금리와 부동산 전세가 관계

저금리로 시중유동성을 늘리고 있는 한국경제

우리나라는 현재 큰 경제위기를 겪고있습니다. GDP성장율은 2%보다도 아래로 떨어지는 저성장 국면을 맞이했습니다. 미국과 중국으로부터 시작된 보호무역 주의가 결국은 무역전쟁으로 번지면서 전세계 교역량 증가세가 둔화되고 있습니다. 대한민국의 무역의존도는 경제의 80%를 차지하는데 이러한 교역둔화로 인해서 직접적인 타격을 받고있습니다. 당장 중국에 대한  뿐만아니라 한국은 지난 수십년동안 대기업위주의 성장을 했는데 중소기업이 탄탄하지 않으니 대기업의 산업들이 타격을 받으면 국가의 경제 전체가 흔들리는 상황입니다. 대기업의 경쟁력은 중국의 추격과 일본의 엔저현상으로 인해서 더더욱 어려움을 겪고 있습니다. 

 

그러나 이러한 상황에서 부동산 시장은 나홀로 계속 상승을 하고 있습니다. 현재 이러한 상승세의 원인은 무엇일까요? 금융위기 이후 부동산 시장 침체기에 저평가된 아파트들이 많다보니 2013년 이후에 정상가격으로 회복되었다고도 생각 할 수 있지만 가장 주된 이유는 이명박 정부때부터 시작되었던 부동산 활성화 정책이 불을 지피기 시작하더니 특히 전세자금을 막대하게 빌려주기 시작한 것이 가장 큰 이유일 것입니다. 

 

금리와 부동산 전세가 관계

2013년과 2015년의 마지막 겨울 4/4분기에는 전국의 지역에서 전부 다 전세가 상승률이 다른 분기와 대비해서 엄청 높게 나타났습니다. 왜 이런 현상이 나타났을까요? 그리고 2019년의 마지막 4/4분기인 지금 전세가는 어떻게 되가고 있을까요? 2012년은 전세가 상승률이 그렇게 높지 않았는데 왜 2013년 4/4분기와 2015년4/4분기 전세가 상승률이 높았을까요? 그 이유는 바로 금리 떄문입니다.

금리와 아파트 전세가격은 반비례하고 있습니다. 금리가 낮아지면 아파트 전세가격은 높아지고, 반대로 금리가 높아지면 아파트 전세가는 하락합니다. 결국 아파트 전세가는 금리가 쥐고 있다는 결론을 내릴 수 있습니다. 정부에서는 기업의 산업경기가 침체되자 내수를 살리기 위해서 저금리로 시중에 돈을 풀고 있습니다. 시중에 유동성 확보되다보니 이 돈들이 전세가격의 상승을 불러일으킨 것입니다. 전세가격이 상승하다보니 그 상승분에 맞춰서 매매가격도 같이 오르게 된 것이지요. 아파트 전세자금에 대한 진입장벽을 없애주면서 신혼부부들이 아파트 전세시장에 적극적으로 진입하는 것을 가능하게 만들었고 이 전세가 상승으로 인해 투자자들은 더 적은 금액으로도 아파트 투자를 가능하게 만들었습니다.

 

전세를 쉽게 구할 수 있는데 살림살이는 나아졌나?

 

이렇게 전세가격이 오르면서 사실은 금리가 낮아졌지만 가격이 오른만큼 더 많은 대출을 받아야 하는 무주택자들의 매년 매달 이자부담은 비슷해졌습니다. 다만 빚만 늘었을 뿐이지요.

 

2011년 4/4분기 서울 아파트 평균 전세가는 2억 7천만원 정도였습니다. 이때 한국은행의 기준 금리는 3.25%였지요. 그러나 딱 2년 뒤인 2013년 4/4분기에는 3억 1천만원이 되었습니다. 그당시 기준금리는 2.5%까지 떨어졌습니다. 2년동안 평균 3천 5백만원정도가 상승했는데 매월 부담해야 하는 이자는 금리가 하락함에도 불구하고 똑같이 월 27만원을 부담했습니다. 

2015년 4/4분기의 경우에는 평균전세가가 3억8천만원까지 올랐습니다. 무려 평균 7천만원정도가 올랐는데 2015년에는 기준금리가 1.5%까지 떨어지면서 오히려 월 평균 이자부담금은 25만원까지 줄어들게 되었습니다. 

 

금리 인하에 따른 전세가 상승은 지속될까?

많은 전문가들이 몇년전까지만하더라도 더이상의 추가적인 금리 인하는 없을거라고 예상했습니다. 그러나 유럽이 마이너스금리를 채택하고 일본이 제로금리를 택했으면 전 세계가 화폐경쟁을 치루고 있는 이시점에서 대한민국의 금리는 더더욱 떨어질것으로 예상하고 있습니다. 앞으로 금리인하가 계속되어 제로금리의 시대가 된다면 아마 전세가격은 지금만큼이나 더 오르지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다.