부동산은 타이밍 그러나 욕심을 너무 부리지 말자

부동산 가격이 오르는 시점이 있습니다. 그리고 그 최고점이 어디인지는 아무도 모르죠. 계속해서 최고점을 향해 달려가고 있으면 부동산을 가진 사람 입장에서는 지금 팔면 손해가 아닐까?라는 생각을 하게 됩니다. 팔기가 더 어려워지지요. 가격이 6개월 만에 몇천만 원 차이가 나면 그게 다 수익이 될 수 도 있는데 이걸 포기한다는 게 쉬운 일은 아니기 때문입니다.

그러나 부동산이 언제까지나 오르리라는 그런 환상에 젖어서 파는 것을 계속 미루다 보면 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있습니다. 상승이 있으면 다시 하락이 또 있기 마련이기 때문입니다.

 2017년과 2018년에도 비슷한 경험이 있을 수 있습니다. 매도하려던 아파트가 이미 많이 올라서 시세차익을 1억 원 이상볼수 있는 상황에서도 가격이 오를거라는 기대떄문에 조금 더 있어보자고 하다가 결국에는 매도시점을 놓치게 되는것입니다. 결국 2019년이 와서 부동산가격이 많이 떨어지면서 1억원 가까이 낼 수 있는 상황에서 6000만 원 정도의 시세차익만 남기게 된다면 분명 마음이 아플 것입니다.

 부동산 시장이 호황을 누리는 경우에는 사람들은 알 수 없는 최고점을 기대합니다. 그러나 그렇게 기다리는 것은 언젠가 한풀 꺾이면서 어리석은 선택이었다고 후회하기 전까지는 모릅니다. 부동산을 매입할 때 목표로 하는 수익을 먼저 내야 합니다. 그리고 목표했었던 수익을 달성하거나 이에 근접했을때에는 과감하게 팔아 내야합니다. 물론 더 오른다면 아까울 수 있습니다. 그러나 불확실한 미래에서 의존한 투자는 리스크가 너무 큽니다. 

 한두 개의 주택으로 수익을 얻기 위해서 미련을 남기기보다는, 적절한 시점에 팔아서 현금을 확보하고, 이 현금으로 다시금 투자하면서 자산을 불려 나간다면, 리스크도 줄이고 더더욱 투자수익을 안정적으로 키울 수 있는 방식이 될 것입니다. 투자처를 반복적으로 보다 보면 부동산을 보는 눈도 더 커지기 때문입니다. 

입지가 좋은 지역의 주택을 맨 마지막에 팔자

 당신이 강북의 한 지역에 두 채의 아파트에 투자를 했습니다. 4년 뒤 역 근처 중심지에 있는 한 아파트는 1억 원이 올랐고, 조금은 교통이 불편하지만 크기가 큰 아파트는 5000만원이 올랐습니다. 그러다가 다른지역에 투자하기 위해서 현금이 필요해지게 됩니다. 이 현금을 확보하기 위해서 한채를 팔아야한다면 어떤 것을 파실건가요? 대부분의 사람들은 1억원이 오른 아파트를 파는 것이 더 현명한 선택이라고 생각할 겁니다. 그동안 많이 올랐기 때문에 이제는 더 이상 오르지 않을 것이라고 생각하기 때문입니다.

 그러나 부동산은 현재 수익과는 별개로 입지가 좋은 곳의 물건을 더 오래 가지고 있는 것이 좋습니다. 입지가 좋은 곳은 부동산 시장 상승기에는 가격이 더 크게 오르고 하락기가 와서 부동산 경기가 침체되거나 가격이 떨어지더라도 영향을 비교적 덜 받기 때문입니다. 

 우리는 지금까지 하이리스크 하이리턴이라고 배워 왔습니다. 그러나 부동산 시장은 다릅니다. 리스크는 더 낮은데 수익이 더 높은 것이 있지요. 그것이 바로 입지입니다. 입지가 좋은 부동산은 따면 크게 따고 잃으면 적게 잃는 그런 이상하지만 설득력 있는 구조로 되어있습니다. 도박과는 다른 것은 입지가 좋은 물건들은 초기 투자비용이 다른 곳 보다 많이 들어간다는 것입니다.

비과세 혜택을 이용해서 양도소득세를 줄여보자

양도세와 보유기간을 잘 고려해봐야 합니다. 매도 과정에서 나오는 수익에 대한 양도소득세가 상당히 비싼 편입니다.

특히 예를 들어 내가 집을 사서 2년 이상 있는 동안 5천만 원이 올랐다고 한다고 하더라도 세율이 25% 가까이 적용됩니다.

투기지역 등에서 1억 원 이상이 올랐을 시에는 45%를 세금으로 맞습니다.

가장 좋은 것은 세금을 내지 않는 것 즉 비과세가 가장 좋습니다. 1가구 1 주택자라면 2년이상 보유했을시에는 양도세가 면제됩니다. 내가 1주택자라면 2년 동안은 거주하여 양도시점에서 비과세 요건을 갖추어야 합니다. 그리고 부동산 투자를 통해서 일시적으로 1가구 2 주택자가 될 수도 있습니다. 이런 경우에는 3년 이내에 기존주택을 팔게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

여러 채를 보유한 다주택자는 최소한 1년 이상의 주택 보유를 해야 합니다. 보유기간이 만 1년이 안된 상태에서 매도하게 되면 40%의 양도세가 적용되며 여러 채에서 부동산 시세차익이 있는 경우에는 한해에 몰아서 팔게 되면 과세표준액이 한꺼번에 올라가게 되면서 최대 40%의 세금을 또 내야 할 수 있기 때문입니다.

부동산 하락기에는 그냥 빨리 가격을 낮춰서 매도하자

부동산에서 팔아야 할 때를 놓칠 수 있습니다. 파는 입장에서는 마음이 아플 수밖에 없습니다. 그러나 이때에는 가장 먼저 파는 것이 가장 좋은 가격을 받을 수 있는 방법입니다. 처음에 침체기에 빠지면 사람들이 더 가격이 떨어지겠어라고 버팁니다. 실제로도 한번 떨어지고 나서 한동안은 가격이 빠지지 않습니다. 그러나 시간이 흘러도 회복되지 않으면 하나둘씩 매물을 내놓기 시작합니다.

