부동산 계약 시 지난 그래서 저는 부동산 상태에 대한 다양한 정보들을 제공해주는 중개대상물 확인서를 반드시 확인하라고 이야기했습니다. 그러나 도장 찍는 순간 계약은 돌이킬 수가 없습니다. 

2019/10/17 - [분류 전체보기] - 부동산 초보 계약금 중도금 넣는 방법과 노하우 feat 계약해지 방지 방법

반드시 꼭 두 번 세 번 해당 위치를 직접 찾아가서 확인하고 그 매물이 진짜 좋은지 안 좋은지 확인하려면 최대한 정보들을 긁어모으는 수밖에 없습니다. 오늘은 그 방법에 대해서 이야기해보도록 하겠습니다.

철저한 현장조사의 시작 지도파악부터 해라

현장 조사에 앞서 지도를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 그 이유는 현장조사는 시간이 많이 들기 때문입니다. 시간을 많이 들여서 온 만큼 많은걸 보고 와야 할거 아닙니까? 지도를 꼼꼼히 확인하다 보면 주변에 반드시 확인해야 할것들을 미리 체크하고 동선을 짠 후 움직 일 수 있습니다.

지도에서는 건물 위치를 나타내 주는 것뿐만 아니라 주변에 학교 상점 정류장, 역과의 거리 등 다양한 정보들을 얻을 수 있기 때문입니다. 그리고 만약 지도를 꼼꼼히 확인하고 간다면 이 정보들을 토대로 현장에 가서 조금 더 효율적으로 움직일 수 있습니다.

요즘은 지도에서 로드뷰 형태로 다 볼 수 있습니다. 지도에서 이곳이 지역에서 중심지인지 아닌지 판단하거나 앞으로 더 개발될 수 있는 여건인지 파악할 수 있습니다. 지도에서 얻은 정보를 바탕으로 대략적인 동선을 짜고서 움직이시기를 추천드립니다.

실제 발로 걸어 다니면서 분석하라

지도를 통해서 대충의 동선을 짰지만, 실제로 움직일 때에는 지도상과 일치하지 않을 때가 많이 있습니다. 특히 로드뷰 같은 경우에는 실시간이 아니기 때문에 몇 달에서 몇 년 전의 자료들이 있기 때문에 바뀌었을 가능성이 많이 있습니다. 지도만으로는 알 수 없는 정보들을 발견하면서 향후에 지역에 들어설 시설이나 개발계획을 봐야 합니다.

특히 혐오시설은 지금 눈에 보이는 것뿐만 아니라 앞으로 예정된 시설이 있는지도 알아봐야 합니다. 그 지역에 있는 공인중개사에서의 정보들을 확인하면 그쪽의 공인중개사들은 지역 네트워크를 활용하여 잘 알 가능성이 높습니다.

여기서 중요한 건 저는 차를 타고 둘러보지 말라는 것입니다. 실제로 반드시 걸어보아야 합니다. 걸어서 보는 것과 차로 지나갈 때의 느낌은 정말 많이 다릅니다. 걸어서 다니면 볼 수 없었던 것들도 많이 볼 수 있고, 놓칠 수 있는 부분들을 꼼꼼히 볼 수 있게 됩니다.

집의 특성을 더 면밀히 살펴보자

집은 층별로 가격차이가 많이 납니다. 보통 우리가 얘기하는 로열층들이 선호되고 주로 1,2층은 기피됩니다. 게다가 특히 다세대주택의 경우에는 주차공간이 여유 없는 경우가 많이 있습니다. 주차가 가능한지 여부도 시세에 큰 영향을 미치게 됩니다. 그리고 주변에 일조권을 가리는 건물이 있어서 설사 남향의 집이라고 하더라도 햇빛이 들어오지 않으면 이것 또한 시세에 영향을 미치게 됩니다. 현장에 가셔서는 이러한 것들을 확인하셔야 합니다.

단순히 어떤 지역에 몇 평이고 평당 가격이 얼마, 역과의 거리 몇 분 이런 것은 우리가 알 수 있지만 실제로 가야만이 알 수 있는 것들은 주차의 넉넉함, 일조량 등이 있습니다. 주로 빌라와 같은 다세대 주택은 아파트에 비해서 개별적인 특성에 더 금액 차이가 크게 됩니다. 매물들의 시세랑 급매가, 그리고 보통 실제 거래 가격을 비교해서 낮은 금액으로 들어갈 것을 고려하시기 바랍니다.

하자 여부 확인

앞서 말했듯이 아파트보다는 빌라 같은 경우에는 하자 여부를 더 꼼꼼히 체크해야 합니다. 아파트에서는 관리사무소가 있어서 그래도 시설물 관리를 비교적 잘 하지만, 다세대주택의 경우는 건물관리가 잘 안 되는 경우가 많이 있기 때문입니다.

