신안산선 21년 만에 착공에 들어가다

드디어 경기도의 서남부도 발전할 계기가 되었습니다. 무려 21년이라는 시간이 지나서 겨우 2019년 9월에서야 착공이 들어갔습니다. 신안산선의 계획 확정은 무려 1994년이라고 합니다. 근데 중간에 IMF 위기도 있고 해서 추진에 어려움이 있었다고 하더라고요. 계획이랑 타당성 조사 설계로 용역 선정에 너무 오랫동안 시간을 끌어왔습니다.

결국에는 포스코건설이랑 넥스트레인이랑 함께 민자로 만들어지기로 했다고 하더라고요. 이미 일부 시흥시청에서 원시까지의 구간은 개통이 되어있는 상태이고요. 신안산선이 제대로 모습을 드러내기까지는 2024년 정도 된다고 합니다.

신안산선 노선도

신안산선 노선도는 다음과 같습니다. 총 사업비가 무려 3조 3400억 원에 안산에서 시흥시와 광명시를 거쳐서 여의도까지 정거장이 총 15개 총길이는 45km 정도 된다고 합니다. 지하 40m까지 파고 들어서 철도를 건설한다고 하니 토지 이용의 영향을 최소화했고요, 최대 110km로 운행한다고 합니다.

신안산선이 개통되면 수도권 서남쪽 지역 현재 헬이라고 불리우는 구로와 광명부터 시작해서 시흥 안산 쪽의 교통난이 해소될 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 수도권의 X자 형태의 이동 라인이 형성되게 됩니다. 지금 안산 한양대에서 여의도까지 걸리는 시간이 무려 1시간 40분입니다. 근데 이게 개통되면 25분으로 단축된다고 합니다.

신안산선 혜택을 받는 지역에겐 호재

아는 동생 한명도 여의도로 출퇴근을 하면서 집을 구하려고 하는데 여의도 안에 있는 아파트는 언감생심이고 근처의 서울 아파트를 알아본다고 하더라도 너무 비싸서 포기한 상태입니다. 근데 안산지역에서도 충분히 출퇴근이 가능하니 집값이 상대적으로 저렴한 시흥이나 안산 쪽의 집을 구해도 좋을 것 같다고 이야기하더군요. 

영등포 라인의 업무지구에 신안산선으로 수혜를 받는 역세권 지역들은 아직 저평가 받은 지역들이 많습니다. 이 지역들이 앞으로 원도심 인프라와 신규 노선 개통으로 가격 상승으로 이어질 가능성이 굉장히 높습니다. 특히 대한민국 최대 금융지구인 여의도와 가까워 지기 때문에 실수요자들의 관심이 높아지기 때문입니다. 

영등포와 금천구쪽 서울 재개발 신축 아파트 대단지 아파트

서울지역 쪽에서 기존 노선인 지하철 7호선이 신안산선의 환승역으로 들어서게 됩니다. 이 근처 주변으로 신기 뉴타운이라는 재개발 아파트들이 들어서고 있습니다. 이미 개발이 거의 다 끝나고 있는데요 2년 사이에 가격이 더블이 된 아파트도 있다고 합니다. 특히 신풍역 바로 앞에 있는 몇 아파트는 분양가가 5억대였는데 현재 시세가 10억 원이라고 하니 정말 가파르게 상승한 거였는데요. 꼭 신안산선이 아니더라도 서울에 신축 아파트에 대한 수요와 전반적인 집값 상승과 함께 올라갔습니다. 

아직까지 분양이 안된 아파트들은 신풍역 예정지 일대에 GS건설에서 내년 상반기에 신길파크 자이가 분양될 예정이라고 합니다. 그리고 대림삼거리역 예정지 근처에서는 e 편한 세상 보라매 2차가 신규 분양될 예정입니다. 하지만 이미 투기과열지구에 묶인 서울에서 LTV가 낮은데 돈이 넉넉하지 않은 입장에서는 이미 많이 올라간 것들을 구하기는 쉽지 않을 겁니다.

