아파트 프리미엄이란 무엇인가?

최근 기존 아파트의 가격 상승에 비해서 특히 신규 분양의 프리미엄이 붙어가고 있습니다. 프리미엄이란 당초 건설사에서 각 세대별 차이를 구분 없이 일괄적으로 분양가를 적용시켰다가, 각 세대별 차이에 따라서 붙는 것을 이야기합니다. 예를르면 시장에서는 주로 4~6층 정도의 중저층보다는 높은 층수가 선호됩니다. 건설사에서는 보통 1~3층 정도만 분양가의 차이를 주고 나머지는 다 똑같이 분양가를 적용시키지요. 만약에 높은 층수에 당첨되게 될 경우에는 자연스럽게 프리미엄이 붙습니다. 그뿐만 아니라 같은 단지더라도 창문의 방향에 따라서 추후 금액이 달라집니다. 이것이 일반적인 분양 현장 프리미엄입니다. 

그러나 요즘은 4~6층의 중저층 세대에 대해서도 프리미엄이 몇천만원씩 붙고 있습니다. 이건 해당 아파트의 전체적인 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되었기 때문입니다. 이러한 프리미엄은 정상적인 것일까요? 오늘은 프리미엄에 대해서 알아보고 현명한 선택을 도와드릴 수 있게 공부해보겠습니다.

물가상승보다 높은 부동산가격 상승률

일반적으로 사람들은 집값이 오르지 않는다고 이야기하는데 실제로는 2012년 이후부터 매년 경제성장률과 물가상승률을 넘는 아파트 가격의 상승이 있어왔습니다. 갭 투자가 위험하다고 말하는 사람들도 정말 많고, 또한 사회적으로 지탄을 하는 사람들도 있지만, 분양권 투자보다는 갭투자가 훨씬 더 검증된 안전투자일 가능성이 높다고 생각됩니다. 갭 투자는 세제혜택을 받기 위해서 장기 보유를 해야 하거나 종부세에 대한 문제, 의료보험 등 세금의 증가 등의 문제로부터 자유롭지 못하여 투잡으로 뛰기가 사실사 어렵습니다. 그렇기 때문에 기존 주택시장보다는 분양권 시장에 일반 사람들이 과도하게 돈이 몰리고 있습니다.

분양권 투자란 전체 분양가의 10%만으로 향후 2~3년 후 분양가 총액에 대한 물가상승 기대치를 얻어갈 수 있는 레버리지 효과를 이용하는 것입니다. 분양가 5억의 아파트가 매년 3%씩 주변 시세가 오른다고 가정해 본다면 한 해에 1500만 원의 수익이 발생하는데 이 도한 복리가 되어서 3년의 경우에는 산술적으로 4500만 원이 나닌 5000만 원이 넘는 수익을 얻을 수 있는 것입니다.

그러나 레버리지 효과는 고수익 대비 높은 손실도 가능하다는 점을 항상 알고 있어야 합니다. 준공시점에 아파트 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 마이너스 프리미엄이 발생될 수 도 있기 때문이지요. 그러면 계약금 10%는 모두 날릴 수도 있습니다. 실제로 2008년 이후부터 2012년까지 분양권에 투자했다가 결국 계약금과 이자비용을 다 날리는 사례도 많이 있었습니다. 

조망권 프리미엄

실제로 같은 아파트에서도 조망권에 따라서 매매 가격이 수억 원씩 차이가 나는 곳들이 많습니다. 수억 원의 차이가 발생되지 않더라도 실제 조망권이 뛰어난 매물은 팔기도 쉽고 적어도 3천만 원 이상 비싸게 거래되는 것이 흔합니다. 대표적인 한강 조망권 아파트는 프리미엄이 몇억까지도 합니다.

아파트 단지 분석을 진행하다 보면 같은 단지 같은 평형에서도 거래가 차이가 5000만 원 이상 되는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 그러나 우리나라 분양권 시장에서는 선시공 후 분양으로 인해 조망권이라는 가치가 무시되는 경향이 많습니다. 건설회사는 단순히 층으로 나누어 분양가를 산정하기에 이러한 분양가 책정 방식은 상대적으로 조망권을 확보하지 못한 세대들에 비해 프리미엄이 발생하는 당연한 일이 생겨납니다. 선분양 후 시공이라는 방식과 분양가 정찰제라는 모순에서 이러한 프리미엄이 발생하고 잇습니다.

새 아파트 프리미엄

단순히 새 아파트라는 이름으로 분양권에 뛰어들면 안 됩니다. 새 아파트 프리미엄은 지역에따라 차이가 날 수 있습니다. 새아파트가 공급되기 어려운 서울시에서 희소성이 있기 때문에 프리미엄이 붙는 겁니다. 반면에 지금 막 공사가 엄청 진행중인 3기 신도시나 수도권 인근에서는 새아파트 프리미엄을 얻을 수가 없습니다. 준공 연도가 많이 차이나야 3~5년 차이인데 이런 데에서 프리미엄을 얻기는 어렵기 때문입니다. 프리미엄 아파트를 찾기 위해서는 해당 아파트가 반포 자이와 같이 그 지역의 랜드마크 같은 의미가 될 수 있는지를 확인해야 합니다.

실수요 프리미엄

부동산 시장이 활황을 띄게 되면 실수요보다는 투자수요가 많습니다. 투자수요가 많은 지역일수록 전세가 하락 압력은 커질 수밖에 없지요. 항상 이야기하지만 실수요가 많은 지역 전세의 비율이 낮고 실거주 매매가 활발한 지역은 이에 따른 프리미엄이 또 붙습니다.

아파트 신규 분양을 원한다면 매수 준비지역에 대해서 미리 공부하고 분석하여 프리미엄을 놓치지 않고 챙길 수 있어야 손해보지 않는 투자를 이루어낼 수 있습니다.