이렇게 급매물이 증가하면서 가격은 한 번 더 하락합니다. 그래도 상당수는 최고점을 생각하면서 버티기 작전에 들어갑니다. 잠시 멈출 수 있지만 침체기가 지속되면 매도가 계속 이루어지면서 가격이 계단의 형태를 그리면서 빠지게 됩니다. 2008년 이후에도 가격이 한동안 계속 떨어졌었는데 이 계단식으로 떨어지는 것은 2013년까지 지속되었습니다.

나중에 버티다가 더 큰 손실을 보기 전에 최대한 빠르게 파는 것이 가장 비싸게 파는 결과가 될 것입니다. 

깨끗한 집을 만들자

 일단 집은 깨끗해야 합니다. 집을 보러 다니다 보면 정말 들어가기 싫은 집들이 있습니다. 대부분 집 청소를 안 하고 물건들이 너무 많은 집들이 그렇습니다. 오랫동안 청소하지 않아서 먼지가 쌓여있고, 음식물 썩는 퀴퀴한 냄새까지 나는 집에 들어가게 된다면 사람들은 심리적으로 이 집에 살고 싶다 라는 생각을 하지 않습니다.

똑같은 집이라도 정리 정돈하고 깨끗하게 청소한 집과 그렇지 않은 집의 느낌은 완전히 다릅니다. 집 살 사람이 싫어할만한 모습을 그대로 보여주는 것은 거래를 불가능하게 만들거나 가격 하락의 이유가 됩니다. 청소와 정리 정돈이 잘된 집에서 이야기하면 매수인은 새집을 들어간다는 기분으로 더 좋은 마음을 갖고 매수할 수 있습니다. 최대한 깔끔한 상태의 집을 보여주어서 협상에서 손해를 보는 일이 없어야 합니다.

가성비 좋은 인테리어로 더 좋은 가격을 받자

우리나라 사람들이 인테리어에 대한 인식이 많이 달라졌습니다. 예전에는 가구 같은 것도 한번 사면 수십 년씩 써야 하는 것이었습니다. 그러나 최근은 의식주 중에서 점점 더 주거에 대해서 더 많은 신경을 쓰는 것 같습니다. 천문학적인 가격의 주택을 구입하면서 집을 꾸미는 것에도 점점 더 신경을 쓰고 있습니다. 소득 대비 우리나라가 집 인테리어에 쓰는 비용은 2% 정도로서 다른 나라와 비교했을 때 현저하게 낮다고 합니다. 미국은 6%, 심지어 터키도 7%가 되는데 말이지요. 

누구나 깨끗하고 예쁜집에서 살고 싶어 합니다. 그리고 사람들은 첫인상을 굉장히 중요하게 여기고 이것은 잘 바뀌지 않지요. 임대하거나 매도하려는 집에 왔는데 집이 낡아 있으면 위에서 이야기했던 것처럼 단순히 정리정돈을 잘하고 청소를 깨끗하게 해 놓는 것만으로는 부족합니다. 이럴 때는 리모델링이나 인테리어를 한다면 들인 비용 대비 더 높은 가격을 받을 수 있습니다.

 인테리어 비용도 사실 만만치 않습니다. 조금만 해도 천만 원이 넘어가기 쉽지요. 그러면 사람들은 인테리어비용보다 나중에 받을 수 있는 가격이 더 낮다고 생각해서 아예 투자하지 않는 경우가 많습니다. 그러나 실제로는 조금만 발품을 팔고 직접 노력을 들인다면 가격 대비 훌륭한 인테리어 효과를 얻을 수 있습니다. 가장 큰 효과를 낼 수 있는 건 일단 도배라고 생각합니다. 특히 벽지는 세월의 흔적을 피할 수 없기 때문인데요. 추천하는 것은 벽지 전용 친환경 페인트가 있습니다. 그리고 이것은 흰색을 추천합니다. 누구나 선호하고 유행을 타지 않기 때문입니다.

비싼 페인트라고 해봐야 그렇게 10만 원 이하이기 때문에 이것으로 새롭게 칠해주는 것만으로도 훨씬 화사하고 깔끔한 이미지를 줄 수 있습니다. 그리고 주방 싱크대가 너무 낡았다면 이것을 통째로 교체하기보다는 시트지를 활용한다면 더 저렴하고 깔끔하게 만들 수 있습니다. 

말 한마디도 예쁘게 하자

우리나라 사람들은 집의 기운에 대해서 굉장히 중요하게 여겨 왔습니다. 예전에는 풍수지리라는 것이 미신이 아니라 학문으로 있을 정도였으니, 사람들이 터를 잡고 사는 것에 대해서 많은 가치를 두고 있습니다. 예전만큼 종교적이지는 않지만 여전히 살고 있는 곳의 기운이나 분위기에 대해서 중요하게 여기고 있습니다. 

 특히 부동산 매도를 하기 전 몇 년간은 그 집에서 세입자를 두었던 적이 있을 겁니다. 세입자가 젊은 부부 거나 한다면 그들의 이야기를 잘 들어두었다가 이 집에 살던 사람들이 여기 살면서 돈 많이 벌어서 더 좋은 곳으로 이사 갔다고 이야기한다면 의외로 많은 사람들이 긍정적으로 생각하는 것을 볼 수 있을 겁니다. 

 미신일 수도 있지만 그 집에서 살던 사람들이 행복하게 살았고 또 돈을 많이 벌었다고 하는 소식을 싫어할 사람은 없습니다. 반대로 그 집에서 누군가가 자살을 했거나, 사고가 있었던 집은 그만큼 주변에 소문이 나쁘게 나서 주변 시세보다 싸게 팔아야 하는 이유가 생길 수 도 있습니다. 크게 애쓰지 않아도 말 한마디를 예쁘게 해서도 그 집에 대한 호감도를 높이는 방법으로 좋은 가격을 받아낼 수 있습니다.

아파트 매도 도대체 언제 해야지?

지금까지는 어떻게 하면 주택을 싸게 살 수 있을까를 많이 다루었습니다. 처음에 살 때부터 오를 것 같은 아파트나 부동산을 찾아 시세차익을 보는 것을 다루었는데요. 하지만 화룡점정을 찍는 것은 바로 매도입니다.  

