주택임대차보호법 주요내용 요약정리

누구에게나 적용받는 법률 상식의 중요성

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우리 모두에게 중요한 건 법입니다. 특히 대한민국의 많은 사람들은 전세나 월세에 사는데 알아두면 편리한 것이 바로 주택임대차 보호법입니다. 이걸 줄여서 주임법이라고 부르고 있습니다. 오늘은 주택임대차 보호법에 대해서 알아보고 우리가 세입자라면 실제로 어떻게 우리가 법의 보호를 받을 수 있는지 알아보고 또한, 우리는 또한 부동산의 투자자일 수도 있습니다. 내가 가진 한 채의 집에서 큰 손해를 보지 않기 위해서는 또 법을 알아야 위법한 상황에 처해서 권리를 침해받지 않을 수도 있습니다.

 

 

임대차보호법의 주요 내용

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먼저  임차인 보호를 위한 주택 임대차 보호법의 주요 내용은 다음 다섯 가지로 짧게 정리할 수 있습니다. 그리고 하나씩 뜯어서 확인해보도록 하겠습니다.

 

첫째. 임대차기간(2년)의 보장 

 

둘째. 보증금을 함부로 올리지 못하는 증액의 제한

 

셋째. 집 나가라고 했을 때 안 나가도 되는 대항력의 부여

 

넷째. 나중에 집주인이 돈이 파산해도 집 보증금을 우선 변제권 인정

 

다섯째. 주택임차권의 승계- 상속법에 대한 특례 

 

 

 

 

00. 적용범위

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제2조(적용 범위)  이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. 제11조(일시사용을 위한 임대차)  이 법은 일시 사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. 제12조(미등기 전세에의 준용)  주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

한마디로 공장 창고 이런 거는 안되고 주택으로 된 것만 임대차 보호법이 가능합니다. 다만 건축물대장상에 주거용 건축물로 표시되지 않았거나 미등기, 무허가 건물이라도 임차인이 사실상 주거용으로 사용하고 있으면 주택 임대차 보호법에 다른 주거용 건물로 봅니다. 

 

01. 임대차 기간 및 계약 갱신

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제4조(임대차기간 등)  ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.  ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.    제6조(계약의 갱신)  ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.  제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)  ① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.  ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

일단 묵시적 갱신이라는 건 전세 만료가 다 되어가는데. 계약 만료 6개월부터 1개월 전까지 집주인이 아무 연락을 안 하면 그냥 자동으로 보증금 안 올리고 갱신된 거로 보면 됩니다. 월세도 마찬가지고요. 그래서 따로 계약서를 작성할 필요 없습니다. 근데 이렇게 묵시적으로 갱신되었으면 언제든지 나가겠다고 하면 보증금을 돌려줘야 한다는 것을 확인해야 합니다. 

 

임대차기간은 일단 2년으로 보장해주고 있고요, 임대차 기간이 끝났는데 보증금을 아직 안 줬으면 임대차 관계가 계속되는 것으로 봐야 합니다. 

 

 

 

02. 차임이나 보증금의 증액의 제한 - 보증금 마음대로 못 올린다

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제7조(차임 등의 증감 청구권)  당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

갑자기 보증금을 올려야겠다고 하면 이건 세입자에게 청천벽력입니다. 월급쟁이가 큰 목돈을 마련하는 게 쉽지 않기 때문입니다. 그래서 마음대로 못 올리도록 제한을 두었는데 이 대통령이 정한 비율은 5%로 계약기간 내에는 5% 이상 보증금을 못 올리게 돼있습니다. 

 

그러나 사실 계약기간이 끝나면 20%를 올리든 30%를 올리든 집주인 마음대로입니다. 시세에 따라 인사이 이루어지겠지만 법적으로는 그렇습니다. 

 

 

03. 대항력 - 집에서 못 나간다

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제3조(대항력 등)  ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.  ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.  제3조의 5(경매에 의한 임차권의 소멸)  임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

등기가 없어도 임차인이 주택에 입주하고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 그러니까 세입자라면 들어가자마자 전입신고를 빨리 하는 것이 좋다는 것입니다.

 

 

그리고 만약에 부동산 경매로 어떤 주택을 구매하였을 때에는 임대인의 명의가 바뀌게 됩니다. 그리고 임차인의 보증금을 다 주지 않는 이상 임차인은 해당 건물에서 나가지 않아도 됩니다.

 

 

 

04. 우선변제권 - 보증금을 먼저 돌려받는다

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제3조의 2(보증금의 회수)  ② 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차 계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차 계약증서를 말한다) 상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세 징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟) 받을 권리가 있다.

당연한 이야기입니다. 임대인이 경제사정이 어려워져서 전세 보증금을 돌려줄 능력이 안될 수도 있습니다. 이런 경우에는 임대인의 다른 재산을 공동 매각해서 우선적으로 임차인에게 돌려주어야 합니다. 다른 사람들보다 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있다는 것입니다.  

 

05. 주택임차권의 승계

 

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제9조(주택 임차권의 승계)  ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

갑자기 건물주가 죽을 수가 있습니다. 이런 경우는 보통 상속인이 생기는데 상속인이 임대인이 된다는 이야기입니다. 이때 중요한 건 보증금으로 얽힌 채권과 채무 관계도 상속인이 챙겨야 할 부분이니 혹시 집주인이 죽게 되면 상속인과 어느 정도 커뮤니케이션이 이루어져야 나중에 문제가 불거지지 않을 수 있습니다.