저출산과 부동산폭락론

부동산 호황기는 인구구조 때문?

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세계 어느나라를 가나 나이가 40이 되면 집을 가장 왕성하게 구매하는 나이입니다. 가장 경제력이 있으면서도 앞으로도 구매력이 있을 나이가 바로 마흔입니다. 지금 우리나라의 인구구조를 본다면 전형적인 항아리 형태를 보이고 있습니다. 집을 필요로하는 세대 30대 중반부터 이제 갓 60을 넘은 세대가 대다수를 차지하고 있습니다.

이를 다시 이야기 하면 지금 대한민국의 인구구조는 집을 가장 필요로하는 인구가 많은 구조입니다. 30대들은 앞으로 결혼해서 집을 구해야하고, 40대들은 한창 애들을 키울나이이고 60대도 마찬가지로 아직 집을 팔고 자식들과 함께 살 나이는 또 아닙니다. 집을 필요로 하는 수요가 가장 많다보니 지금이 바로 부동산 시장이 초호황기인 시대라고 볼 수 있습니다.

그러나 앞으로 10년이 지나서 2030년이 된다고 가정하면 우리나라의 인구구조는 또 어떻게 변할까요? 그리고 변화하는 인구구조는 수요에 어떤 영향을 미칠까요? 10년만 지나도 현재 인구가 가장 많은 베이비붐세대들이 70대로 들어서게 됩니다. 가장 많이 태어난 세대들이 노령화 되어가면서 부동산 트렌드에도 큰 변화들을 불러일으킬 것입니다.

 

우리의 대선배 일본을 보자

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항상 우리에게는 일본이라는 좋은 모델이 있습니다. 경제발전도 우리나라보다 빨랐고, 경제위기도 우리나라보다 10년가까이 빨랐습니다. 그리고 노령화에 있어서도 우리나라보다 먼저 진입한 선진국 일본을 통해서 대한민국의 노령화가 부동산 시장에 미칠 영향을 알아 볼 수 있습니다. 

 

 전후 인구증가가 폭발적으로 증가하는 현상을 베이비붐이라고 하며 이러한 베이비붐세대가 일본에도 대한민국에도 있었습니다. 일본의 베이비붐 세대인 단카이세대는 우리나라보다 베이비붐세대 보다 5년정도 시가기 빠릅니다. 일본은 2차세계대전이 종료되고 1948년부터 인구가 폭발적으로 증가했습니다. 대한민국의 경우에는 6.25 한국전쟁 이후 1953년부터 인구가 증가했기 때문입니다. 그만큼 우리나라보다도 더 빨리 노령화가 진행되었습니다. 일본은 전국민의 21%가 노인인구인 초고령화 사회에 진입한지 오래된 국가입니다. 일본의 노령화는 지방의 슬럼화와 월세시장의 활성화를 만들었습니다.

 

 

 

지방의 슬럼화

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일본의 고령화가 일본의 부동산시장에 미친 가장 큰 영향은 지방의 슬럼화현상입니다. 지방소도시들은 말할것도 없습니다. 이건 우리나라에서도 있는 현상이니까요. 그러나 더 중요한건 일본의 신도시들도 슬럼화 되었다는 것입니다. 다마신도시, 지바신도시, 나리타신도시들은 이제는 노인만 남은 베드타운 죽어버린 도시가 되었습니다. 그렇다고해서 노인들이 거기에 남아있지는 않았습니다. 정작  돈있는 노인들도 가까운 의료서비스와 더 나은 삶을 찾아서 대도시로 이동했습니다. 

우리나라도 1기신도시인 일산과 분당 산본 평촌등이 낡아가고 있습니다. 특히 서울 강남과의 접근성이 좋지 않은 일산신도시의 슬럼화가 가장 빠르게 가속화 되는 것으로 보입니다. 이러한 와중에 3기 신도시가 생겨난다면 1기신도시는 더 큰 타격을 받을 것으로 예상됩니다. 사람들은 새집을 좋아합니다. 이런 와중에서 과연 2030년에도 기존의 1기신도시 아파트들이 재건축이나 리모델링 없이 잘 버틸 수 있을지는 의문스럽습니다.

 

 

 

임대부동산의 인기

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두번째는 임대시장의 활성화입니다. 먼저 더이상 버블이 꺼진 후 시세차익을 노리는 갭투자가 불가능해지자 임대수익을 확보 할 수 있는 월세 물건들에 대한 수요가 많아졌습니다. 특히 교령화된 인구들이 더이상 노동소득을 올릴 수 없으니 자본소득으로 택한 것이 바로 월세주기였기 때문입니다. 우리나라도 고령화가 되면서 월세를 받을 수있는 임대시장에 노인들의 자금이 흘러들어가지 않을까 예상해봅니다. 

일자리와 부동산 

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그럼에도 불구하고 일본에서 부동산 가격이 오른곳이 있었습니다. 바로 도쿄나 오사카와 같은 대도시위주입니다. 그 가장 큰 이유는 바로 일자리입니다. 사람들에게 있어서 경제활동은 가장 중요합니다. 경제활동을 하는 일터와 집과의 거리 출퇴근을 해본 사람이라면 사무실이 집근처에 있기를 원하고 또 원합니다.

 

이미 제조업은 국외로 아웃소싱을 해서 지방쪽에는 더이상 일자리가 없습니다. 그러다보니 그쪽에 주거할 일도 많이 사라지게 됩니다. 반면에 글로벌 대기업들이 본사가 있는 일본의 도쿄와 오사카에서는 사람들이 출퇴근을 할만한 일자리들이 많고 그에 따른 집의 수요도 높아집니다.

 

우리나라도 서울과 수도권에 대부분의 일자리가 모여있습니다. 그러면서도 대부분 대기업들은 2호선 라인을 중심으로 분포되어 있습니다. 앞으로도 대기업 본사들이 많은 곳이 집값이 가장 안떨어지고 오를 가능성이 높은 지역입니다. 

1기신도시의 일산과 분당을 보면 분당은 오히려 가격이 2기 3기 신도시 개발후에도 오른 반면에 일산은 계속해서 정체되고 있습니다. 그 가장 큰 이유도 일자리에서 볼 수 있습니다. 일산은 그 안에서 자립적인 경제체제를 형성하지 못한 반면에 분당은 판교라는 IT중심 양질의 일자리가 많이 들어오면서 계속해서 가격이 오르고 있는 것입니다. 

 

앞으로 인구구조가 줄어든다고 하더라도 일자리가 있는곳에는 사람들이 몰리게 되고 그러한 곳에 투자를 하게 된다면 다른 곳보다 더 안전하게 투자할 수 있을 것입니다.