 가장 중요한 건 어떻게 보면 잘 파는 것입니다. 매도에 있어서 가장 중요한건 시기입니다. 특히 파려는 사람이 사려는 사람보다 적을 때에서 파는 것이 중요합니다. 투자한 지역에 전철역이 확정되었거나, 좋은 공원들이 조성되면 가격 상승세가 꾸준히 이어집니다. 파려는 입장에서는 조금은 느긋하게 팔리지 않아도 그만이라는 생각으로 기다리고 있으면 매수인들은 가격이 더 오를 거라는 마음에 자주 더 비싼 가격에 사는 경우가 많이 나옵니다. 

 반면에 사려는 사람은 적고 팔려는 사람이 많은 시기에는 그 반대의 현상이 나타나기 마련입니다.

입주 물량이 많은 시기는 피하자

 방금 전에 말씀드렸던 그 반대의 경우가 이와 같은 경우입니다. 어떤 지역에 새로운 아파트가 준공되어서 입주물량이 쏟아져 나오면 가격이 하락됩니다. 이때 매도를 하게 되면 높은 가격을 받기가 어렵지요. 최근에 잠실의 사례만 보더라도 헬리오 시티의 입주폭탄이 쏟아져 나오면서 전체적인 가격이 하락하는 추세를 보였습니다. 아직까지도 그 여파는 가시지 않은 상태인데요. 딱 10년 전에도 비슷한 일이 있었습니다. 

 그러나 공급이 일시적으로 늘어났었다고 하더라도 어느 정도 부동산 시장이 정상화되고 나면 가격도 회복합니다. 2008년도에 떨어졌던 아파트도 곧 다시 회복하였습니다. 매도를 계획하고 있다면 그 지역의 입주물량이 급등하는 시기를 확인하고 그보다 앞서서 적어도 1년 전에는 매도 준비를 하셔야 시세차익을 실현하 실 수 있습니다.

입주물량이 많은 시기와 전세 만기가 겹치게 되면 어떻게 하나?

아마 이때가 제일 위험한 상황이라고 볼 수 있습니다. 전세 만기가 다 되었을 때 즈음에 그 주변에 대규모 입주물량이 들어서게 되면 매매가도 낮아질 뿐만 아니라 전세가까지 함께 낮아지는 경우가 있습니다. 전세가가 낮아진 만큼 또한 현금이 들어가야 하는데 이 현금을 융통하기가 쉽지 않지요. 그렇기 때문에 전세를 안고서 여러 채를 투자하는 경우에는 항상 그만큼의 리스크를 인지하셔야 하고, 애초에 투자할 때 2년 뒤 4년 뒤에 그 주변에 입주물량이 있는지에 대해서 확인하신 후에 투자를 들어가야만 이러한 위험한 상황을 피할 수 있습니다.

비수기 말고 성수기에 팔자

부동산 성수기는 봄과 가을입니다. 비수기는 여름과 겨울이지요. 사람은 날씨에 영향을 많이 받는 존재입니다. 우리는 이성적인 판단보다도 감정과 심리에 의해서 움직이기 때문에 이것은 주택시장에도 적용됩니다. 아무래도 봄과 가을은 날씨가 따뜻하고 쾌적하기 때문에 매수에 대한 수요도 더 커집니다. 반면 특히 겨울 1-2월은 사람들이 많이 위축되는 시기이기 때문에 더더욱 구매에 방어적인 태도를 취합니다. 

비수기에 물건을 내놓으면 제 가격을 못 받거나 손해를 볼 수 있기에 이 시기를 피하시기 바라며, 매수인이라면 오히려 이때를 노려서 산다면 더 저렴하게 살 수 있는 기회가 될 것입니다. 

부동산 규제정책 발표 직후는 피하자 

부동산 대책 중에서 특히 규제정책이 나온 직후에 파는 것은 지양하여야 합니다. 이때에는 급매물이 늘어 나와있고 매수 수요 또한 급감하기 때문입니다. 급매물이 많아지면 일반적인 시세 자체도 하락하게 됩니다. 그러나 이후에 추가적인 규제가 이어지지 않는 한 가격이 다시 회복하게 됩니다. 어쩔 수 없이 매도해야 하는 경우에는 가급적 규제정책 이전이나 조금 더 기다렸다가 급매물이 줄어든 다음 타이밍에 매도하는 것이 좋습니다.

정부의 부동산 규제 시점을 어떻게 알 것인가? 

 솔직히 정부의 부동산 정책기조는 금방 알아차릴 수 있습니다. 이번 문재인 정권이 들어섰을 때 아마 곧 부동산을 규제할 것이라는 움직임은 2018년부터 다들 알았을 겁니다. 그리고 그러한 조치를 취할 것이다라는 정부 발표도 여러 번 했었습니다. 그리고 이명박, 박근혜 정권 때에는 부동산 시장을 활성화하기 위한 정책들을 펼칠 거라는 것도 다들 알고 있었겠지요. 정부가 그동안 취해왔던 입장을 본다면 알 수 있는데 갑자기 발표하기보다는 미리 조금씩 가능성을 이야기합니다. 이때가 사실 팔거나 사야 할 시점입니다.

 정부가 언론을 통해서 규제정책 필요성을 이야기할 때 즈음에는 정말로 곧 규제가 들어갈 가능성이 높으므로 이때 자신에게 맞는 매수나 매도를 계획하여 나와야 합니다. 너무 욕심을 부리다 보면 규제 이후에 급매물로 내놓아도 안 팔리니 좋은 시점에 잘 매도하시길 바랍니다. 

그럼에도 상승기는 다시 온다

지난 시간에는 부동산 빙하기에 대해서 한번 다루어보았었는데요. 오늘은 상승기와 투자전력에 대해서 알아보겠습니다. 

2019/10/20 - [분류 전체보기] - 부동산 빙하기에도 돈 벌 사람은 돈을 번다

부동산 시장이 지금처럼  침체기 국면에 접어들었다가 긴 빙하기를 뚫고 다시 활력이 생길 때가 있습니다. 초기에는 주택에 공급이 부족하다 보니 전세 가격이 먼저 오르기 시작합니다. 그러다가 전세가가 매매가를 올려내며 매매 가격도 상승하는 모습을 보입니다. 이러한 상황에다가 지난 박근혜 정권 때처럼 부동산 시장을 활성화하려는 정책이 맞물리는 경우 (부동산 3 법) 부동산 시장은 "대세 상승기"에 접어들 가능성이 엄청 높습니다.

