부산부동산시장전망 그리고 도시계획

부산 부동산 시장 전망 

부산의 부동산 시장은 지난 몇 년간 우울한 시간을 보내고 있었습니다. 부산은 2017년부터 2년간 계속 부동산 가격이 떨어지고 침체되어 왔기 때문입니다. 100주 동안이라는 연속 하락이라는 신기록을 세웠습니다. 특히 문재인 정부가 만든 부동산 정책이 부산의 부동산 가격을 억제하면서 부산 전 지역이 가격 하락이 있었고 5%~10%까지 가격이 떨어졌습니다.

 

 

가장 큰 타격을 받았던 곳은 역시 낙후되어 있는 원도심이었습니다. 그 외에도 서부산과 기장 강서의 신도시지역은 거래량 자체가 없으면서 부동산업계 전체가 우울한 시간을 보내고 있었습니다. 그러자 심지어 부산시 차원에서도 국토교통부에 거래 활성화를 요구하는 일까지 생겼습니다.  

 

 

 

부산 조정지역 대상 해제 

 

그러나 국토교통부가 움직이자 거대한 반전이 있었습니다. 2019년 말 해운대구와 동래구, 수영구 지역이 조정대상지역에서 해지된 것입니다. 그 이후에 부산의 아파트 시장은 급격하게 상승했습니다. 2년 동안 억눌려있던 부동산 시장의 거래가 폭발하듯이 터져 나왔습니다 그동안 미분양으로 남아있었던 부산의 아파트들은 순식간에 팔려버렸습니다.

 

해운대구의 경우에는 아파트 가격이 한달사이에 1억 원 이상 오른 곳도 있었습니다. 조정대상이 해제된 후에 아파트 단지들의 청약에서는 많은 경쟁을 보일만큼 인기가 높았고 분양가도 빠르게 올랐습니다. 신규 분양 외에도 다른 지역까지도 집값이 상승하면서 부산 전역의 아파트 가격이 올랐습니다. 2년 동안 부동산 떨어진 가격만큼 다시 회복했고 그 이상 가격이 오른 곳도 있었습니다.

 

 

조정대상지역이 해제 된 이후에 신규 분양에 대한 LTV 규제가 완화되고 청약 1순위 자격도 크게 완화되었습니다. 청약 경쟁률이 수직 상승했고 보통 수십 대 1의 경쟁률은 기본이 되었습니다.

 

부산이 크게 오른 이유는 수도권과 외지의 부동산 투자자들이 부산으로 내려왔기 때문입니다. 가뜩이나 서울지역은 잇달은 부동산 투자에 대한 규제로 사실상 투자가 불가능해지자, 시중의 많은 자금이 부산으로 쏠렸던 것이지요. 실제로 부산의 청약 조정대상지역 해제 이후에 수도권에서 부산 주택을 매입한 것이 2018년 대비 70% 이상 상승했습니다.

 

 

 

지난 11월과 12월동안 부동산이 폭등할 때 부산지역의 아파트 거래량 중 30% 이상이 타 지역 사람이라는 통계가 있습니다. 부산사람들은 정작 외지 사람들이 올려놓은 아파트 가격에 부산사람들이 함께 뇌동 매수를 하는 것이 아닌가 생각도 들기 때문입니다. 서울에 돈 많은 투자자들은 해운대와 수영구 주변의 부동산에서 매물들을 쓸어 담았다고 하기도 합니다. 

 

더욱 안타까운 것은 실수요자들입니다. 부산 부동산 시장이 투기판이 되어버린 상황에서 실수요자들은 몇년 혹은 십 년 이상 월급을 아껴서 저축해야 모을 수 있는 돈이 날아가버리는 상황도 오기 때문입니다. 

 

 

 

부산 부동산가격 숨 고르기

단기 급등한 이후에 시장은 2020년 1월 현재 조정세에 들어갔습니다. 부동산 시장이 이상하리라만큼 폭등했으니 당연히 가격이 다시 한번 떨어져 주는 것이 맞다고 생각합니다. 2020년에는 많은 물량이 예정되어 있습니다. 2020년에도 2만5천여구가구 예정되어 있어 공급과잉의 우려도 있습니다.

 

많은 전문가들은 2020년 초반 현재 부산의 부동산 가격을 사는 것은 좋지 못한 선택이라고 조언합니다. 가격이 너무 많이 올라버려 실수요자들은 살 생각이 없고, 투자자들끼리 서로 사고파는 상황에서 추가로 매수하는 일도 적어지고 있습니다. 

