분양권전매절차와 양도소득세 이야기

분양권 전매라는 것은 무엇인가

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이사 갈 아파트를 찾아보다 보면 이제 거의 다 지어져가고 있는 아파트들을 볼 수 있습니다. 청약을 통해서 당첨된 누군가가 갖고 있는 분양권 자나, 재개발, 재건축이라면 원주민들이 입주권 자이 있습니다.

 

이러한 분양권이나 입주권을 사서 들어가는 방법이 있습니다. 가장 대표적인 방법은 분양권 전매입니다. 입주권 전매는 난이도가 높습니다. 따라서 주택거래 경험이 많거나 부동산 금융분야에 대해서 어느 정도 깊은 이해를 하시는 분이 아닌 보통 사람들이라면 입주권보다는 분야권 전매를 알아보시는 게 좋습니다.

 

 

분양권 자는 청약에 당첨되고 분양가 10%의 계약금을 납임 함으로써 아파트에 입주할 자격을 갖고 있습니다. 이 권리를 사고파는 것이 분양권 전매제도입니다.

 

요즘 투기지역이나 투기과열지구들은 모두 분양권 전매가 전면 금지되었습니다. 그러나 대책 발표 이전의 아파트는 전매 방식으로 살 수 있습니다. 입주시점 전까지 청약통장 보유 여부나 소득 수준, 보유주택수와 무관하게 전매를 통해서 살 수 있습니다.

 

 

 

분양권 전매의 장점

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분양권 전매의 가장 큰 장점은 청약경쟁 없이 새 아파트에 입주 할 수 있다는 것입니다. 그리고 보통 두 달 정도의 입주시점 여유를 가질 수 있다는 점입니다. 세입자의 경우에는 기존의 전월 세지 임대차 기간이 끝나는 시점과 새 아파트 입주시점을 정확하게 일치시키기가 어려운 경우가 많습니다.

 

그러나 분양아파트는 입주기간이 두달 정도로 넉넉하기 때문에 기존 전셋집을 비워주어야 하는 시기와 새로운 아파트에 들어가는 시기를 일치시키는데 큰 어려움이 없습니다.

 

대신 미분양 아파트가 아니라면, 분양가보다 비싸게 사야합니다. 일정 부분의 웃돈을 프리미엄이라는 이름으로 내고 사야 하는 경우가 대부분 많습니다. 어떨 때에는 이 프리미엄이 몇천만 원에서 1억 원이 넘기도 합니다.

 

정말 만약에 분양시점보다 시세가 하락한다면 반대로 마이너스프리미엄이라고 해서 오히려 분양가보다도 낮은 금액으로 분양권을 살 수 도 있습니다. 

 

 

 

분양권 전매 과정

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분양권을 구입하려면 일반분양보다는 현금이 더 많이 필요합니다. 일단 이 사람이 낸 계약금에다가 프리미엄비용 기타 시스템 에어컨 설치비를 현금으로 줘야 합니다. 여기까지는 주택에 대한 은행권을 이용할 수는 없습니다. 오로지 본인이 갖고 있는 현금을 가지고서 자체 조달해야만 합니다. 

 

여기에 원분양권자가 이미 납부한 1~5개월 차 중도금을 승계해야 합니다. 원 분양권자가 이미 은행을 통해서 자금을 조달하여 건설사에 납부를 했다면 분양권 전매할 때에는 이 중도금을 분양권이 산 사람이 승계하게 됩니다. 이 과정에서

이미 분양을 산 사람이 중도금을 납부한 부분도 비용을 지불해야 합니다. 그리고 나머지 금액만을 승계하는 것입니다.

 

 

계약금 + 프리미엄비용 + 기타 시스템에어컨 등 + 이미 납부한 중도금 1~5개월 차

 

일반적인 아파트 거래와 마찬가지로 가계약금 납부 > 계약금 납부 > 잔금 납부 순으로 진행되며 통상 계약금 납부와 잔금납부 사이에 보름 정도의 시차 룰 두고 있습니다. 이렇게 돈을 내고 중도금 대출을 승계하고 나면 분양권을 보유하게 됩니다. 입주시점에 아파트 중도금과, 잔금을 치르고 나면 아파트 구입이 완료됩니다. 