그동안 머뭇거렸던 투자심리들이 이때 폭발적으로 증가하면서 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 매수가 크게 증가합니다. 처음에는 투자자들이 아무 데나 사놓아도 오른다고 생각할 수 있지만, 가장 중요한 것은 역시 "입지" 그리고 시세차익을 위한 "가격"입니다.

A급 지역에 투자하자

부동산 시장에서 사람들은 제일 먼저 입지가 좋은 곳부터 찾습니다. 시장이 회복되면서 입지가 좋은 곳부터 가격이 상승하기 때문에 A급 지역에 먼저 투자하는 것이 무조건 더 유리합니다. 그런데 A급 지역은 사람들이 보통 강남, 판교, 송파 이런 곳만 생각합니다. 다들 좋은 건 알지만 너무 비싸서 투자하기 어렵다고 생각합니다. 

 실제로 이런데는 언론에서 자주 거론되면서도 입지도 좋은 지역입니다. 그러나 강남이랑 송파만 A급 지역이 아닙니다. 수도권 외곽에도 오랫동안 살다 보면 그 지역 안에서도 진짜 좋은 곳을 알 수 있습니다. 교통도 편리하고 편의시설도 많으면서 주변에 학교도 많은 그런 곳 말이지요. 

사람들은 한번 터를 잡으면 다른 지역으로 잘 이사 가려고 하지 않는 경향이 있습니다. 실제로 낯선 동네로 이사 가는 것은 엄청난 스트레스 이기도 하지요. 특별한 사정이 있지 않은 한 잘 이동하지 않습니다. 이사를 하더라도 거주지역 안에서 교통이 편리한 곳에 이사를 갑니다. 그러다 보니 지역 안에서도 인기 있는 지역은 어디에나 있으며 그곳은 주변보다는 가격이 높게 형성됩니다.

바로 이런 곳을  A급 지역이라고 부릅니다. A급 입지 혹은 A급 지역은 강남 소아 이런 곳만 이야기하는 것이 아니라. 내가 살고 있는 동네 근처에서 사람들이 가장 선호하는 곳을 생각해보시면 되고 이런 곳은 어느 지역을 가도 있습니다.

A급 지역 찾기

 여러 가지 방법이 있지만 가장 먼저 시청 홈페이지에 들어가서 "도시기본계획"을 찾아볼 수 있습니다. 도시기본계획은 해당 도시의 기반시설 확충을 위해서 장기적인 도시관리 전략을 이야기합니다. 보통 계획 수립 시점 기준 20년 후까지 나와 있는데요, 5년마다 타당성 재검토해서 조정을 하고 있습니다. 지자체가 그 지역을 어떻게 만들려 하는지 개발 방향을 예상해 볼 수 있습니다.

서울시는 2030 서울플랜이라는 도시기본계획을 진행하고 있습니다. 아래 보이는 그림은 다음과 같습니다.

서울의 발전축을 한양 도성권, 여의도 영등포권, 강남권 이렇게 3개의 큰 국제적 중심지를 갖고 7개의 광역적 중심지를 기반하여 12개의 지역 중심지를 만들려고 하고 있습니다. 아마 적어도 이 중심지들 주변으로는 앞으로도 계속 더 크게 개발이 될 가능성이 높겠지요?

서울 서북권을 본다면 상암 수색 신촌 기반으로 연신내와 불광 마포 공덕들을 함께 발전시킬 구상을 하고 있습니다. 

만약 인천에 관심이 있다면 인천시 도시기본 계획도 살펴볼 필요가 있습니다. 상승장에서 투자지역을 고민하고 있다면 막연하게 감으로 판단하거나 부동산 전문가들이 추천하는 것을 믿기보다는, 오히려 시에 있는 정부의 정보에 근거해서 지역 중심지 발전축 인근에 투자한다면 더더욱 발전할 수 있을 것입니다.

가격차이에 주목하자 

A급 지역은 가장 먼저 비싸지기 때문에 빠른 대처를 하지 못하면 놓치는 경우가 많습니다. 그러나 A급 지역을 놓쳐도 끝이 아닙니다. 상승장에서는 중심지부터 오르지만 결국엔 그 오른 가격이 외곽지역으로 퍼져나가기 때문입니다. A급 지역의 가격이 너무 오르게 되면 그 가격에 부담을 느낀 실수요자들과 투자자들은 대안을 찾아나가기 시작합니다. A급 지역의 인프라 활용을 할 수 있으면서도 가격이 싼 데를 찾아볼 수 있습니다.

중심지 > 부 심지 > 외곽지 순서로 가격 상승이 나타나는데

서울을 본다면 강남이 대표적인 중심지로 가장 먼저 가격이 상승하면 그 주변인 부 심지인 왕십리 마포, 공덕들 또한 몇 년 뒤에는 가격이 따라서 상승하고 마지막으로 외곽지인 노원, 도봉 같은 지역도 결국은 상승함을 볼 수 있었습니다. 

최근에도 서울 집값이 오르니 주변의 수도권 집값도 오르는 갭메우기 현상들이 계속 일어났고 우리가 A급 지역을 놓치더라도 상대적으로 저렴한 부 심지, 외곽지의 기회를 놓치지 않는다면 괜찮은 투자 수익을 얻을 수 있습니다.

정부의 입장을 이해해보자

국내에서 부동산에 가장 영향을 많이 끼치는 것이 무엇이냐 하면 바로 정부 부동산 정책입니다. 정부의 부동산 정책이 어떻게 움직일 것인지에 대해서 잘 생각하고 먼저 움직인다면 손해 보지 않는 부동산 투자를 할 수 있습니다. 

정부는 돈을 벌기 위해서 부동산정책을 만들지 않습니다. 부동산 시장의 질서와 안정을 위해서 정책을 만듭니다. 이건 보수정권이든 진보정권이든 마찬가지입니다. 둘 다 보수적인 태세를 취하고 있지요. 

