생각보다 간단한 부동산 매매과정

아파트의 주택 매매 계약을 체결하는 과정을 아주 간단하게 살펴보면 이렇습니다. 보통 매수인과 매도인이 직접 계약서를 작성하고 계약금을 치른 후에는 계약서에 써진 일정에 맞추어서 중도금이랑 잔금을 치르고 매수인이 그 집에 대한 소유권을 갖게 됩니다. 

이렇게 보면 참 간단하지요? 그러나 이러한 거래과정 속에서 법적인 효력들을 갖는 것들이 많이 있습니다. 이것을 알고 부동산 계약에 들어가는 것과, 그렇지 않은 것은 큰 차이가 납니다. 별거 아닌 거라고 생각하고 서두르다거나 대충대충 넘겼다가는 나중에 분쟁이 발생되었을 때 큰 손해를 볼 수도 있습니다.

계약 자체로 사는게 다 끝났다고 생각하지 말고 소유권을 넘겨받기 전까지는 항상 잘못된 것이 없는지 체크해야 합니다. 계약서는 매매 또는 임대차에 대한 내용을 문서화시켜서 남겨놓는 것이기 때문에, 반드시 신중하게 작성해야합니다. 만약 법적 분쟁이 발생하게 되면 이 계약서가 아주 중요하기 때문입니다.오늘은 매매 계약서 작성시 유의하고 체크해야 할 것을 살펴보겠습니다.

첫째 표준매매계약서를 사용해라

표준 매매 계약서란 부동산 매매할 때 꼭 필요한 정보를 기입하는 건데요. 사실 정해진 양식은 없지만. 법원에서 이렇게 하라라고 정해준 것이 바로 부동산표준계약서입니다. 서로에게 불리한 조항이 들어가지 않도록 만들어서 분쟁을 미리 방지 할 수 있도록 만든 겁니다. 양식은 아래와 같이 생겼습니다. 매매 대금을 쓸 때는 숫자와 한글을 같이 적어서 혼동하지 않도록 하는 것이 중요하고, 계약금 중도금 잔금은 협의에 따라 쓰면 되지만 보통 계약금은 10% 중도금이랑 잔금은 45%씩들을 많이 합니다. 소유권 이전은 잔금 지급과 동시에 진행하고 근저당권이 있으면 말소해야합니다. 소유권 이전 등기서류뿐만 아니라 해당 관리비나 가스비 전기세도 정산하고 열쇠나 비밀번호까지 넘겨 받아야합니다. 

둘째. 인적사항을 반드시 확인하라

계약서 작성할때 꼭 제일 먼저 들어가는 것이 바로 계약하는 당사자들의 인적사항입니다. 반드시 주민등록증이나 운전면허증 등으로 소유주의 신분을 확인해야 합니다. 또한 등기부 등본에서 갑구에 있는 소유주 명의랑 계약서 작성 시 보는 면허증의 주민등록증이 일치하는지 봐야 합니다. 만약에 소유주가 아니라 제삼자가 대리 계약하게 된다면 소유주의 인감증명서랑 위임장을 받고, 대리인 신분까지도 철저히 확인해야만 합니다. 

셋째 특약사항 반드시 체크 하자 

부동산 매매시 특별한 상황에 따라서 계약서가 많이 달라질 수 있습니다. 그중에 하나가 바로 특약사항인데요. 상황에 맞게 특약사항으로 나중에 분쟁이 발생할 소지를 줄이려고 하는 겁니다. 게다가 이 특약사항이 나중에 책임소재를 가리는데 가장 중요한 기준이 되게 됩니다.

예를 들자면 요즘 오피스텔이나 신축빌라들은 냉장고, 세탁기, 에어컨이 빌트인으로 들어가 있고 옵션으로 있는 경우가 많이 있습니다. 그런데 만약에 임차인이 들어와서 파손을 하거나 갈 때 가져가면 안 되겠죠. 이런 내용들에 대해서 원상회복을 요청하는 내용의 특약을 넣으면 추후에 발생할 만한 분쟁소지를 줄일 수 있습니다.

넷째 입금전에 등기부등본 체크

계약금이랑 중도금 잔금 입금하는 건 떨리는 일인데요. 입금하기 전에는 반드시 등기부 등본을 발급받아서 이 집에 이상이 있는지 확인해야 합니다. 

특히 전세나 월세로 들어가게 된다면 집주인이 집을 담보로 너무 많은 대출을 과도하게 많이 받은 부분이 있으면 나중에 계약기간이 끝나고 다른 데로 이사를 가야 할 때, 이 전세금을 돌려줄 수가 없게 될 수 있습니다. 꼭 꼭 반드시 등기부등본을 떼 보아서 추가로 집 담보로 대출을 받지는 않았는지 확인해야 합니다.

게다가 계약 당시에는 대출이 없었다가 잔금 지급 직전에 임대인이 대출을 받는 경우도 있다고 합니다. 일반적으로 표준매매계약서에는 매도인이 소유권 이전 제한 사유를 제거한 다음에 매수인에게 이전해야 한다는 내용이 명시되어 있습니다. 그러나 표준 임대차계약서에는 소유권 이전이 아니라 임대차 계약을 하는 거다 보니 등기부등본 이상으로 소유주 책임이 없습니다. 그래서 잔금을 지급하기 전까지 대출이나 가압류 같은 상황이 발생하지 않도록 특약사항에다가 "계약시점 이후에는 추가 변동사항 없이 현 상태로 인도한다" 같은 내용을 기재하면 예방할 수 있습니다.

마지막 중개대상물 확인 설명서를 받아라

공인중개업소를 통한 계약일 때 중개사는 중개대상물 확인 설명서를 의무적으로 줘야 합니다. 보통 집을 사는 사람은 파는 사람보다 그 집에 대한 정보가 부족할 수밖에 없습니다. 이 같은 정부 불균형으로 인한 문제를 해결하기 위해서 공인중개사가 부동산 정보를 확인해서 작성하고 설명하도록 되어있는데요. 이게 중개대상물 확인 설명서입니다. 법적 권리관계, 건물 상태, 주변여건 같이 계약서에는 없는 내용들이 들어있습니다.

부동산을 매수한다면 중개대상물 확인설명서를 확인하여 향후 법적 판단의 근거로 활용 될수도 있다는 사실을 확인하고

서명하기 전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.