지분적립형 분양주택 자격

부동산정보2020. 11. 26. 08:56

요즘 서울지역은 현재 투기관리지구 규제지역으로 묶여서 은행에서 돈을 빌려서 집을 사는것도 거의 불가능한 시대입니다.

소득에 따라, 또 집값에 따라 다르지만 요즘 LTV가 한 50%정도 나오면 그나마 잘 받은거고 아예 주담대가 불가능한 경우도 많이 있습니다.

그런데 서울지역에 무려 17000세대규모로 추첨제 100%로 최대 81%까지 대출을 받아서 30년간 상환하는 분양주택이 있습니다.

바로 "지분적립형 분양주택"이라는 것입니다. 가장 중요한건 자격 또한 엄청 다른데보다 완화되었다는 것입니다. 일단 지분 분양주택에 대해서 자격과 해당 내용을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

■ 지분적립형 분양주택이란?

지분적립형 분양주택이란 무엇일까요? 약간 생소한 단어입니다. 지분분양주택이란 분양을 받은 사람이 최초 분양자가 토지 건물 지분의 20~25%만 지분을 취득해서 입주를 할 수 있도록 하는 것입니다.

그리고 입주 한 뒤에 공공 지분에 나머지 70~75%의 지분은 국가가 가지고 있고 이것에 대한 임대료는 내야하는 것입니다. 시세대비 아주 낮은 수준으로 책정됩니다. 대출이자보다 더 저렴하게 들어갈 수 있습니다.

그렇다고 평생 월세살아야하나? 그런거 아닙니다. 입주를 한 뒤에는 4년마다 10~15%씩 지분을 조금씩 사들입니다. 그러다가 20년~30년 뒤에는 주택을 완전히 소유하게 되는 것입니다. 2~30년을 할부로 주택을 구매하는 것으로 볼 수 있겠습니다.

처음에 큰 목돈이 없어도 집을 구매할 수 있고 4년마다 15%씩 지분을 가져와서 20년 뒤에는 완전히 내 주택이 된다고 보면되고 이건 공공분양으로만 지어집니다.

■ 지분적립형 분양주택 로또일까?

서울의 공공분양입니다. 주변 시세의 80%로 분양을 하고 저렴한 분양가가 확정되었습니다. 그러다 보면 몇년만 있어도 상당한 시세차익이 있을 가능성이 높습니다.

이미 서울에서 분양하는 주택들은 시세차익이 7~8억은 나오게 되는데 마찬가지일거라고 생각합니다.

시세 10억짜리 아파트를 분양가 5억에 분양 받는다고 한다면, 초기 납부액은 20%로서 1억 2500만원일것입니다. 이 마저도 LTV40%까지 적용해서 주택담보대출이 나오게 됩니다. 그러면 내자본 7500만원만 있으면 됩니다.

그러나 여기에도 보증금이 필요합니다. 공공지분에 대한 임대료를 내야합니다. 공공지분 임대료를 내기 위한 보증료가 1억원입니다. 지금 이 임대보증금 1억원에 대해서는 80%가 가능합니다. 내 자본은 보증료에서도 2000만원 나올겁니다.

그렇게 되면 총 필요한 초기자본은 9500만원으로서 분양가의 19%밖에 되지 않습니다

임대료는 한달에 보통 14~15만원정도일텐데 여기에 1억좀 넘게 대출받으면 이자 약 한달에 25만원정도 나갈거로 보입니다.

그래서 한달에 40만원정도 나갈텐데 이 임대료나 이자는 갈수록 줄어들 것으로 보입니다. 한달에 40만원정도라면 영끌해서 이자 내는것보다는 훨씬 줄어들것으로 보입니다.

■ 지분적립형 분양주택 자격

그렇다면 누가 신청이 가능할 것인가? 이 부분은 조금씩 달라질 수 있습니다. 일단 모든건 다 무주택을 깔고 갑니다. 현재까지 나온 발표안은 다음과 같습니다.

특별공급 70%는 신혼부부와 생애최초물량으로 들어갑니다. 40%는 신혼부부/ 생애최초는 30%입니다.

월평균소득의 외벌이 130%이하 맞벌이 140%까지 지원 가능합니다.

일반공급 30%는 무주택 세대주이면서도 월평균소득 130%이하 맞벌이라면 140% 2순위는 1순위 낙첨자 + 무주택에 월평균소득 150% 맞벌이는 160%까지 인정해줍니다.

모든 선정방식이 가점제가 아닌 추첨제라는 것이라는 것에 아주 큰 의의가 있습니다. 내가 저 요건에만 해당되면 추첨을 통해서 받기 때문에 자녀가 많지 않아도 각종 내가 가점 요인이 없더라도 충분히 넣어볼만 한 것입니다.

2020년 기준 도시근로자 가구당 월평균 소득 기준표는 다음과 같습니다.

내가 3인 이하 가구이고 외벌이라면 내 연봉 7300만원 이하라면 지원이 가능합니다.

■ 글을마치며

분명히 인기는 많을것으로 보입니다. 젊은 부부들에게 많은 기회를 주게 됩니다. 그리고 어차피 한군데에서 오랫동안 살아야 할 수 있다면 아주 괜찮은 조건의 주택이라고 생각합니다.

하루 빨리 부동산 시장이 안정화되어서 투기꾼들이 좀 많이 없어지고 실제 실수요자들이 다들 내집걱정 없이 살 수 있는 날이 오기를 바라겠습니다.

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