부동산 시장이 침체기와 빙하기에 들어서게 되면, 소위 말하는 집을 가진 사람들과 부동산과 관련된 수많은 사람들의 불만이 생기게 됩니다. 그리고 이건 정부에 대한 지지도와 다음 대선과 총선에 까지도 영향을 미칠 수 있지요. 정부가 경제를 너무 어렵게 한다는 말로 바뀌어져서요. 

이 반대도 마찬가지입니다. 부동산 가격이 미친듯이 오르게 되면 많은 집 없는 사람들은 상대적인 박탈감을 느낍니다. 10년을 열심히 일해서 저축해서 모아야 할 돈을 집을 가진 사람들은 1~2년 동안 벌어버리니까 말이지요. 마찬가지로 이때에도 정부에 대한 비판 여론이 형성되고 이번 정권 들어서 양극화가 심해졌다면서 또 다음 총선과 대선에 영향을 미칩니다.

정책을 만든느 정부 입장에서는 노골적으로 부동산 시장을 죽여버리거나 또는 부동산 가격을 상승시키기에는 리스크가 너무 큽니다. 그들은 선거에서 표심을 인식하기 때문이지요. 그리고 이러한 여론들을 무시할 수 없는 정치적인 이유로 장기적인 부동산 정책보다는 그때그때 상황에 맞는 단기적 정책들을 만들게 됩니다.

돌고도는 단기적인 부동산정책들

시장 안정을 목표로 집값이 침체되거나 하락할 때에는 규제를 풀어주어서 부동산 경기를 상승시키며, 반대로 집값이 상승하거나 급등할 때에는 규제를 강화해서 지나친 상승과 과열을 눌러주는 단기적인 정책을 반복적으로 내놓습니다. 모든 국민을 만족시킬 수 없는 정부 입장에서는 이게 최선일 것입니다. 

부동산 투자자들은 정부의 정책 운영에 대해서 항상 민감하게 생각하고 정책이 전환될 수 있다는 사실을 인지하고 있어야 합니다. 지난번 포스팅에서 살펴보았던 부동산 사이클에 맞추어서 정부의 정책은 계속 순환하기 때문이지요.

2019/10/20 - [분류 전체보기] - 부동산 빙하기에도 돈 벌 사람은 돈을 번다

내 입장 얘기해봐야 시간낭비다.

정부 정책의 옳고 그름과 자신의 입장에 대해서만 피력하는 것은 시간 낭비 일뿐입니다. 만약 정부가 부동산 정책을 규제하는 방향으로 시장을 침체기로 만든다고 한다면, 그리고 분양가 상한제나 전매제한 제도를 내놓는다면 내가 집을 가지고 있는 입장에서는 정부가 마음에 안들 겁니다. 그리고 이 정책이 전체적인 국가 경제를 안 좋게 만들고, 결국에는 공급 자체를 감소시켜서 부동산 가격을 뛰게 만들 거라고 주장하고 불만을 가질 수 있습니다. 

그러나 이렇게 생각하는 건 나와 이해관계가 비슷한 사람들도 마찬가지지요. 그러나 부동산 투자자라면 대중에 휩쓸려 다니면서 논쟁에 시간과 정신을 소모할 것이 아니라. 이 정책에 따라서 어떻게 투자할 것인지를 잘 살펴보아야 합니다.

정부 정책에 민감하게 반응해서 시장을 선점한다

2014년에 박근혜 정권 때 부동산 3 법이 통과한 적이 있었지요. 한때 이슈가 많았습니다. 분양가 상한제를 일부 폐지하고, 재건축 조합원에게 더 많은 혜택을 주고, 재건축 초과이익 환수하는 것을 당분간 막아주는 정책이었는데요. 이것을 가지고 여론과 사람들은 갑론을박이 많았습니다. 

그러나 진짜 돈을 많이 번 투자자들은 이게 통과되면 바로 강남 쪽의 재건축 시장과 분양권 시장의 가격이 상승할 것을 통과 전부터 간파했습니다. 

재건축 초과이익 환수가 3년 동안 미뤄진다면 강남의 재건축 수요가 늘어날 것이고, 또한 재건축 이후 분양하는 데 있어서도 상한가가 걸리지 않기에 강남 쪽 재건축 시장은 무조건 투자할만하다고 생각을 했습니다. 그리고 발 빠른 투자자들은 정책 법안이 통과되자마자 이 시장에 진입했습니다. 그리고 1년 뒤 2016년에는 평당 분양가가 12% 가까이 상승했습니다. 

한마디로 정부 정책이 발표되면 자신의 이해관계에 따라 냄비같이 들끓을 것이 아니라, 정책에 따른 수급이 변화할 것을 예상하고, 시장에 먼저 진입한다면 더 나은 수익을 창출할 수 있습니다.

부동산 거래 침체에도 돈 벌 사람은 다 돈 번다

2018년도 부동산 과열시장을 지나서 현재는 부동산 빙하기라고도 부를 정도입니다. 특히 부동산 분양가 상한제를 거친 이후에는 전국적으로 거래량이 뚝 떨어지면서 전반적인 부동산 거래가 침체되고 있는데요. 2017년도 그리고 2018년도에 부동산 가격이 급상승하자 많은 사람들이 수익을 얻기 위해서 너나 할 것 없이 부동산에 뛰어들고 관심을 가지던 것과는 사뭇 분위기가 다릅니다.

 지금 많은 사람들이 또한번 이제 "갭 투자의 시대는 끝났다"라고 이야기를 합니다. 

그리고 더이상 앞으로는 갭 투자로 돈을 벌기 쉽지 않을 거라고 생각합니다. 

많은 사람들이 부동산 가격이 하락하는 이 시점에서는 부동산 투자로 돈을 벌기가 어렵다고 생각합니다. 

그러나 오히려 이렇게 부동산 거래량이 미미하고, 가격이 하락하는 시점에도 부동산으로 돈 벌 사람들은 돈을 벌고 있습니다. 

부동산 시장의 역사는 반복된다. 

