루원시티 시세와 발전과정

루원시티 어디에 있지?

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루원시티 인천광역시 서구 가정동 지역에 건설되는 재개발 단지입니다. 2008년에 시장을 중심으로 도시재생사업지구로 만들어서 사업화 및 개발 계획이 되었던 루원시티는 우여곡절 끝에 2016년부터 12월부터 본격적인 공사에 들어가고 있습니다. 지난번에 보았던 검단신도시의 스마트시티처럼 루원시티도 2008년 첫 도시계획은 원대했습니다. 

루원시티 위치

 

루원시티 원대한 도시계획

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기존 원안은 가정동 일대에 낡은 주택가들을 전부 허물고 지상에는 BRT 환승역과 테마공원을 조성하고, 지하 1층에는 스트리트몰과 복합 상업지구를 만들려고 했습니다.

 

그리고 지하 2층에는 인천 도시철도 2호선 가정역을 만들고 가장 원대했던 꿈은 지하 3층에다가 경인고속도로를 지하화 해서 영종도와 청라지구, 루원시티, 부평 부천 서울까지 모두 이어주는 교통의 중심지로 만드는 계획이 있었습니다.

 

루원시티 어려웠던 개발 과정

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근데 문제가 생겼습니다. 이건 어디까지나 인천광역시의 생각이었지 국토부의 허가를 맡은 것이 아니었습니다. 인천광역시의 계획에 대해서 국토부는 쉽게 허가를 내주지 않았고 루원시티의 개발 계획은 지지부진해졌습니다. 이미 주민들의 토지보상과 이주가 진행되고 있었는데 공사는 안 이루어지고 흉물스러운 폐가만 남게 된 상황이었습니다.

마침 2008년 리먼브라더스 사태가 검단신도시와 똑같이 터졌습니다. 그리고 국내외 많은 건설사들이 도산의 위기와 경영부진의 늪에 빠졌습니다. 이런 상황에서 대규모 투자유치는 사실상 불가능에 가까웠습니다. 사업성 자체가 떨어지다 보니 기존의 계획보다 훨씬 늦게 착공에 들어가게 되었습니다.

 

루원시티 사업이 시공자들에게는 적자를 남기고 주민들에게는 고통만 남기는 것이 아니냐는 비판의 여론이 들끓었습니다. 이 당시에는 특히 집값이 조금씩 하향세를 보이고 미분양과 역전세난이 나던 시기였습니다.  

 

흉물스러운 기존 지역에서는 범죄와 스산한 분위기로 치안조차 좋지 않은 상태였습니다. 재개발 예정지의 폐허가 된 모습에 드라마나 영화의 촬영지로서도 각광받기도 했습니다. 2014년에 드디어 철거가 다 완료되었습니다. 

 

분위기 반전된 루원시티

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최근 사람들의 루원시티에 대한 관심도가 뜨거워지고 있습니다. 최근의 루원시티 분양이었던 한화건설의 포레나 루원시티는 경쟁률이 20대 1이 넘을 정도로 치열한 경쟁률을 보였습니다.

루원시티의 교통인프라 개선

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일단은 인천지하철 2호선 루원시티 역이 7월 30일 날 개통하고 운행 시작하면서 분위기가 반전되었습니다.  그리고 항상 정체가 되던 경인고속도로를 일반 도로화하고 국토교통부가 허가를 내지 않아서 추진하지 못했던 새로운 고속도로를 지하에 신설하는 것이 다시금 추진되고 있습니다. 

 

한국 최초의 고속도로였던 경인고속도로는 2025년까지 차로를 좁히고 평탄화 작업을 거쳐서 남은 공간에는 보도와 공원이 생길 예정인데요 높은 방음벽들이 없어지고 그 주변으로 상가와 빌딩들이 들어설 예정입니다.

 

 

서울 도시철도 7호선이 연장되어 루원시티역으로 더블역세권이 예정되어 있습니다. 서울 지하철 7호선 청라 연장선은 2020년 하반기에 착공해서 2027년에는 운행을 할 예정이라고 하는데요 청라 연장선이 만들어지면 구로 디지털단지까지 현재 1시간 20분 가까이 걸리던 지금 소요 시간이 40분이면 갈 수 있다고 합니다.

 

루원시티 계획

그리고 환승 한 번도 없이 청라에서 강남까지 한 번에 오갈 수 있어서 서울 업무지구 쪽으로의 접근성이 높아질 것으로 보입니다. 이외에도 경인도로 IC가 인접하여 서울과 수도권까지 이동하는 다양한 버스노선들이 위치하게 됩니다. 

 

이러한 교통 호재 속에 인근 지역 개발 속도도 점차 힘을 받게 되었습니다. 개발이 가장 빠르게 진행되고 활발하게 진행되는 곳은 인천의 루원시티 일대입니다. 경인도로 곡선화 구간인 서인천 IC 지점에 위치한 루인시티는 경인고속도로 일반화 사업에서 마지막 구간에 위치하고 있습니다. 

