분위기에 휩쓸리기 쉬운 분양시장

 사람은 집단 동물입니다. 집단의 분위기에 그만큼 휩쓸리기가 쉽지요. 경제용어로는 동조화 현상이라고도 합니다. 국제화 시대를 맞이해서 세계의 정보들이 공유가 쉬워지고 경제에 대한 상호의존성이 높아지면서, 아주 먼 나라에 있는 국가의 사건사고, 주가지수가 폭락하면 대한민국의 주가도 함께 폭락하기도 하고 반대로 주가가 상승하면 함께 상승하기도 합니다. 

 분양시장도 마찬가지의 현상을 겪고 있습니다. 종종 저도 큰 관심도 없이 모델하우스를 보러 갑니다. 그런데 모델하우스에 사람들이 몰려서 인산인해를 이루고 있고 북적거리면서 여기저기서 분양을 받으려고 하는 사람들이 보이면, 별로 관심도 없던 현장에서 갑자기 꽤 괜찮은 위치라고 생각하게 됩니다. 이때부터 해당 아파트에 대해서 상세히 알아보기 시작하면서 장점들이 보입니다. 그리고는 큰 맘먹고 청약통장을 신청해보게 됩니다. 경쟁률이 너무 높아서 기대 반 걱정 반으로 결과를 지켜보았는데 가점이 높아서 당첨됩니다. 횡재를 한 것만 같아 기분이 좋습니다. 그러나 청약경쟁률이 높다고 꼭 준공 이후에 좋은 성과가 있는 것은 아닙니다

투자수요만 많았던 아파트의 입주시점 상황

청약 경쟁률이 높다는 것은 실수요도 많지만 그만큼 가수요 부동산 투자자들이 많이 몰려있었다는 것을 이야기합니다. 물론 아예 청약 당시부터 인기가 없는 것보다는 나을 수도 있지만 투자자들이 많다는 것은 준공 이후에도 가격 상승이 쉽게 이루어지기 힘들다는 것입니다. 투자자 비율이 높은 단지들의 입주시점 특징들을 보겠습니다. 

첫째 실거주 비율이 낮아진다 

둘째 실거주 비율이 없으니 전세물량이 많이 나온다

셋째 수요 대비 임대물량이 많이 나오니 전세 가격 자체가 낮아진다.

넷째 아파트 가격 상승 타이밍에도 계속 매물이 나오면서 상승 타이밍을 놓치게 된다.

결국 아파트 가격을 올려주는 것은 실거주 비율입니다. 그 이유는 이 아파트들은 실거주 비율이 높아서 매물이 없기 때문입니다. 투자자들은 가격이 오르면 바로 팔고 빠지지만 실거주자들은 팔아야 할 이유가 없기 때문입니다.

높은 실거주 비율은 준공 이후에도 좋은 성적을 보인다.

높은 실거주 비율로 분양에 성공해서 그 이후에도 가격 상승을 한 지역으로는 위례신도시나 동탄 2기 신도시가 있습니다.  위례신도시와 동탄 2기 신도시는 부동산 시장이 가장 저점을 찍었던 2012년 2013년 분양을 진행한 단지들이었습니다. 이때에는 정말 용감하거나 미래를 볼 줄 아는 사람이 아니었다면 섣부르게 부동산 투자를 나설 수가 없던 시점이었습니다. 분양 때 대부분 실거주로 접근한 사람들이 높았던 시기에 분양된 물건이었고 입주시점이 다가오자 전세로 나오는 매물이 적었고 거래 자체에 희소성이 있다 보니 프리미엄이 형성되게 되었습니다. 

실거주 비율이 높게 시작한 신도시들은 앞으로도 꾸준히 좋은 가격 상승을 이끌어 낼 것으로 보입니다. 거주자들이 대부분 집주인이다 보니 커뮤니티 또한 강력하게 형성됩니다. 이러한 커뮤니티들은 사람들을 더 몰리게 만들었습니다. 실 거지 비율이 감소하는 흐름이 보이면 위기의식을 가져야 합니다. 실거주 비율이 꾸준하게 줄어든다면 그 시점이 바로 매도시점이 아닐까 생각해보아야 합니다. 그만큼 실거주 비율이 부동산 투자에서 중요한 키포인트라고 할 수 있습니다. 

실거주 비율이 70% 이하로 떨어지게 되면 가격 상승이 억제됩니다. 어쩌면 입지가 우수함에도 청약경쟁률이 높았던 단지들이 입주 후에 청약경쟁이 치열했던 아파트들보다도 상승을 높이 보이는 경우도 많았습니다. 반대로 너무 높은 청약경쟁률은 보였던 그 반대의 경우도 있었고요. 

어떻게 하면 실거주 비율을 알 수 있을까? 바로 입주예정자 카페를 활동해보면 금방 답이 나옵니다. 실제로 그지역에서 실거주를 할 예정인 사람들은 입주예정자 카페에서 많은 활동을 합니다. 그러나 반대로 실거주 비율이 낮고 그저 부동산 투자의 목적으로 온 분들인 입주예정자 카페에서 그만큼 활동하지 않지요. 회원수는 있지만 활발하지 않다면 전매 가능 시점에서 매도하는 것도 좋은 방안이 될 것입니다.