역사는 반복된다는 유명한 말이 있습니다. 이것처럼 부동산 시장의 역사를 살펴봐도 비슷하게, 부동산 시장에는 일정한 사이클이 있다는 것을 알 수 있게 되는데요. 어떤 사람들은 이것을 깨닫지 못하고 사람들의 군중심리에 휩쓸려서 따라가는 투자를 하고는 합니다. 부동산 가격이 올라가는 상승기가 있고 또 반대로 하락하거나 유지하는 시기가 있지요

일반 주식시장이나 경제상황에서도 마찬가지로 경기라는 것이 있습니다. 경기가 좋다 나쁘다처럼 일정한 패턴을 가지고 주기적으로 반복하는 것이지요. 경제활동이 활발해져서 전체적으로 모든 것들이 잘 되는 호황이 있는 반면에 또한 경기가 위축되어서 불황이 오기도 하지요. 이러한 활동들을 반복하면서 경기는 순환합니다. 

보통 호황 > 후퇴 > 불황 > 회복 > 호황 이런식을 반복합니다.

부동산 시장도 마찬가지입니다.  부동산 시장에 이것을 바꾸어 이야기하면 이렇습니다.

침체기 > 회복기 > 상승기 > 급등기 > 침체기 이렇게 반복하면서 순환을 하고 있습니다.

일반적인 경제 상황처럼 호황 이후에 후퇴보다는 좀 더 급격하게 급등 이후에 침체기를 오랫동안 겪으며 

회복기와 상승기를 거쳐서 다시 한번 급등하게 됩니다.

침체기에는 수익형 투자를 많이한다

침체기에는 부동산 시세차익을 기대하기 어렵습니다. 그렇기 때문에 건물주가 더더욱 빛을 발하지요. 상가건물과 같은 곳에서 따박따박 은행이자보다 훨씬 높은 월세를 받을 수 있습니다. 게다가 침체기에는 부동산 시장 가격이 더 낮고 급매물이 더욱 많이 나오기 때문에 저렴한 가격에 수익형 부동산을 매매하여 임대하여 임대 수익을 올리는 방식의 수익형 투자로 돈 벌 사람은 돈을 법니다.

정부는 또 부동산 규제를 풀 수밖에 없다.

부동산 침체기가 길어지면 전체적인 정부에 대한 비난여론이 많아지고, 급등기에 집값을 잡기 위해 만들었던 분양가 상한제나, 신규 분양 전매제한 제도와 같은 부동산 규제들을 풀기 시작합니다. 그리고 그것을 기점으로 회복기에 들어서는 경우가 많습니다. 결국은 정부의 부동산 정책과 규제도 부동산의 사이클에 따라 계속 반복되는 모습을 보여줍니다.

부동산이 급등하면 규제로 잡고, 침체되면 규제를 풀어서 다시금 상승하게 만들지요. 

회복기를 기다려라

침체기에 부동산을 사면 물론 다른 때보다 싸게 살 수 있지만 묶이는 돈의 기간이 더더욱 길어집니다. 그렇다면 그동안의 은행이자를 감당하기 어려워서 다서 또 저렴한 가격에 팔게 되는 경우도 있지요.

침체기보다는 회복기에 부동산을 산다면 나중에 상승기와 급등기에 더욱 큰 시세차익을 얻을 수 있습니다. 이때에는 분양권에 투자하여서 장기적인 시점으로 가져가는 것도 나쁘지 않습니다. 

2020년 2021년 부동산 시장 전망은?

현재 부동산 시장은 2018년 급등기를 거쳐서 침체기에 빠졌습니다. 거래량도 미미하거니와 조금씩 가격도 낮아지고 있지요. 게다가 3기 신도시와 같은 대규모 공급이 수도권이 이어질 예정입니다. 

앞으로 가장 눈여겨보아야 할 것은 인구감소입니다. 과거의 부동산 시장과 다른 점은 인구가 감소하기 시작했다는 것입니다. 인구 감소가 우리나라 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대해서는 아직 아무도 모릅니다. 지금까지는 인구가 계속 증가해왔기 때문이지요. 

2020년과 2021년 부동산 시장은 다시금 오랜 침체기에 빠질 것으로 보입니다. 다시금 회복기가 올 수 있는 시간은 아무도 모릅니다 10년 이상이 갈 수도 있는 것이지요.

그러나 부동산 투자에 관심 있는 분들은 여기에 이제 부동산 시장은 끝이야 라고 관심을 끄기보다는

수익형 부동산으로 갈아타면서, 긴 빙하기 이후에 다시금 올라가는 회복기를 기다릴 수 있는 인내를 가지셔야 합니다. 

언론과 반대로 움직여라?

부동산을 투자하는 사람들 사이에서는 언론과 반대로 움직이라라는 말이 있습니다. 이제 막 투자를 시작하는 사람들은 언론 기사에 휘둘리는 경향이 있는데요. 언론이 뛰어난 전문가들이 모인 집단이라고 생각하는 경우가 많기 때문입니다.

신문기사를 통해서 접하는 정보들은 도움이 될 때도 있지만, 사실 대부분은 상업화된 언론사들이 만드는 가짜 뉴스에 속아 넘어가기 쉽습니다. 지금 제가 올리고 있는 블로그 포스팅은 더더욱 말할 것도 없습니다. 전략적으로 어디가 좋다더라 하는 말들을 맹목적으로 믿으시면 안 됩니다. 

특히 언론은 검증되지도 않은 정보를 가지고서 마치 사실인 것 마냥 떠들어 대는 경향이 있기 때문입니다. 특히 언론들은 지하철이나 도로 같은 대중교통 시설과 관련돼서 기사를 쏟아냅니다. 왜냐하면 교통환경이 지역에서 부동산 가격에 미치는 영향이 상당히 크기 때문입니다. 그만큼 사람들이 관심을 많이 가지기도 하고요. 

문제는 언론이 자극적으로 불확실한 정보를 기사화 시키는데에 있습니다.

언론은 항상 광역 어그로 시전중

예를 들면 대충 검색만 해봐도 최근 2019년 2월 8일 이러한 기사 제목이 있습니다.

2023년 준공 GTX-A `황금노선`… 일산·동탄·파주 `두둥실` / 매일경제

기사라기도 뭣한 이러한 광고 같은 기사는 마치 GTX- A라인이 예비타당성 조사도 통과하지 못했는데

마치 이미 국가철도망 사업계획에 포함된 듯이 이야기하고 있습니다.