광명지구

광명시는 사실 신안산선이 아니더라도 많이 올랐습니다. 근데 여기도 마찬가지로 서울쪽과 마찬가지로 광명역 주변으로 해서 엄청 올랐지요. KTX와 코스트코 이케아 등 호재가 많이 있었습니다. 그런데 여기에 신안산선이 불붙은 집값에 기름을 부은 것 같습니다.

여기도 서울만큼 올라서 현재 광명역 파크 자이의 경우에는 29평 아파트가 10억이 넘게 거래가 되고 있다고 합니다. 여기도 너무 오를 만큼 올라서 약간의 조정을 받지 않을까  조심스럽게 예상해 보고 있습니다.

시흥의 목감지구와 장현지구

아직까지 덜 오른 곳 중에서 앞으로 수혜를 많이 받을 지역은 역시 시흥이라고 생각합니다. 안산만하더라도 4호선이 있고 광명이야 이미 오를 만큼 오른 곳이라고 생각합니다. 근데 아직까지는 조금 많이 외지다고 생각했던 시흥의 목감 지역과 장현지구를 조금 더 눈여겨보고 있습니다. 목감지구에는 목감역이 신설되는데 주변 분양된 아파트들도 이미 피가 많이 붙었고 가격도 빠르게 오르고 있다고 합니다.

여기 말고도 시흥의 장현지구가 있습니다. 얼마전에 포스팅을 했던 내용인데 특히 시흥시청역은 서해선과 신안산선, 월판선까지 트리플 역세권이 되면서 교통으로서는 정말 최고의 위치가 되지 않을까 싶습니다. 아직까지는 주변에 신규 공급 물량이 많아서 가격을 눌러주고 있다고는 하지만 앞으로 더더욱 많이 오를 것이 예상됩니다. 시흥 장현 제일풍경채와 로열 듀크 2차 이미 1억 원 정도의 피가 붙은 것으로 예상됩니다. 

안산은 왜 안오르나?

안산은 지난 2018년과 2019년 양해 동안 사실 크게 오르지 않았습니다. 주변에 입주물량이 폭발했기 때문인데요. 그래서 그동안 상대적인 박탈감을 느꼈을 수도 있습니다. 낙후된 지역이 떨어지는 것이야 서울지역이 아닌 이상 어쩔 수 없는 현상이라고 생각합니다. 하지만 그만큼 또 많이 저평가되어 있다고도 생각합니다.

앞으로 4호선과 신안산선 역이 중심이 되는 초지역 인근으로 가격이 더 올라갈 것으로 예상합니다. 최근 초지역에 e 편한 세상 센트럴 포레 아파트가 분양 예정 중에 있다고 합니다. 아직까지는 많이 오르지 않은 안산의 부동산 가격에 충분히 들어갈만한 여지가 있다고 생각합니다. 

장현지구? 가온신도시 어디지?

시흥시는 경기도 대부분 도시와 비슷하게 택지지구가 정말 많습니다. 시흥시는 정말 택지지구가 정말 많은데 다른 지역과 다르게 가장 세련된 도시가 어디냐고 한다면 바로 장현지구일겁니다.

가온신도시라는 이름으로 불리는 장현지구는 왼쪽에는 대곶과 오른쪽에는 목감 그리고 위에는 은계지구가 있습니다. 시흥시에서는 장현지구가 딱 가운데에 있어서 가온 신도시라는 이름을 지었습니다. 장현지구의 총 인구조성은 18만명을 수용할 수 있도록 택지지구를 구성하였습니다. 

장현지구와 일자리

항상 그 지역에 대해서 가장 첫번째로 알아야 할것이 바로 일자리와의 접근성입니다. 일자리가 있는곳에 사람들이 모이고, 많은 사람들에게 있어서 직장과의 거리가 주거의 위치를 정하는 가장 기본적인 요소이기 때문입니다. 장현지구는 강남과의 접근성은 다소 떨어지는 것으로 보입니다.

그러나 서울서부와 영등포권 여의도와 가산, 구로디지털단지등 일자리 밀집지역과의 접근성이 뛰어납니다. 현재도 구로디지털단지까지는 시흥시청역에서 대중교통으로 40분이면 출퇴근이 가능하고 여의도까지도 1시간이 안걸립니다. 그러나 앞으로는 신안산선이 뚫리게 된다면 여의도나 구로디지털단지 30분이면 출퇴근이 가능하고 서울역까지는 40분정도로 예상됩니다. 