 

규제 해제로 돈을 번 것은 외지 투자자들인데 실수요자들에게는 시장에 혼란만 가져다준 것이 아닌가 싶어서 아쉽습니다. 그러나 저는 장기적으로는 부산의 경제가 발전하고 가격이 오르는 것이 당연한 수순이라고 생각합니다. 다만 지역별로 편차가 있을 뿐입니다. 

 

부동산 단거리 경주가 아니다. 

부동산은 단거리 경주가 아닙니다. 장거리 마라톤 같은 것입니다. 단타로 치고 빠지기에는 너무 많은 규제와 자금이 묶일 수 있는데 정부의 규제와 시장의 심리에 따라서 큰 리스크를 가지고 있습니다. 개인적으로는 장기적으로 도시기본계획 중에서 가장 합리적인 것을 택하는 것이 마음 편한 일이라고 생각합니다. 이를 위해 부산의 부동산 시장 전망과 부산의 도시기본 계획에 대해서 짚고 넘어가고자 합니다. 

 

 

 

부산의 낙후되는 도심과 기본 개발축

부산은 시가지가 커짐에 따라서 원도심을 비롯하여 중심 시가지의 노후화가 부산의 산업과 경제의 활력을 떨어뜨리고, 도심에는 오히려 인구가 유출되는 현상까지 있는 곳입니다. 산이 많고 평지가 적은 지형 때문에 선형 형태의 도시형성으로 중심지는 교통이 좋지 않고 광역교통과 도심순환도로망 또한 연계성이 부족합니다 

부산은 2 도심 6부 도심 4 지역 중심의 체제로 2 도심은 광복과 서면, 6부 도심은 해운대, 동래, 덕천, 사상, 하단, 강서이며 4 지역은 기장, 금정, 가덕, 녹산으로 설정하여 도시를 개발하고 있습니다. 

2도 심중 광복동은 원도심으로 부산광역시의 근대 역사의 상징적 인장 소이며 원도심 도시재생으로 북항을 재개발하고 부산 역세권 개발, 산복도로 르네상스 사업 등 원도심 재창조 사업을 시행하고 있습니다. 서면은 행정 금융 상업의 중추적인 역할을 하는 곳인데 시청 이전으로 연산동과 연결하는 도심을 형성하도록 계획하고 있습니다.

 

6부 도심은 국제산업 물류도시, 명지 국제도시, 경제 자유구역 등 대규모 개발사업을 추진하고 해양산업, 국제물류, 지식기반 첨단지식산업의 메카로 육성이 계획되어있습니다. 사상은 사상역세권 개발에 따른 상업업무 기능을 강화하고 노후화된 산업단지의 구조 고도화를 통하여 산업단지의 재생을 추진하고 있습니다. 하단은 노후화된 산업단지의 구조 고도화를 추진하고 낙동강과 연계한 수변공간 개발을 합니다. 동래는 교육과 문화 관광 중심으로 전통문화와 대학의 발전을 통해 지역 경쟁력을 강화하고자 합니다. 해운대는 관광 컨벤션 산업 영상 중심으로 육성하고 있습니다. 

 

 

 

부산의 인구와 주요 개발사업

2030년 부산의 계획 목표 인구는 410만 명입니다. 현재 부산의 인구가 360만 명 정도 되는데 50만 명이나 넘는 인구를 증가시키기 위해서 부산은 어떻게 할까요? 이 인구 증가 수단이 무엇인지 안다면 부산의 어느 지역이 크게 개발될 것인지에 대해서 알기 쉬워질 것입니다. 인구를 증가시키기 위해서는 가장 기본은 대규모의 개발사업과 기반시설 인프라 구축을 해야 합니다. 2030년 부산이 도시기본계획에서 다른 시와 군에서 인구를 데려오기 위해서 어느 지역에 개발 사업을 추진하려 하는지 보겠습니다.

 

가장 중심이 되는 것은 부산 진해 경제 자유구역과 북항 재개발, 부산신항 배후 국제 산업 물류도시, KTX 역세권 개발, 관광지 개발 등이 있을 것입니다.

부산의 지역별로 살펴보자면 부산의 중심은 대연혁신도시, 북항 재개발, 부전역세권 개발이 있을 것입니다. 부산의 서쪽으로는 신항 배후 국제산업물류도시, 사상역세권 개발, 가덕 지구, 명지지구, 미음지구, 송정지구, 명동지구, 생곡지구가 있습니다. 동쪽은 장안택지개발사업과 일광 택지개발사업, 장안 일반산업단지, 명례일반산업단지, 오리 일반산업단지, 동남권 핵과학특화단지 등이 개발될 예정입니다. 

 

해당 지역을 따라서 지금 당장의 흐름에 투자하기보다는 중장기적인 안목을 가지고 투자한다면 시장 평균 상승보다 더 나은 결과가 있지 않을까 생각해봅니다.