앞으로 무산이 될 수도 있지만 책임 없이 마치 이미 개통한 듯 이야기하고 있습니다. 게다가 설사 계획사업에 포함이 되더라도 착공과 준공까지는 10년 이상의 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

새로운 투자정보에 민감한 투자자들에게는 이러한 기사들은 진짜 정보는 그저 멀리 두고

사람들의 관심을 끌만한 광역 어그로를 시전하고 있습니다.

결국 2019년 10월 20일 현재 교통 호재에도 일산 동탄 파주는 부동산 역풍을 맞아서 상당히 침체기에 빠져 있습니다. 

투자자라면 그 기사가 정확한 사실에 기반을 두고 있는지 과장한 것은 아닌지 꼭 확인 절차를 거쳐서

언론이 그저 관심을 끌기 위해서 광역 어그로를 끌고 있는지 점검해보아야만 합니다.

언론에 객관적인 심층 부동산 분석정보는 거의 없다.

언론은 보통 심층적으로 또 객관적으로 부동산 정보를 분석해서 제공해주지 않습니다. 물론 기자분들 중에서 정말 직업의식이 뛰어나시고 많은 공부를 하셔서 기사를 쓰시는 분들도 있지만 대부분의 부동산 관련 언론 기사들은 주변에 의뢰를 받아서 작성하는 경우가 많습니다. 건당 적게는 30~50만 원에도 일간지에 올리는데, 언론 기사도 직접 쓰지 않는 경우가 많습니다. 의뢰하는 입장에서 다 써서 주면 내용만 검토하고 올리는 경우가 부지기수이지요. 심지어 내용을 철저히 검토하는 것도 아니고 오탈자만 확인해서 올리는 경우도 많이 있습니다.

인터넷에 올라오는 많은 뉴스 기사들이 사실은 그저 홍보성을 위한 기사라는 것에 주목하여야 합니다. 특히 지역 호재를 막 얘기하다가 마지막에 특정 아파트에 대해서 이야기하는 것은 거의 확실하게 광고인 경우가 많지요.

메이저 언론사들마저도 마찬가지입니다. 그 이름을 듣고 이렇게 유명한 일간지에서 설마라는 생각을 하시면 안 된다는 것입니다. 

과장하는 언론에 속지 마라

 또한 언론이 공포감을 확산시키는 것은 정말 최고라고 생각합니다. 부동산 가격이 하락할 거라는 것에서는 더더욱 그렇지요. 부동산 상승기에 급상승한 주택이 부동산 시장 상황이 바뀌면 하락한 후 일정 시간 동안 거래 자체가 이루어지지 않는 조정기를 거치는 것이 당연합니다. 그러나 언론은 최대한 이 상황을 부풀려서 선정적인 단어들을 씁니다.

거래량이 급감했다느니, 부동산 빙하기라느니, 내놓아도 안 산다, 이런 식의 이야기들을 되풀이하지만

정작 항상 최고점과 비교만 해서지 작년과 비교했을 때 그냥 올라있는 경우가 훨씬 더 많다는 사실을 알아야 합니다.

특히 부동산을 가지신 분들은 언론의 공포 마케팅에, 더 늦기 전에 매도해야겠다고 흔들리시는 분들이 많이 있는데

이후에 부동산이 다시 상승하고 나면 또 언론은 최대한 과장해서 이야기합니다.

언론의 말에 속아서 비쌀 때 사고, 쌀 때 파는 행위를 반복하시는 일이 없으시길 바랍니다. 

나만의 진짜 투자정보를 만들어 내자

대중들의 이야기들만 따라가다 보면은 눈앞에 보이는 호재에만 반응하고 현재의 시각으로만 주변을 바라보게 됩니다. 

미래에 투자하려는 지역이 어떻게 변화할 것인지에 대해서 일회적인 인터넷 검색이 아니라, 꾸준히 맘 카페, 부동산을 통한 정보들, 정부의 토지관리 계획 등을 확인하면서 이를 취합하고 나만의 진짜 투자정보를 만들어 내야 합니다. 그리고 이렇게 만들어진 정보를 갖고 앞으로 대중들이 어떻게 움직일 것인지에 대해서 생각해야만 합니다. 

왜 우리는 저평가된 아파트를 찾아야 하는가?

부동산 투자의 기본은 이겁니다. 싸게 사서 비싸게 판다. 물론 부동산 가격이 올라가는 것이 중요합니다. 미래에 가격이 올라가는 것이지요. 그러나 애초에 가격이 올라간 부동산을 사게 된다면 결국 많은 시세차익을 노리기는 어려울 것입니다. 반대로 부동산 가격이 정체되거나 혹은 떨어지기라도 한다면 투자한 입장에서는 목돈이 묶이는 것과 은행이자를 감당하면서 손해를 봐야 합니다.

그러나 상대적으로 저평가된 부동산을 찾는다면 이야기는 다릅니다. 시장의 실수요는 결국에는 저평가된 지역을 알아보고 저평가된 지역의 가격은 오르게 될 수밖에 없습니다. 여러 포스팅에서 조금씩 다루었지만 오늘은 저평가된 아파트를 찾는 5가지 방법에 대해서 다루어 보도록 하겠습니다.

첫 번째 급매물을 찾는다

급매물이라는 것은 집주인의 사정에 따라서 빠르게 처분하기 위해서 나온 매물입니다.

빠르게 처분하려면 어떻게 해야 할까요? 당연히 시세보다 싸게 나오면 빠르게 나갑니다. 적게는 1000만 원 싸게 나오기도 하지만 많게는 2~3천만 원 이상 싸게 나올 때도 많이 있습니다. 

 보통 직장을 옮기거나 결혼을 하거나, 상속문제 아니면 급전이 필요해서와 같은 개인적인 사정으로 인해서 나오기도 하지만, 더 큰 이유 때문에 나오기도 합니다. 보통 신규 분양 이후에 전매제한이 걸려있다가 전매제한이 풀리는 시점에서 많은 투자자들이 그동안 자금의 압박을 견디다가 빠르게 팔려고 내놓는 경우가 있습니다. 그리고 정부 정책이 전환되는 시점 또한 급매물이 나오게 되는 경우입니다. 예를 들면 최근에 투기과열지구에 선정되었다거나, 분양가 상한제가 실시되게 되는 지역 같은 경우는 투자자들이 매물을 빠르게 팔기 위해 나옵니다. 