 

취득세 납부와 등기절차

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입주 이후에는 취득세 납부와 등기절차가 남아있습니다. 먼저 취득세는 잔금 납부일 이후 2개월 이내에 납부하면 된다는 강점을 활용해야합니다. 일반적인 아파트 매매의 경우 주택담보대출을 위해 소유권이전등기가 필요하고 소유권 이전등기를 위해서는 취득세 납부 영수증이 필요합니다. 즉 매매완료 시점에 취득세를 내야합니다. 

 

반면 분양아파트의 경우에는 잔금납부 2개월 안에만 취득세 등을 납부하면 됩니다. 이건 주택담보대출 없이 구입한 일반 아파트도 마찬가지입니다.

 

 

참고로 마이너스 프리미엄이 붙었을 경우에는 과세표준에서 마이너스 프리미엄을 차감합니다. 2019년부터는 신용카드 무이자 할부로 5개월간 매월 603만 원씩 취득세 또한 분할 납부가 가능합니다. 

 

 

 

등기절차

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통사 입주일 직후 내지는 3~6개월 뒤에 신규 분양 아파트 전체에 대한 소유권 보존등기가 완료되면 소유자 별로 소유권 이전등기라는 것을 하게 됩니다. 법무사에게 맡겨도 되고 셀프등기를 해도 됩니다.

 

등기는 사람으로 따지면 일종의 출생신고 같은 권리관계 확정 절차입니다. 소유권 이전등기가 나면 은행이 아파트에 담보를 설정할 수 있게 되고 따라서 향후 해당 아파트 구입자들이 주택을 담보로 은행을 이용할 수 있습니다. 

 

등기 인지대 바가지 쓰지 말자

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분양권 전매에 따른 등기 인지대가 있습니다 두 명 이상이 재산 이전과 관련된 계약서를 작성할 때는 통상 15만 원의 인지대금을 납부해야하는데 계약당사자 2명이 나눠냅니다. 분양권 전매의 경우 인지대는 30만원이 소요됩니다. 건설사와 원분양권자가 내야할 15만원과, 원 분양권자와 매수자가 내야할 15만원 해서 총 30만 원입니다. 

 

그런데 중개인이 등기 인지대에 대해서 얘기하지 않는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 매수인이 30만 원을 모두 부담하는 경우가 많은데 사실 매수인의 경우에는 7만 5천원만 내면 됩니다. 나중에 혹시 부동산에서 30만원을 내라고 하면 분양권 전매 거래 때 돈을 돌려받는 거냐고 확인해 두시기 바랍니다.

 

중도금 이자와 양도소득세 이야기

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중도금 이자

중도금 이자는 특별한 사정이 없다면 중도금 대출을 받은 기간에 따라 분양권 매도인과 분양권 매수인이 분담하는 게 원칙입니다. 하지만 어디까지나 협의사항이고 매도인이 우위 상황에서는 매수인이 중도금 이자를 전액 승계하는 경우가 많습니다. 대세 상승기 지역 아파트 분양권을 전매 방식으로 사들이면서 중도금 이자를 전액 부담하는 경우가 많습니다. 반대의 경우 매도인이 본인 부담분을 직접 내기도 합니다. 여기까지는 관행적으로 그럴 수 있습니다.

 

 

양도소득세

 그러나 양도 소득세는 관행의 문제만으로 다룰 것이 아닙니다. 현실에서는 강한 매도인 우위상황에서 매도인이 부담해야 할 수천만 원의 양도소득세를 매수인에게 전가시키는 요구가 많습니다. 하지만 이는 매도인이 내야 할 양도 차익에 대한 소득세를 매수인이 대신 내주는 편법 증여입니다.

 

 

양도소득세를 전가하지 않는 대신 실제 매매금액보다 낮은 금액을 매매 계약서에 기재하는 다운계약서 작성을 요구하는 경우도 있는데 이런 요구는 즉시 메모하건 녹취해 국세청에 불법 다운계약서 요구행위를 신고하시면 됩니다. 현실에서는 매도인의 양도소득세 부담과 매수인의 구입 의지를 감안해 매매 가격 즉 프리미엄을 절충하는 협상이 이루어집니다. 어디까지가 관행이고 어디까지가 불법인지 반드시 인지 하셔야 나중에 큰 화를 입지 않으실 것입니다.