첫번째 ! 대규모신규입주가 근처에 있는 아파트

최근 3기신도시와 일산에서 나타나고 있는 현상이 아닐까 싶습니다. 예전에는 신규분양이 생기면 근처도 같이 올라가는 현상이 있었는데 이제는 옛말이 되어버렸습니다. 요즘은 최근 나오는 아파트가 주는 쾌적함이 더 높은 프리미엄을 형성하고 오히려 오래된 아파트들은 가격이 떨어지게 되었습니다. 가격의 기본 원리는 수요와 공급입니다. 근처에 신규아파트가 대량으로 공급되면 누가 살까요? 대부분 타 지역 사람들보다는 그 인접지역에 있는 사람들이 사거나 투자를 하게 됩니다. 예를들면 별내신도시가 개발되었을때 대부분 노원에 있는 분들이 분양 신청을 넣은것처럼 말이지요. 건설사들과 분양 대행사도 마케팅 거점을 인접한 구도심에 홍보를 하게 됩니다. 

신규분양을 받는 사람들은 중도금과 잔금을 치르기 위해서 기존의 구도심 주택을 팔아야 합니다. 혹은 해당 집을 전세를 매물로 놓거나 전세라면 전세자금을 빼고 들어가게 되겠지요. 이러면 당연히 구도심지역은 공급이 넘쳐나게 됩니다. 공급이 많아지니 가격은 떨어지게 되는 것이 자연스러운 일이 됩니다. 

향후 2~3년 내에 주변에 대량입주가 예상되는 지역은 아파트 투자를 가급적이면 하지 않는 것이 좋습니다. 그러나 한창 대량입주가 시작되는 시점에는 구도심의 아파트 가격이 떨어질 것이기 때문에 이를 이용해서 저점 매수를 하는 것도 좋은 방법 중 하나입니다.

두번째! 학교가 없는 아파트

실수요의 중요성에 대해서는 여러번 강조했습니다. 무분별하게 기반 인프라 없이 만들어진 지역에는 실수요가 들어올 수 없습니다. 이런 기반시설에서 학부모 입장에서 가장 중요한 것은 학교입니다. 특히 초등학교는 어린이들이 통학을 위해서는 꼭 필요한 부분입니다. 부모님은 자식을 위해서라면 더 많은 돈을 투자해서라도 교육을 할 수 있는 지역으로 움직입니다. 

자녀가 초등학생, 혹은 겨우 중학생인데 버스를 타고 통학을 해야한다거나 걸어서 30분이상 걸어가야하는 곳이라면 아무래도 구매를 망설이게 될 것입니다. 아이들이 없는 곳은 젊은 부부와 경제활동도 일어나지 않습니다. 사람들이 어리고 젊어야 다양한 분야에서 돈을 씁니다. 그러나 아이가 없는 지역은 곧 젊고 경제력있는 사람들이 적다는 것이고 기반시설이 생겨날 수 없는 환경이 조성됩니다. 하다 못해 문구점, PC방, 음식점, 커피숍, 헬스장 등 편의시설들은 학교 주변으로 발전해나갑니다. 기반시설이 갖춰지지 않으니 추후에도 집값이 오를 가능성이 상당히 낮게 됩니다.

세번째! 아파트단지 안에 부동산이 없다?

 종종 부동산이 안보이는 아파트들이 있습니다. 이런 경우에는 실거주 비율이 너무 높아서 거래되는 매물이 거의 없기 때문입니다. 거래가 이루어지지 않으니 부동산들이 전부 다 떠나가게 된 것입니다. 실거주 비율이 높다는 점은 장점이지만 어느정도 아파트 가격을 높이는데에는 투자수요도 있어야 하는 법입니다. 게다가 부동산은 단순히 매매를 떠나서 해당 지역 아파트들을 홍보하고 판매하는 데 꼭 필요한 존재입니다. 

네번째 ! 소형평수만 있는 아파트

아무리 소형평수가 대세인 시대라고 하더라도 트렌드는 항상 변하게 되어있습니다. 최근에는 30대가 빚내서 집사자 라는 마인드로 신규분양 새아파트들을 구매해왔습니다. 그러나 조금만 시대가 지나면 아마 이 또한 트렌드가 변할 수 있습니다. 점차 이들과 자녀들이 성장해 가면서 더 넓은 집이 필요해지는 시점이 곧 오기 때문입니다. 소형아파트들은 투자비율이 높기 떄문에 커뮤니티 형성에도 어려움이 많습니다. 전세로 2년 뒤에는 나가야하다보니 따로 아파트 안에서 커뮤니티를 형성하지 못하는 것이지요. 게다가 소형평수로만 이루어진 아파트들은 요즘 중요하게 여기는 주차시설이 부족한 경우가 많습니다. 적절히 중대형과 소형이 섞여있는 아파트들이 더욱 오랜 생존력으로 높은 가치를 유지할 수 있습니다.