급매물이 나온 타당한 이유를 잘 들어본어보고 사시기를 추천합니다. 개인적인 사정에 의한 급매물은 살만하지만 그 외에 부동산 정책의 문제 같은 경우는 장기적으로 부동산 투자를 한 매물에도 영향을 미칠 가능성이 크기 때문에 한번 더 신중하게 고려해야 합니다. 

급매물을 찾기 위해서는 부동산 아저씨들과 친하게 지내면서 계속 좋은 물건이 들어오면 알려달라고 강하게 어필해야 합니다. 내가 찾는 것보다 아무래도 해당 지역의 부동산 공인중개사들이 더 잘 알기 때문이지요. 좋은 관계르 유지하시고 기회가 오면 잡을 수 있도록 준비한다면 급매물로 저평가된 아파트를 구입할 수 있습니다.

두 번째 미래의 지역변화를 예상하면서 찾는다

두 번째 저평가된 아파트를 찾는 것은 미래의 지역변화를 예상하는 것입니다. 주변에 어떠한 인프라들이 들어올 것인지를 예상하고 단순히 예상이 아니라 확실한 근거를 찾으시기를 바랍니다.

주변에 지하철 역과 수도권이라면 서울 중심지로 한 번에 갈아타지 않고 갈 수 있는 버스노선들이 있는지 이 시간이 얼마나 걸리는지를 잘 살펴보셔야 할 것이고, 혹시 아직 없다면 들어설 예정이라도 보아야 합니다. 그리고 학교와 병원 쇼핑센터와 같은 택지의 개발이 예정되어 있는지를 확인하여야 합니다. 최근 제가 관심 있게 보고 있는 지역 중 하나는 미사 강변도시입니다. 분양 시에는 정말 아무것도 없었습니다. 분양 시에는 3~4억 하던 아파트들이 3년 만에 6~7억을 돌파하였는데 가장 중요한 건 역이 생긴다는 확정과, 대중교통과 쇼핑몰들과 같은 인프라의 입점이 되기 시작하면서 가격이 상승하였습니다. 

지난번에 말씀드렸던 국가철도망 구축계획을 살펴보고 역세권이 조성되는 아파트를 찾는 것도 한 예 중 하나입니다.

그리고 분양가를 주변의 시세와 비교하여 들어가는 것도 지역변화를 예상하면서 찾는 것 중 하나입니다. 예를 들면 최근에 지어지고 있는 서울 및 주변의 택지개발 지구들은 분양가 상한제가 적용되는 지역이 많이 있습니다. 이런 지역에는 분양가 상한제가 걸려있기 때문에 주변 지역의 시세와 비교한다면 분양가가 낮을 가능성이 많이 있습니다. 이런 지역에 분양을 통해 들어가는 것도 좋은 선택이 될 것입니다.

세 번째 경매를 통해서 저평가된 부동산을 만든다

 앞서서 이야기한 것보다 더 리스크가 적지만 더 많은 발품과 노력을 들여야 하는 것이 있습니다. 그건 바로 국가의 부동산 경매를 통해서 부동산을 구입하는 것입니다. 꼭 소형 아파트가 아니더라도 시세보다 싸게 살 수 있다면 스스로 저평가된 부동산을 만들어내서 시세차익을 노릴 수 있습니다.

경매에서는 국가에서 합법적으로 싸게 살 수 있도록 조건이 만들어져 있습니다. 희망 낙찰가를 써서 내고 임장을 하러 다니고 이러한 과정을 반복한다면 1년에 한 번 정도만 낙찰을 받는다고 하더라도 다른 방법들보다도 더욱 안전하게 수익을 낼 수 있습니다. 경매뿐만 아니라 한국 자산관리공사에서 운영하는 공매도 살펴보시기 바랍니다. 법원에서 입찰해야 하는 경매와는 다르게 온비드라는 사이트에서 바로 입찰이 가능하여 한번쯤 살펴봐도 좋습니다.

경매를 하는 과정에 대해서는 추후에 더욱 자세히 다루어 보도록 하겠습니다.

네 번째 매매가 대비 전세가를 본다

 최근에 다루었던 글에서 매매가 대비 전세가를 봐야 한다고 했습니다. 전세가는 앞으로의 매매가를 결정지어줄 가장 중요한 지표이기 때문이지요. 매매가 대비 전세가를 보면 저평가된 아파트를 찾을 수 있는데요, 저평가된 아파트란 실수요가 있는데 다른 아파트들보다 저렴한 아파트입니다. 전세는 실수요밖에 없습니다. 전세가가 높다는 것은 실수요가 많다는 것이고요. 이러한 실수요들 때문에 전세가가 매매가와 근접해진다면 올라간 전세가가 매매가 또한 올릴 것입니다.

전세가가 매매가를 위협하려고 하는 시점을 잘 보시고 이것이 실수요인지 파악을 하신다면 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 

2019/10/19 - [분류 전체보기] - 매매가 대비 전세가를 보며 부동산 투자하라

다섯 번째 모든 정보를 종합하라

 지금 다루었던 내용들을 하나씩 살펴본다면 부동산 가격이 하나의 요인에 의해서 오르고 내린다고 생각할 수도 있습니다.

해당 지역에 전철역이 생기면 근처에 부동산 가격이 좀 오르겠네, 초등학교랑 중학교가 들어서거나 쇼핑몰이 들어서면서도 아 이 지역 조금 더 오르겠다? 그러나 이렇게 단순하게 하나의 요인에 부동산 가격이 산술적으로 오르지 않습니다.

더욱 복잡하게 모든 요인들이 얽히고설키면서 부동산 가격이 움직입니다.

모든 정보를 종합할 수 있는 능력을 갖고 생각을 확장하시기 바랍니다. 그래야만 상대적으로 저평가된 아파트를 찾아낼 수 있습니다. 그리고 거기서 끝이 아니라 그 지역에서도 급매물이 나온 것은 없는지, 경매로 살 수 있는 물건은 없는지 확인해야 합니다.