은 1990년대 중후반 만들어졌습니다. IMF이후에 1997년부터 엄청난 성장을 하게 됩니다. 시행사업으로 돈을 많이 벌던 시절이 바로 1997년부터 2007년까지 였습니다. 토지만 확보하면 인허가를 받는 과정에서 주변 집값이 올라갑니다. 분양승인만 받으면 돈방석에 앉을 수 있었으니 우리나라 시행업체의 황금기였습니다. 

시행사의 몰락기 리먼사태 ~ 2014년

시행사들이 몰락의 길을 걷게 된건 2008년 글로벌 경제 외기 때부터입니다. 집값이 계속 오를 것이라고 예측하고 높은 가격을 주고 땅을 사두었으나 글로벌 경기침체로 인하여 집값이 정체되고 주변 아파트 가격이 낮아서 분양가 또한 낮아졌습니다. 분양가가 낮아지니 사업의 이익도 적어지면서 막대한 자금을 빌린 시행사 입장으로서는 대출의 이자도 갚기 힘든 상황이 여기저기서 터져 나왔습니다. 의도적으로 회사를 부도 처리하고 감옥에 가는 사장들까지 생겨났습니다.

시공사들 또한 어려움을 겪기 시작했습니다. 2007년 이후 시행사들이 무너지다보니, 해당 대출에 대한 보증을 섰던 시공사들도 신용도가 낮아지고 부도가 나며 기업회생 혹은 워크아웃을 진행하게 되어 2007년 2015년까지 우리나라 시행사와 건설 시공사 모두 다 어려워진 암흑기로 보면 되겠습니다. 2006년에서 2007년 사이에 건설회사를 인수했던 대기업 그룹사들도 그룹사 전체가 흔들려버리는 계기를 제공하게 되었습니다. 극동건설을 인수했던 웅진그룹은 어마어마한 손해를 입으면서 그룹사의 알짜 기업들을 눈물을 머금고 매각해야 했습니다. 웅진코웨이와 웅진식품 등을 팔아버렸습니다. 대우건설을 인수했던 금호그룹도 마찬가지였습니다. 아직까지도 그 여파로 인해서 그룹사의 자랑이었던 금호아시아나까지 매각하려는 움직임을 보여주고 있습니다.

2014년 말부터 부동산가격이 차츰 회복세를 보이면서 다시 급상승하게 되었습니다 그만큼 이곳저곳에서 신규 택지공급과 분양권이 많이 생겼고 예전만큼은 아니지만 그래도 다시 한번 국내에서는 건설업계가 다시금 활력을 찾고 있습니다. 물론 해외건설에서 많은 적자를 보고 온 건설 시공사들은 아직까지 어려움을 갖고 있습니다. 

지금은 건설회사 내에서 자체적으로 시행사를 두는 경우도 많이 생겼습니다. 건설회사가 할 수 없는 업무들을 처리하고 또한 경쟁률 높은 택지를 분양받을 때 낙찰가능성을 높이기 위해서입니다. 대표적으로 최근 급성장한 호반건설, 반도건설 등은 수십 개의 시행사들을 자회사로 갖고 있다는 소문이 있습니다. 최소한 아파트를 분양받기 전 시행사가 어떤 회사인지, 어떤 역할을 하는지 정도를 이해하면 분양을 받을 때 큰 도움을 받을 수 있습니다.