부동산 가격폭등과 3기 신도시 

2017년부터 이어진 아파트 폭등이 2019년까지 이어졌습니다. 정부는 집값을 잡기 위해 잇달은 부동산정책을 내놓았지만 별다른 효력을 보여주지 못하고 계속해서 부동산 가격 상승은 이어져만 갔습니다. 사회는 부동산을 가진자와 못가진자로 나뉘었습니다.

특히 서울에 부동산을 가졌던 사람들은 몇억씩 오른 아파트가 그들의 자산이 되었던 반면에 부동산을 가지지 못하고 전세나 월세에 살아야 했던 사람들은 앞으로 내 집을 마련하기 위해서는 10년 아니 20년을 월급을 아끼고 모아도 올라버린 시세 차익을 따라갈 수 없게 되었습니다.

이런 문제를 해결하기 위해서 가장 강력한 정책은 대량으로 주택 공급을 늘리는 것입니다. 그러나 서울은 더이상 개발할 구역이 없습니다.

서울에 새롭게 개발하려면 이미 낡은 주택들을 허물고 다시 지어야합니다. 이는 기존 원주민들의 반발에 부딪혀 시간이 오래 걸릴 뿐더러, 토지 보상금 문제, 이주비 지원등 막대한 자금이 필요합니다.  

3기 신도시의 위치

그래서 짓는 것이 신도시입니다. 신도시가 벌써 1기와 2기에 거쳐서 이제는 3기 신도시까지 발표가 난겁니다. 2기 신도시가 이제서야 막 자리를 잡기 시작하고 있는데 3기신도시를 발표한 것은 얼마나 현재 정부가 집값과의 싸움에 사활을 걸었는지 알 수 있는 대목입니다.

3기 신도시의 위치는 위의 그림에서 보면 알 수 있듯이 모든 신도시들이 1기신도시나 2기신도시보다 서울과 지리적으로 훨씬 가깝습니다. 그렇기 때문에 서울의 인구분산과 부동산에 미칠 영향도 더욱 막대할 것으로 보입니다.

2기신도시는 사실상 서울중심지로부터 20 ~ 30km넘게 떨어진 반경에 위치하고 있어서 사실상 서울과의 접근성이 떨어지는 반면에 3기 신도시들은 10km 반경안에 위치하고 있습니다. 

규모가 가장 큰 왕숙신도시는 어디?

그중 왕숙지구는 다른 3기신도시들 중에서 가장 최대규모로 개발되는 곳으로 6만 6000가구가 예정되어 있으며 면적 또한 제일 큽니다. 면적은 11,330,000km제곱의 규모로 3백만평이 넘는 규모로 지어지게 됩니다. 

왕숙신도시는 1지구와 2지구로 나뉘어져 있습니다. 왕숙 1지구는 남양주와 구리 사이에 위치한 곳이며 가운데로 왕숙천이 흐르고 있습니다. 43번 국도와 47번 국도 86번 지방도가 남북으로 나있으며 383번 지방도로가 좌우로 가로지르고 있습니다.

현재의 왕숙신도시는 넓은 평야지대에 밭과 비닐하우스가 많은 지역입니다. 종종 작은 공장들과 물류센터와 창고 아파트 단지들을 발견할 수 있는 전형적인 도시도 시골도 아닌 그런 지역입니다.

왕숙 2지구는 다산신도시가 동쪽에 위치하고 있으며 양정 역세권 사업구역이 남쪽에 위치해 있습니다. 2지구는 양정동 주민센터를 중심으로 개발될 예정입니다. 북부간선로와 수석호평 고속도로 강변북로가 만나는 지점으로 규모로만 보면 1지구보다 작지만 서울로 나가는 입지면에서는 2지구가 더 좋지 않을까 생각됩니다.

아직까지 왕숙신도시에는 이렇다할 상권조차 형성되어 있지 않아서 만약 도시가 개발된다면 초반에는 별내지역의 이마트 상권과 퇴계원에 의존할 가능성이 매우 높습니다.

