부동산전망 2020년 하락론에 대한 생각

 

2020년 부동산가격 하락 오는가?

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부동산 투자자로서 가장 두려운 일은 부동산가격하락입니다. 워낙에 고가이다보니 은행자금의 레버리지가 없으면 살수 없는 것이 부동산이다보니 빚을 잔뜩 졌는데 일본처럼 가격이 폭락한다면 인생이 그대로 망하는 일입니다.

 

 부동산이 하락할거라고 예상하는 사람이 많습니다. 2018년 2019년에 너무 많이 올랐기 떄문입니다. 물론 오르는게 있으면 떨어질 수도 있지만 대한민국 아직 멀었다고 생각합니다. 중장기적으로 보았을때 지속적으로 상승할 것이라고 생각합니다.

저성장과 고령화는 부동산 가격을 오히려 올릴 수 있다

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많은사람들이 부동산 폭락론을 얘기하는 것은 바로 저성장 국면의 한국경제와 인구감소에 따른 고령화일 것입니다. 그러나 뒤집어 생각하면 이 둘은 오히려 부동산가격을 하락시키는 것이 아니라 높일 수 도 있습니다. 

 

 대한민국은 이미 몇년전부터 저성장국면을 맞이했습니다. 금리가 제로금리 마이너스 금리인 시대에 사람들은 주식보다도 안전하면서도 수익이 높은 곳을 찾게 되는데 바로 이것이 부동산입니다. 우리나라의 GDP성장은 2%대인데 그 이상의 성장을 기대할 수 있는 것이 부동산투자이기 때문입니다.

고령화도 마찬가지입니다. 고령화가 되면서 이미 은퇴한 세대들의 돈이 어디로 갈까요? 이분들이 노동을통해서 돈을 벌기보다는 자본수익을 얻어야합니다. 은퇴한세대들은 월세를 받을 수 있는 부동산과 건물로의 투자가 점점 늘어나고 있습니다. 

저출산과 인구감소의 문제를 많이 지적하는데. 가장 집의 구매를 필요로하는 세대는 40세 전후부터입니다. 우리나라에서 저출산으로 인해 인구가 크게 감소하는것은 2000년 생부터입니다. 지금의 90년생들이 30살인데 이들이 40살이 되기까지는 아직 10년 이상 남아있고 이때까지 집을 필요로하는 인구의 수는 여전히 가장 많을 것 입니다. 

 

주식과 부동산은 근본적으로 다르다

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 주식과 부동산은 근본적으로 다릅니다. 지난 몇년동안 세계 증시는 크게 불안정했습니다. 2008년 이후 세계경기 침체는 1930년대 세계대공황에 견줄만큼 거대한 흐름의 변화였습니다. 세계 주가 역시 반토막에 가깝게 하락하였습니다. 2007년 2000포인트를 하던 코스피 지수도 그 당시에는 900선이 깨져서 800선까지 간 적이 있었으니 말이죠. 그러나 주식은 다시 언제 그랬냐는 듯이 회복되었습니다.

 주식은 5년만에 3배가 되기도하고 1년만에 반토막이 나기도 합니다. 이것은 미국도 중국도 일본도 한국도 다 마찬가지입니다. 부동산가격은 다릅니다.  주식에 비교하자면 부동산은 더욱 안정적입니다. 주식처럼 반토막 나는 경우는거의 없었습니다. 오히려 꾸준히 상승하는 경우가 대다수였습니다. 투자자입장에서 사실 부동산은 지루하기 짝이 없는 재미없는 투자입니다.

 

대한민국은 다른나라에 비교하여 LTV가 낮다

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우리나라는 LTV가 굉장히 하드하게 세팅되있느 상태입니다. 투기지역으로 묶인 곳은 50%까지 밖에 되지 않으나 말입니다.  LTV라는 것은 무엇일까요? 바로 물건을 담보로해서 돈을 빌려주는 것인데요. 이 비율이 미국은 100% 네덜란드나 영국의 경우는 110%까지도 가능하다고 합니다. 반면에 우리나라는 그정도까지는 되지 않습니다. 우리나라가 2000년대 덜 올랐던 것은 LTV의 강화로부터 왔습니다. 특히 최근 서울 투기지역과 투기과열지구는 LTV가 50%까지 밖에 나오지 않게 되었습니다. 

산이 높아야 골도 깊다

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일본은 1991년 버블붕괴를 맞이하였고 미국은 2008년 맞이했습니다. 우리나라의 지난 10년간 부동산 가격 상승률은 2배가 되지 않습니다. 반면 일본은 5배가 올랐었죠 . 한국은 부동산 폭락이 있었던 일본이나 미국과는 달리 비교적 부동산가격이 오르지 않았던 나라입니다. 하락이 불가능하지는 않지만 우리가 우려하는 것 만큼 폭락은 없을 것으로 보입니다.

언론과 반대로가라

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올해 2019년도 초반 모든 전문가들이 부동산 가격의 하락을 이야기했습니다. 그러나 2019년 11월 지금 현재는 어떻게 되었나요? 2018년도 만큼 폭등한 지역도 많이 있습니다. 특히 규제를 피해간 지역들이 그랬습니다. 항상 시장에는 비관론이 존재해왔지만 결국은 낙관론자들이 이기고 돈을 벌었다는것을 잊지 마시고 언론과 전문가들의 이야기에 현혹되기 보다는 자신을 믿고 투자하시기 바랍니다.