분양권 전매란 무엇일까요?

일단 분양권이란 것은 아파트가 앞으로 지어질 것인데 이 신규 아파트에 입주에서 살 수 있는 권리를 이야기 하는 것입니다. 그리고 분양권 전매라는 것은 이 권리를 사고 파는 행위를 이야기 하지요. 일반적으로 이러한 권리를 사고 파는 단계에서 시세차익이 붙을 수 있습니다. 그리고 그 반대로 손해를 볼 수 도 있지요. 우리가 종종 이야기하는 프리미엄 피가 붙난도 혹은 마이너스 피가 붙었다 라고 이야기도 하지요.

분양권 전매 합법일까 불법일까?

 분양권 사실 전매는 주택법 41조 2에 금지가 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고 분양권 전매가 합법인 것은 분양권 또한 근질권의 대상에 포함되어 있기 때문입니다. 근질권이란 소위 말해서 빚을 지고 담보잡는 것이라고 생각하면 됩니다. 분양권을 자유롭게 사고 파는 것은 안되도 이것을 담보로 돈을 빌리고 전매 제한이 풀릴 때까지 기다리다가 명의를 변경 시키는 것이 합법이라는 것입니다.  분양권 전매는 이러한 법의 허점을 이용해서 불법이 합법이 되는 것이라는 것을 사전에 인지하셔야 합니다.

분양권 전매절차

첫번째 - 아파트 분양권 전매 계약서 작성

분양권 전매를 위해서 공인중개사에 맡겨서 한꺼번에 진행하는 것이 수수료는 조금 더 있더라도 안전합니다. 왜냐하면 계약서가 다소 까다로울 시 있기 때문입니다. 일단은 개인거래를 위해서는 전매제한이 풀린 분양권인지 확인하여야 하고 계약서와 계약자가 실제로 일치하는 사람인지 신분증을 통해서 확인해야합니다. 반드시 분양권 매매거래라는 것을 써야만 하고 유상옵션에 대한 내용도 기입해야합니다. 총 5부 이상 작성하게 되어서 매도인,매수인,공인중개사, 은행, 시공사가 함께 공유하게 됩니다.

계약서 작성시 필요  서류

매도인 : 아파트분양계약서, 신분증, 인감도장, 인감증명서, 납입영수증, 유상옵션계약서

매수인 : 신분증, 인감도장

두번째 - 분양권 매매계약사 검사 후 실거래가 신고

분양권 전매 계약서 작성 후 지자체에 신고해야합니다. "부동산거래계약신고서" 라는 것인데 공인중개소에서 신고를 대행해주기도 합니다. 인터넷에서도 실거래가 신고가 됩니다. 

세번째 - 대출승계절차

대부분 매도인이 대출을 받아서 진행하고 있기 때문에 중도금 대출 받은 경우에 사고자 하는 사람이 대출승계를 받아야 합니다. 매도자와 매수자가 함께 은행에 가서 서류 작성 후 대출 승계를 신청해야 합니다. 사전에 필요한 서류는 당므과 같습니다.

대출 승계시 필요 서류

매도인: 분양권매매계약서, 분양계약서, 신분증,인감증명서,인감도장,주민등록등본,부동산실거래가 신고필증,유아옵션계약서

매수인: 주민등록등본,인감증명서,인감도장,신분증

네번째 - 계약서 명의 변경 및 양도소득세 신고

시행사와 시공사에 함꼐 방문해서 서류를 제출하고 분양계약서 원본 뒷면에 매수인 명의로 변경하면 됩니다. 이렇게 서류작업이 끝나면 분양계약서를 매수인이 가져가면 됩니다. 대출 승계시 가져갔던 서류와 동일하게 가져가면 전매가 가능합니다. 매매 후에 매도인은 60일 안에 세무서에가서 양도소득세를 신청하면 이로서 전매가 끝이 납니다.

분양권 전매시 주의해야 할 점들

일단 분양권 프리미엄이라는 것은 상당히 리스크가 있다고 봐도 됩니다. 정작 입주 후에 해당 프리미엄이 이어질 것이라는 보장이 없기 떄문입니다. 특히 분양권 이중거래는 가장 조심해야 할 사기입니다. 한개의 분양계약서를 가지고 여러 곳에서 대출을 받거나 이중으로 전매거래를 한 경우 입니다. 합법적인 거래라면 부동산 물건확인에 대해서 책임을 물을 수있지만 불법거래의 경우에는 이 또한 어렵습니다. 위에서 봤듯이 분양권 전매란 부동산 거래가 아니라 채권에 대한 담보의 형태이기 때문입니다. 중개한 부동산도 책임이 일부 있지만 일반 부동산 만큼 완전한 책임을 지지는 않습니다.

두번째로는 양도거부가 있을 수 있습니다. 해당 분양권이 계약당시보다 프리미엄이 많이 붙은 경우에는 매도인이 손해를 감수하더라도 그냥 계약을 파기하는 경우도 종종 있습니다. 완벽하게 서류를 갖춰도 그리고 자신이 계약서를 가지고 있다고 하더라도 매도인 합의가 잘 이루어지지 않는다면 자신이 가진 근질권은 크게 의미가 없을 수도 있습니다. 분양계약서는 분실해도 입주시점에서 계약자 본인 확인만 되면 상관 없기 때문입니다. 

분양권 전매에는 특히 리스크도 많이 있다는 것을 인지하고 진행하셔야 큰 위험을 피할 수 있습니다.