왕숙신도시와 일자리 

왕숙신도시가 위치하는 남양주 지역은 다른 지역보다 공기도 좋고 자연환경도 좋을 것에는 이견이 없습니다. 그러나 아쉽게도 근처에 판교의 테크노벨리같은 산업단지가 위치해있지않습니다.

홍보를 할때에는 도시 첨단 산업단지를 짓고 창업지원센터를 짓겠다는 계획은 다 가지고 있습니다. 그러나 한 지역의 경제가 발전하기 위해서 일자리가 들어오는것은 명백하게 다른 이야기입니다.

건물만 짓는다고, 세금만 감면해준다고 회사들이 들어오지는 않는다는 이야기입니다. 

설사 조성한다고 하더라도 이러한 산업단지가 자리잡기까지는 시간이 아주 많이 걸릴 것입니다. 저는 부동산을 알아볼때 근처의 일자리를 가장 중요시 여깁니다. 그 지역의 일자리가 있어야만이 실수요가 있고 실수요가 있어야만이

투자수요가 함께 따라오고 투자수요가 혹시 빠진다고 하더라도 크게 타격을 입지 않기 때문입니다.

남양주지역은 아직까지는 잠실과 강남으로 출퇴근하는 사람들의 베드타운으로밖에 볼 수 없지만 아주 가까운 베드타운이라고 할 수 있습니다. 이미 부동산 시장에서는 3기신도시들 중 일자리접근성 서울 3대 업무지구인 강남, 광화문, 여의도에 얼마나 쉽고 빠르게 접근할 수 있느냐가 서열을 가르는 기준이 되고 있습니다.

그렇기에 일자리가 있는 서울로의 교통 접근성이 더더욱 중요해진다고 볼 수 있습니다.

왕숙신도시와 GTX-B라인

왕숙신도시의 성공의 중심에는 GTX-B라인이 있어야만 합니다. 서울로의 출퇴근이 가능하도록 만들어야 하기 때문입니다. GTX-B라인이 과연 왕숙신도시와 남양주의 어느지역에 들어서며 역까지 쉽게 갈수 있느냐가 사람들의 왕숙신도시로의 입주를 판가름할 것입니다.

수도권을 빠르게 연결하는 광역급행 철도사업인 GTX사업은 2019년 예비타당성을 통과하고 빠르게 진행된다면 2022년말부터 착공이 들어갈 예정입니다.  완공까지는 2027년에 개통될 예정인데 1~2년 늦어지는건 다반사이기 떄문에 사실상 2028년부터 이용할 수 있다고 봐야합니다. 왕숙신도시 입주자 공모가 2021년부터이고 2023년에는 사람들이 많이 입주할 텐데 GTX라인을 쓸수 없게 됩니다.

최소 5~6년은 지하철을 이용하지 못하고 버스에 의존해야하는 것입니다.

남양주에서 버스로 강남까지 이용해본 분들은 아시겠지만 생각외로 엄청 가깝습니다. 가장 먼 마석에서도 30분이면 잠실까지 도착하기 떄문입니다.

BRT와 왕숙신도시

국토부에서는 BRT를 만들어서 그동안의 수요를 대신한다는 계획을 갖고 있습니다. 왕숙신도시에서 다산신도시 거쳐서 미사강변도시까지 연결되고 이 버스들의 종점은 2호선 강변역이나 7호선 뚝섬유원지역이 되어서 강남권과 여의도권으로의 환승이 가능한 BRT노선을 만들어질 예정입니다

강변북로를 따라서 버스전용차선을 만들어 교통체증을 피하고 출퇴근 시간을 단축시켜야 하는데 이미 버스전용차로가 있는 경부고속도로와 달리 강변북로는 아직 버스전용차로가 없기 때문에 이를 만들기 위해서 당분간 고민을 좀 많이 해야 할 것입니다.