옥상이나 벽면에서 균열이 있는데 이걸 그냥 내버려 두면 누수 같은 하자가 생기기도 하고, 아까 전에 말씀드렸듯이 주변에 건물들이 빽빽하게 있으면 조망도 좋지 않은데 가장 나쁜 일조량이 없어져서 내부 공간이 습해서 곰팡이가 슬 수도 있습니다. 한 번만의 현장 조사로는 이러한 문제점들을 다 발견할 수 없고 실제로 사는 사람도 두세 달 살아야만 알 수 있는 경우들이 많이 있습니다. 여러 번 현장을 취미 삼아 산책한다라는 생각을 하시면서 거주에 문제가 되는 하자가 있는지 꼼꼼히 확인하고 이러한 하자를 발견하게 된다면 가격을 더 낮게 협상할 수 있는 여지가 된다는 것도 기억하시기 바랍니다.

지역정보 수집 맘 카페가 답이다

방금 전에 말씀드렸듯이 사실은 살아보지 않으면 모를 때가 많습니다. 특히 해당 지역 사람들이나 사는 사람이 알만한 세세한 정보를 외부사람으로 사는 알기가 정말 어렵습니다. 하지만 해당 지역의 정보를 가장 잘 아는 커뮤니티를 하나 꼽을 수 있습니다.

그 유명한 동탄맘 카페, 일산 아주머니 같은 카페에서는 단지 학원정보, 육아 정보만 공유되는 것이 아닙니다. 특히 가장 중요한 부동산 정보들이 많이 오고 가는데요. 근처 지역별 개발 계획과 관련된 기사나 근거 자료들을 공유하는 경우가 많이 있습니다. 지역 맘 카페에 가입하여 이러한 회원들의 정보를 검색하고 수집을 하다 보면 좀 더 빠른 정보들을 공유받을 수 있습니다. 

맘 카페 회원들이 자신들이 살고 있는 지역에 영향을 미칠만한 호재나 악재에 대해서 가장 민감하게 반응하기 때문입니다. 평상시에 그 지역에 관심을 두고 있지 않으면 알 수 없는 정보들도 맘카 페르 통해서 지역 정보를 수집하시길 바랍니다. 

초등학교 주변의 집을 사라

강남 7 학군 들어보신 적이 있으실 겁니다. 우리나라의 교육열은 아직까지도 세계적인데요. 이것은 저출산인 이 시대에도 크게 달라지지 않았습니다. 얼마 전에 스카이캐슬이라는 드라마에서도 보았듯이 자식들의 교육을 위해서라면 부모들은 큰돈을 투자하기도 합니다. 

학군은 초등학교를 중심으로 가야 합니다. 중 고등학교 때에는 사실 명문 학교 주변으로 집값이 비싸지만, 초등학교에는 따로 그런 것이 없습니다. 그리고 중 고등학교만 되더라도 학생들이 조금 멀더라도 등하교를 버스를 타서라도 하지만, 초등학교는 그럴 수가 없기 때문입니다.

결국 통학거리가 가까워야 할 초등학교 부모들이라는 "실수요"가 있을 수밖에 없고 웬만하면 초등학교 주변의 아파트나 주택들은 가격이 떨어지기 쉽지 않습니다. 특히 맞벌이 부부라면 더더욱 초등학교 근처의 아파트를 선호할 수밖에 없습니다. 

초중고가 함께 몰려있으면 금상첨화

학교 주변에는 유흥업소가 법적으로 들어올 수 없게 되어 있습니다. 학교가 몰려 있는 지역은 그 범위가 더 커지기 때문에 외부에서는 들어오고 싶어 하고, 내부에서는 아이들이 대학교를 가지 않는 이상 특별히 다른 지역으로 이사할 이유가 전혀 없게 됩니다. 그러면 부동산 가격이 오르는 것은 너무나도 당연한 일이겠지요. 

다른 지역에 부동산 투자를 하실 때에는 주변에 초등학교와 중고등학교가 2개 이상 몰려 있는 곳이라면 한번 더 눈여겨볼 만한 지역이라는 것입니다.

명문학교 주변은 어떤가?

명문학교 주변 학군은 사실 소형평수보다 30평대 이상의 평수를 노려보시는 것이 더 좋습니다. 초등학교 주변이라면 신혼 부부나 어린 자녀가 함께 살 수 있지만 아이가 자라면서 더 큰 평수의 아파트가 필요해지기 때문입니다. 특히 명문학교일수록 중산층 이상이 들어올 가능성이 높습니다. 그렇다면 그들은 비교적 경제적 여유가 있는 편일 테고 소형평수보다는 30평대 이상을 선호할 가능성이 높습니다.