미분양 아파트 뉴스 나오면 사야한다

부동산 가격의 2년 주기론

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부동산 가격은 2년 주기로 움직입니다. 주로 아파트를 한채 짓는데에는 2년정도 걸린다는 점과 관련이 있습니다. 주택시장도 보이지 않는 손에 의해서 수요와 공급의 형태로 변화합니다. 주택 수요가 많아져 가격이 상승하게 되면 많은 개발업자들이 이 높은 가격으로 팔기 위해서 공급을 늘리기 시작합니다

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착공이 증가하고 공급이 증가하게 되면 이는 또 다시 가격하락으로 이어지게됩니다. 실제로 준공데이터와 부동산가격은 놀랍도록 일치합니다. 최근 몇년간의 급격한 가격상승으로 전국 어느 곳에서든 쉽게 신규분양 하는 모습을 보여주고 있습니다. 

 

가격이 올라가면 건설사 입장에서는 공급을 늘릴 이유가 확실해집니다. 가격 상승 초기에는 분양 물량에 프리미엄이 붙으면서 부동산 가격 상승을 더욱 빠르게 견인합니다.

 

상승세는 언제까지나 지속될 수 없다

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하지만 상승세는 언제까지나 계속될 수는 없습니다. 차츰 수요가 소진되면 가격 상승세는 둔화되고, 또 때에 따라서는 하락세로 전환되기도 합니다. 이러면 건설사들은 공급을 줄이고 수요곡선과 공급곡선은 다시 새로운 균형을 만듭니다. 

 

줄어든 공급은 또 다시 가격 상승의 원인이 되면서 위와 같은 싸이클이 반복되기 마련입니다. 뉴스에서 부동산 가격 상승에 대한 우려가 보도될 때즈음에는 분양과 공급물량이 이미 많아진 상태일 가능성이 높습니다. 다시 이야기하자면 가격이 추가상승할 가능성이 많이 사라진 상태라는 것입니다. 

 

 

2013년부터 2019년까지 지난 7년간의 부동산 시장을 보면 상승 일변도였습니다. 그러나 박근혜정부에서 4.1부동산 대책에서 2기 신도시 이후에 택지 개발 예정지를 더이상 지정하지 않고 보금자리 주택을 연 7만에서 2만가구로 줄였습니다. 공급감소로 부동산가격은 상승하기 시작했고 2018년에 정점을 찍습니다. 

 

 

 

문재인 정권이 들어서서 건설로 인한 경기부양을 하지 않겠다고 각종 규제로 막지만 한번 흐름을 탄 시장은 쉽게 꺾이지 않습니다. 그러나 정부의 부동산 정책이 시장에 반영되기까지는 2년에서 3년이라는 텀이 있습니다. 바로 2020년부터 실질적인 효력이 나타날 가능성이 커집니다.

 

미분양이 뜰만한 곳이 어디있는가?

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최근 주택구입에 실수요자들이 많이 보입니다. 30대 중후반부터 40대 초반의 사람들이 안정적인 주거기반을 마련하고자  하는 것입니다. 그동안 주택을 미루었던 실수요자들이 계속되는 집값상승의 압력에 못이겨서 이제는 빚을 내서 집을 사고 있습니다

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그러나 최근 정부는 은행에서 돈을 빌리기 위해서는 소득증빙을 더욱 강화해야하는 정책을 사용하고 있습니다. 그리고 특히 서울은 투기지역이나 투기 과열지구에 묶여있어서 더더욱 까다롭습니다. 이 빚을 내서 집을 사는 것이 점점 더 까다로워지고 있습니다. 게다가 계속되는 젊은층의 고용률 하락은 이들이 집 값을 지불할 능력이 없음을 나타내주고 있습니다. 

 

택지개발부터 주택공급까지 시차가 존재하는 만큼 당장 공급이 이뤄질 수는 없습니다. 부동산은 항상 비탄력적인 재화입니다. 2011년부터 공급량이 1/3수준밖에 안되었었는데 2020년 전후로 다시 증가할 것으로 예상됩니다.

 

국토교통부 통계누리에 가면 미분양 주택정보를 확인할 수 있습니다. 2020년 전후로 택지개발 공급물량이 가장 많이 증가하는 곳은 역시 경기도일 것입니다. 그 중에서도 경기 남부지역이 가장 첫번째가 될 것입니다. 가장 우려되는 곳은 바로 평택지역입니다. 2019년 3월부터 계속해서 미분양이 증가세에 있습니다. 현재 2690가구가 미분양된 상태입니다.

그 다음으로는 화성시입니다. 화성시는 1321가구가 미분양이 났고, 안성시가 1068가구가 났습니다. 전부 경기 남부권에 있는 지역들인데 아무래도 서울과의 접근성이 떨어지는데 계속 공급이 늘어나다보니 미분양이 나는 것 같습니다.

 

그 외에는 고양시와 남양주시가 381가구와 376가구가 미분양 나면서 약간의 가격하락 압박이 있지만 GTX호재로 이것이 조금 미뤄진 상태로 보입니다. 

 

주택 도시보증공사는 평택시를 포함하여 수도권 6개와 지방 31개지역을 미분양관리지역으로 선정했는데요. 최근 3개월간 미분양 주택수가 500세대 이상인 시 군 구를 지정하였습니다. 

 

미분양 뉴스가 뜰때 부동산을 사자'

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비싸지 않은 시기에 아파트를 사기 위해서는 착공이 줄어들어 있는 시기, 특히 전년대비 착공이 줄어들어 있는 시기가 적기입니다. 한창 뉴스에서는 미분양 우려와 역전세난등의 이야기들을 떠들때에 들어가야 한다는 말입니다. 

미분양 뉴스는 바로 부동산을 본격적으로 사야할 시기가 왔음을 알려주는 시그널입니다. 특히 서울과 수도권 주요 업무지구와의 출퇴근이 용이한 지역이라면 미분양 소식이 난다면 바로 사야할 것입니다.

 

우리나라 경제가 발전한다고 생각한다면 부동산 시장도 일종의 진폭을 그리면서 우상향 할 수 밖에 없습니다. 주택 보급율이 100%가 넘어갔다고 하더라도 사람의 욕심은 끝이 없고 더 나은 주거환경을 원할 것이기 때문입니다.