 

루원시티는 청라국제도시와 인천 지하철 2호선, 인천공항고속도로가 가까워서 인천에서도 가장 개발 잠재력이 높은 곳으로 사람들에게 인식되고 있기 때문입니다. 

 

행정부처의 이전

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루원시티의 공공용지에 인천 제2 청사가 들어올 예정입니다. 뿐만 아니라 인재개발원과 도시철도 본부 등 정부 산하기관과 20곳 이상의 민간 기업과 단체들의 입주가 예정 검토 중입니다. 그 외에도 루원시티를 자급도시로 만들기 위해서 서인천 세무서와 인천 신용보증재단도 루원시티로 옮기는 것이 논의되고 있습니다. 

서울 규제를 피한 투자수요 증가

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문재인 정부 들어서 부동산 가격이 폭등하자 정부는 서울을 중심으로 분양가 상한제와 투기지역, 투기과열지구 선정을 지정해왔습니다. 더 이상 은행의 자금들이 부동산 가격을 높이는 것을 막히고자 LTV도 상한선을 제한해두었습니다. 그러자 사람들은 아직 규제지역이 아닌 다른 지역으로 눈을 돌리기 시작합니다. 가장 먼저 살펴본 곳은 아마 비규제 지역 중에서 이미 완성이 되었고, 어느 정도 성과를 보이고 있는 송도 국제도시일 것입니다. 

송도의 디엠시티 시그니처 뷰가 청약경쟁률이 50대 1이 넘길 정도로 인기가 있었습니다. 그러나 송도도 이미 가격이 많이 오를 만큼 올랐습니다. 앞으로의 미래적 가치를 보고 루원시티에 투자하는 투자수요도 올라오고 있습니다. 서울보다는 적은 자금으로 투자할 수 있고 다주택자나 청약통장 가입기간이 그리 길지 않아도 넣어볼 만하기 때문입니다.

 

앞으로 발전 가능성이 풍부한 루원시티이지만 이러한 투자수요가 앞으로 가격을 너무 부풀려서 실수요자들이 살 수 없게 되는 것은 아닐까 걱정됩니다. 

 

요즘 루원시티 분양가는?

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최근에 가정역 바로 인근에 위치한 루원시티 대성 베르힐 2차의 경우 평당 분양가가 1345만 원이었습니다. 30평의 경우 4억 정도 하는 금액입니다. 비규제 지역이긴 하나 공공택지에 공급하는 분양가 상한제 적용으로 3년간 전매는 금지되어 있습니다. 

또 최근 루원시티 SK리더스뷰의 경우는 30평형 비슷하게 평당가가 1300만 원이 되었습니다. 84m 제곱의 30평 아파트가 4억 3천7백만 원에 공급 가격이 결정되었습니다. 최근 루원시티의 분양가는 1300~1400 사이 정도라고 보시면 되겠습니다. 

요즘 루원시티 매매가 추이는 어떻지?

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최근 1~2년간의 매매가도 상당히 오르고 있는 것이 보입니다. 2018년 완공되었던 루원 호반베르디움 더 센트럴의 경우에는 84m 제곱 평형의 아파트 2018년도 에는 3억 6천 정도의 시세에서 2019년 11월에는 매매 가격이 4억 8천만 원 정도의 시세가 형성된 것을 보면 1억 2천만 원 정도가 2년도 안 되는 사이에 오른 것을 확인할 수 있습니다.

 

매매가 활발한 비교적 초기에 지어진 신현 편한 세상 아파트의 경우도 마찬가지입니다. 2010년도에 지어져서 현재까지 지속적으로 꾸준히 상승해 온 것을 보여주고 있습니다. 특히 소형평수 위주의 아파트에서 강세를 보여주고 있습니다. 14년도만 하더라도 2억 초반대였는데 요즘은 3억 초반대로 올랐습니다. 

 

 

변모하는 인천과 3기 신도시

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과거에 인천 하면 조금은 낙후된 차이나타운만 생각했었습니다. 그러나 인천광역시가 정말 광역시라는 이름에 걸맞게 송도 국제신도시부터 시작해서 검단신도시, 루원시티, 그리고 앞으로 계양 지구의 3기 신도시까지 정말 많은 도시들이 생겨나고 있습니다.

 

그리고 송도의 성공처럼 루원시티도 그 성공의 길을 따라갈 것으로 보이고 교통호재가 계획대로 잘 이루어진다면 검단신도시와 3기 신도시 계양지구까지 탄탄하게 가격이 오를 것으로 보입니다. 다소 우려스러운 것은 공급물량이 너무 많아져서 검단신도시 때처럼 미분양이 나지는 않을까 하는 우려가 있습니다. 

 

인천이 살기 좋은 도시로 거듭나서 많은 국민이 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있는 날이 오기를 염원해 봅니다.