다섯번째! 주변에 상가가 없다.

뻔한 이야기이긴 합니다. 상업지구가 너무 떨어진 아파트들은 결국 그 외진 위치때문에 아파트 가격이 오르지 않습니다. 대중교통또한 불편하여 환승이 어렵고 접근성이 떨어지기 때문에 단지 안에 상가가 있다고 하더라도 더 커지는데에는 한계가 있습니다. 

왜 우리는 저평가된 아파트를 찾아야 하는가?

부동산 투자의 기본은 이겁니다. 싸게 사서 비싸게 판다. 물론 부동산 가격이 올라가는 것이 중요합니다. 미래에 가격이 올라가는 것이지요. 그러나 애초에 가격이 올라간 부동산을 사게 된다면 결국 많은 시세차익을 노리기는 어려울 것입니다. 반대로 부동산 가격이 정체되거나 혹은 떨어지기라도 한다면 투자한 입장에서는 목돈이 묶이는 것과 은행이자를 감당하면서 손해를 봐야 합니다.

그러나 상대적으로 저평가된 부동산을 찾는다면 이야기는 다릅니다. 시장의 실수요는 결국에는 저평가된 지역을 알아보고 저평가된 지역의 가격은 오르게 될 수밖에 없습니다. 여러 포스팅에서 조금씩 다루었지만 오늘은 저평가된 아파트를 찾는 5가지 방법에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

첫 번째 급매물을 찾는다

급매물이라는 것은 집주인의 사정에 따라서 빠르게 처분하기 위해서 나온 매물입니다.

빠르게 처분하려면 어떻게 해야 할까요? 당연히 시세보다 싸게 나오면 빠르게 나갑니다. 적게는 1000만 원 싸게 나오기도 하지만 많게는 2~3천만 원 이상 싸게 나올 때도 많이 있습니다. 

 보통 직장을 옮기거나 결혼을 하거나, 상속문제 아니면 급전이 필요해서와 같은 개인적인 사정으로 인해서 나오기도 하지만, 더 큰 이유 때문에 나오기도 합니다. 보통 신규 분양 이후에 전매제한이 걸려있다가 전매제한이 풀리는 시점에서 많은 투자자들이 그동안 자금의 압박을 견디다가 빠르게 팔려고 내놓는 경우가 있습니다. 그리고 정부 정책이 전환되는 시점 또한 급매물이 나오게 되는 경우입니다. 예를 들면 최근에 투기과열지구에 선정되었다거나, 분양가 상한제가 실시되게 되는 지역 같은 경우는 투자자들이 매물을 빠르게 팔기 위해 나옵니다. 

급매물이 나온 타당한 이유를 잘 들어본어보고 사시기를 추천합니다. 개인적인 사정에 의한 급매물은 살만하지만 그 외에 부동산 정책의 문제 같은 경우는 장기적으로 부동산 투자를 한 매물에도 영향을 미칠 가능성이 크기 때문에 한번 더 신중하게 고려해야 합니다. 

급매물을 찾기 위해서는 부동산 아저씨들과 친하게 지내면서 계속 좋은 물건이 들어오면 알려달라고 강하게 어필해야 합니다. 내가 찾는 것보다 아무래도 해당 지역의 부동산 공인중개사들이 더 잘 알기 때문이지요. 좋은 관계르 유지하시고 기회가 오면 잡을 수 있도록 준비한다면 급매물로 저평가된 아파트를 구입할 수 있습니다.

두 번째 미래의 지역변화를 예상하면서 찾는다

두 번째 저평가된 아파트를 찾는 것은 미래의 지역변화를 예상하는 것입니다. 주변에 어떠한 인프라들이 들어올 것인지를 예상하고 단순히 예상이 아니라 확실한 근거를 찾으시기를 바랍니다.