장현지구와 교통

장현지구의 가장 큰 장점은 교통적으로 지하철이 세개나 다니는 트리플역세권이 조성될 것이기 때문입니다. 이런곳은 서울에서도 정말 흔하지 않지요. 강남역도 더블역세권입니다. 현재 위치하고 있는 소사 원시선에서 추가적으로 신안산선이 추가되어 여의도와 서울역으로 나가는것이 쉬워지고, 월곶 판교선이 준공이 된다면 안양과 분당 판교로의 출퇴근까지도 어렵지 않게 됩니다.

모든 전철 계획이 완료된다면 장현지구의 시흥시청역은 트리플 역세권이 됩니다. 교통의 요충지가 됨으로서 복합환승센터가 또 예정되어 있습니다. 이와 함께 대형쇼핑몰이 함께 입점하면서 전체적인 편의 시설도 올라갈 것으로 보입니다. 

장현지구의 교육

아이를 키우는 부모입장으로서 학교의 위치와 거리는 직장의 거리만큼이나 중요한 요소입니다. 장현지구에는 다행히도 많은 학교가 있습니다.  교육적으로 가장 좋아보이는 입지는 초중고등학교를 품고있는 B8지역의 호반베르디움 쪽이라고 생각이 됩니다. 장현지구 내에는 초등학교가 총 3개 중학교가 2개, 고등학교가 1개 위치해있습니다.

그리고 교육적으로 저는 주변에 녹지비율이 높은것이 아이들의 정서에 얼마나 좋은 영향을 미치는지 알고 있습니다. 장현지구는 생태공원이 가깝고 근처에 갯골 캠핑장등이 있어서 아이들이 커가기에 좋은 환경이라고 생각합니다.

장현지구 공급폭탄인가?

장현지구의 입주예정단지는 엄청나게 많습니다. 무려 2000세대가 넘는 물량이 장현지구에 예정되어 있습니다. 그런데 너무 많은 공급이 있어서 일까요? 장현지구의 최근 모습은 그렇게 좋지 않습니다. 미분양이 조금씩 나고 아파트가격 상승세는 눌려져 있습니다. 가장 큰 이유는 광명 구도심의 재개발 쪽입니다. 택지개발로 5000가구 이상이 들어오게 되는 광명이 개발되게 되면서 시흥의 장현지구도 메리트가 많이 잃었습니다. 

하지만 투자의 입장이 아니라 실수요의 입장에서 다시 한번 돌아본다면 장현지구는 정말 살기 좋은 곳입니다. 특히 시흥시청역 인근의 아파트는 트리플 역세권으로 중장기적으로 다시한번 오르는 모멘텀에서 좋은 흐름을 보일것으로 보입니다.  

장현지구 현재시세

아마 가장 궁금한 것이 바로 현재의 장현지구 시세와 분양가일것입니다. 장현지구의 최근 시흥시청역 인근 로열듀크의 경우에는 평당 분양가를 1170만원을 찍었습니다 30평 아파트의 경우에는 3억 5천정도 하는 가격입니다.

그러나 분양권의 매매의 경우에는 그보다 더 비싼 가격을 보여주고 있습니다. 현재 시흥 장현 제일 풍경채 센텀의 경우에는 매매가가 30평 기준으로 5억이 5천이 넘습니다. 최근 매매 실거래가가 4억 3천이라고 하더라도 1억 이상의 피가 붙게 된 것입니다.  

당분간은 주변의 입주물량이 워낙 많기 떄문에 미분양이 날 가능성도 있다고 생각합니다. 그리고 전세자를 구하는 것도  장담할 수는 없을겁니다. 그러나 중장기적인 관점에서 장현지구는 살기 좋은 곳이라는 것이 알려지면서 많은 사람들이 관심을 갖게될 만한 지역이 될 것이라고 생각합니다. 

2020/02/27 - [부동산정보] - 주택담보대출 갈아타기

2020/03/03 - [부동산정보] - 시흥 장현지구 영무예다음 분양정보