주변에 지하철 역과 수도권이라면 서울 중심지로 한 번에 갈아타지 않고 갈 수 있는 버스노선들이 있는지 이 시간이 얼마나 걸리는지를 잘 살펴보셔야 할 것이고, 혹시 아직 없다면 들어설 예정이라도 보아야 합니다. 그리고 학교와 병원 쇼핑센터와 같은 택지의 개발이 예정되어 있는지를 확인하여야 합니다. 최근 제가 관심 있게 보고 있는 지역 중 하나는 미사 강변도시입니다. 분양 시에는 정말 아무것도 없었습니다. 분양 시에는 3~4억 하던 아파트들이 3년 만에 6~7억을 돌파하였는데 가장 중요한 건 역이 생긴다는 확정과, 대중교통과 쇼핑몰들과 같은 인프라의 입점이 되기 시작하면서 가격이 상승하였습니다. 

지난번에 말씀드렸던 국가철도망 구축계획을 살펴보고 역세권이 조성되는 아파트를 찾는 것도 한 예 중 하나입니다.

그리고 분양가를 주변의 시세와 비교하여 들어가는 것도 지역변화를 예상하면서 찾는 것 중 하나입니다. 예를 들면 최근에 지어지고 있는 서울 및 주변의 택지개발 지구들은 분양가 상한제가 적용되는 지역이 많이 있습니다. 이런 지역에는 분양가 상한제가 걸려있기 때문에 주변 지역의 시세와 비교한다면 분양가가 낮을 가능성이 많이 있습니다. 이런 지역에 분양을 통해 들어가는 것도 좋은 선택이 될 것입니다.

세 번째 경매를 통해서 저평가된 부동산을 만든다

 앞서서 이야기한 것보다 더 리스크가 적지만 더 많은 발품과 노력을 들여야 하는 것이 있습니다. 그건 바로 국가의 부동산 경매를 통해서 부동산을 구입하는 것입니다. 꼭 소형 아파트가 아니더라도 시세보다 싸게 살 수 있다면 스스로 저평가된 부동산을 만들어내서 시세차익을 노릴 수 있습니다.

경매에서는 국가에서 합법적으로 싸게 살 수 있도록 조건이 만들어져 있습니다. 희망 낙찰가를 써서 내고 임장을 하러 다니고 이러한 과정을 반복한다면 1년에 한 번 정도만 낙찰을 받는다고 하더라도 다른 방법들보다도 더욱 안전하게 수익을 낼 수 있습니다. 경매뿐만 아니라 한국 자산관리공사에서 운영하는 공매도 살펴보시기 바랍니다. 법원에서 입찰해야 하는 경매와는 다르게 온비드라는 사이트에서 바로 입찰이 가능하여 한번쯤 살펴봐도 좋습니다.

경매를 하는 과정에 대해서는 추후에 더욱 자세히 다루어 보도록 하겠습니다.

네 번째 매매가 대비 전세가를 본다

 최근에 다루었던 글에서 매매가 대비 전세가를 봐야 한다고 했습니다. 전세가는 앞으로의 매매가를 결정지어줄 가장 중요한 지표이기 때문이지요. 매매가 대비 전세가를 보면 저평가된 아파트를 찾을 수 있는데요, 저평가된 아파트란 실수요가 있는데 다른 아파트들보다 저렴한 아파트입니다. 전세는 실수요밖에 없습니다. 전세가가 높다는 것은 실수요가 많다는 것이고요. 이러한 실수요들 때문에 전세가가 매매가와 근접해진다면 올라간 전세가가 매매가 또한 올릴 것입니다.

전세가가 매매가를 위협하려고 하는 시점을 잘 보시고 이것이 실수요인지 파악을 하신다면 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 

2019/10/19 - [분류 전체보기] - 매매가 대비 전세가를 보며 부동산 투자하라

다섯 번째 모든 정보를 종합하라

 지금 다루었던 내용들을 하나씩 살펴본다면 부동산 가격이 하나의 요인에 의해서 오르고 내린다고 생각할 수도 있습니다.

해당 지역에 전철역이 생기면 근처에 부동산 가격이 좀 오르겠네, 초등학교랑 중학교가 들어서거나 쇼핑몰이 들어서면서도 아 이 지역 조금 더 오르겠다? 그러나 이렇게 단순하게 하나의 요인에 부동산 가격이 산술적으로 오르지 않습니다.

더욱 복잡하게 모든 요인들이 얽히고설키면서 부동산 가격이 움직입니다.

모든 정보를 종합할 수 있는 능력을 갖고 생각을 확장하시기 바랍니다. 그래야만 상대적으로 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 그리고 거기서 끝이 아니라 그 지역에서도 급매물이 나온 것은 없는지, 경매로 살 수 있는 물건은 없는지 확인해야 합니다.